Mall 觀察

　　觀察項目 | 羅湖益田假日廣場

　　作者 | 福貴

　　繼2005年益田旅游商業籌建，2008年開出首座益田假日廣場后，時隔20年，益田旅游商業在深圳羅湖開出第二座益田假日廣場。

　　回望南山益田假日廣場，自開業以來，便以App Store（華南首家）、GIADA、HUGO BOSS、Polo Ralph Lauren、COSCIA、 YI、CURIEL、SKINCEUTICALS、HR、KIEHL'S等強力品牌陣容成為深圳商業標桿。

　　贏商網數據顯示，2024年南山益田假日廣場全年銷售額達53.5億元，同比微增1%，客流量突破3600萬人次，同比激增20%。

　　南山益田假日廣場多年來的表現，也讓市場更加期待羅湖益田假日廣場的表現。

　　甚至于2023年11月，羅湖益田假日廣場舉行的全球招商發布會上，包括Ferragamo、Emporio Armani、BALLY、Hugo boss等國際大牌，以及歐萊雅集團、雅詩蘭黛集團、LVMH集團等行業巨頭紛紛亮相。

　　這樣的出席陣容，不得不讓人聯想到羅湖益田假日廣場的品牌陣容會比南山益田假日廣場更有想象空間。

　　可惜的是，近幾年的市場境況，以及益田集團的財務困境，讓所有人都有些猝不及防。

　　原定于2024年6月開業的羅湖益田假日廣場，直到今年4月30日才開業。市場對項目的關注度也沒有此前那么高漲。

　　與招商會強大的出席陣容相比，品牌檔次也出現下滑。

　　開業一個半月，羅湖益田假日廣場情況如何？上周獨角Mall到了現場，進行實地探訪。

　　01

　　位處深圳世界級地標商圈

　　基礎客群龐大

　　羅湖人氣榜第三

　　羅湖益田假日廣場位處深圳五大世界級地標商圈之一的羅湖核心商圈，臨近地鐵3號線翠竹站，地理位置優越。

　　作為深圳最早發展起來的城區，羅湖居住人口多，消費力強。項目除了本身自帶的御龍天地外，周邊擁有翠華花園、怡景花園、竹邊新村等多個住宅小區，以及深圳中學、翠園中學、螺嶺外國語實驗學校（一部）等學校，基礎消費客群龐大。

　　項目開業后，很快就成為消費目的地。五一期間，項目客流量合計約58萬人次，會員人數破10萬，媒體曝光超1.5億次。

　　在美團商場排行榜中，羅湖益田假日廣場位列羅湖區人氣榜第三，好評榜第二。

　　購物中心+街區

　　資料顯示，項目總建筑面積達到12萬㎡，包含10萬㎡的購物中心、1.3萬㎡的戶外街區，以及8000㎡的藝術獨棟與中央廣場。

　　其中由國際建筑大師安藤忠雄親筆設計的“光之禮贊 藝術殿堂”，是其在深圳的唯一建筑作品。

　　羅湖益田假日廣場通過購物中心+街區的半開放式空間，為消費者帶來更愜意的體驗，也更契合當前商業發展趨勢。

　　至于項目定位的“多元藝術體驗式購物中心”，當前來看，藝術體驗氛圍并不濃厚，還需要持續觀察。

　　?

　　02

　　近百家餐飲品牌

　　吃飯常常需要排隊

　　但細節運營有待提高

　　現場走訪來看，盒子內的品牌基本鋪滿，只有少量鋪位處于圍擋狀態。（由于去的當天是工作日，且大雨，對客流會有一定影響，具體以實際情況為準。）

　　根據羅湖益田假日廣場小程序統計，共有213家品牌（含即將開業品牌），就當前的市場情況，能夠引進這么多品牌，已經很不錯了，足見益田商業團隊招商實力。

　　先看看幾家主力店，位于負二樓的永輝超市，是學習胖東來自主調改店，面積達4500㎡?，F場看到，當時超市內人氣不錯，購物的人大多自己拖著購物車，目測是周邊居民。

　　還有1800㎡的大型綜合性親子樂園米兜歡樂王國；1200㎡的超級安踏；1200㎡的老牌粵菜圣豐城；1000㎡的星際傳奇火星時代主題店；609㎡的華為，該品牌在門店對面已經打圍，將在場內開出二店。

　　以品牌個數計算，餐飲占比較高，輕重餐共有92家，占比高達43.2%。包括八合里、巴奴毛肚火鍋、大榕樹下、京味張、桂滿隴、木屋燒烤、星巴克、喜茶、霸王茶姬等知名品牌。

　　在戶外街區，曾在香港經營多年的變形金剛主題餐廳，也轉戰深圳，開出深圳首家變形金剛主題餐飲店。（按品牌公告，預計暑假開業。）

　　由于去的時候已經過了中午飯點時間，只看到少數幾家餐飲店還有幾桌人在用餐，有些飲品店也有一些人。

　　而在社交平臺上看到不少網友評論說，去項目吃飯經常要排隊。以此推測，項目的餐飲對消費者的吸引力很強。

　　相較餐飲業態，服裝品牌數量大大減少，即使加上童裝，也只有29家，占比僅13.6%。

　　且從品牌來看，引進的也是Nike、Adidas、超級安踏、ECKO、Beneunder、donoratico等偏運動潮流或原創服飾，與南山益田假日廣場的服裝業態相比，羅湖益田假日廣場更“輕”。

　　不過，在走訪中也發現了一些運營上的細節問題。

　?。?）如商場指引上明確標明了書店位于4樓，小程序上顯示覔書店即將開業，一些媒體報道也有書店的消息。但是，當時有一家三口，小朋友要去書店，家長帶著小孩在商場4樓找了一圈沒有找到。

　　現場情況來看，書店位置應該與影院相鄰，目前影院處于圍擋狀態。

　　書店所處位置，在項目開業時，是作為打卡點，目前打卡裝置還未拆除，也看不出來有改造成書店的跡象。

　?。?）如蕉下，品牌已經開業，微信小程序中卻顯示即將開業。

　　公眾號（小程序）作為消費者了解項目最新動態的重要渠道，出現信息不對稱的情況，很容易為消費者帶來不好的體驗。

　?。?）還有項目引進的美發、美容美甲品牌就超10家，光美發品牌就有6家，競爭極度激烈。

　　在小紅書上，能明顯看到有些美發品牌在一些網友發布的筆記下評論，打廣告。

　　且一些品牌質量參差不齊，在現場看到潤今生品牌，有多個店員在場內拉客，體驗稍差。

　　也有網友表示，圣思源會有店員瘋狂推銷、強迫購買次卡。這很容易讓消費者去了一次后不會再去。

　　03

　　受母公司影響

　　未來不確定性大

　　對比最近市場上開出的商業項目，羅湖益田假日廣場并不算差。

　　項目所處的地理位置、城市配套設施等綜合條件不錯，加之當前場內的餐飲矩陣+超市+休閑娛樂體驗，對周邊消費者有著較強吸引力，能夠保持項目人氣暢旺，后續再根據運營情況，對品牌進行調改優化，引進更適合周邊消費群體的品牌。

　　不過，項目的后續運營，就有很大的不可預知性，原因在于益田集團的持續影響。

　　據了解，去年10月31日，西安益田假日天地的權利人發函稱，因益田持續拖欠房屋租金、物業費、空調費等費用，權利人依約接觸相關租賃合同，益田應依約騰退并交還全部商業裙樓房屋。

　　一時間，西安益田假日天地陷入“倒閉”風波。

　　同樣是西安，5月份，標的物“陜西省西安市高新區錦業路7號5幢1單元10101室等（共17套）房地產”被擺上貨架，起拍價7.38億，一拍流拍。

　　該標的物為西安益田假日里。原因是西安益田假日里商業管理有限公司因6.9億元借款違約，其抵押物業被債權人中國東方資產深圳分公司申請強制執行。

　　此前西安益田假日天地與西安益田假日里經營不錯，卻都陷入困境。

　　在益田集團的陰影籠罩下，益田旅游商業旗下的商業項目也會受到一定影響，南山益田假日廣場目前地位穩固，項目硬件設施老舊也是硬傷，近些年通過一些年輕化營銷，人氣依然旺盛。但商業需要長期投入，財務壓力大，對后續運營也會產生一定影響。

　　新開的羅湖益田假日廣場，硬件條件不錯，但從招商品牌來看，也有部分屬于填鋪引進的品牌，后續品牌招調也需要資金支撐。

　　相隔20年，益田旅游商業在深圳開出的兩座“假日廣場”，未來命運如何，還要等時間驗證。