2025年天津政府工作報告提出——

以站帶產，以產興城，以城聚人，構建“站產城”合作發展格局。

基于城市戰略，天津將重點打造三大“站產城”：

京津冀同城商務區（天津西站）

南站科技商務區（天津南站）

濱海高鐵站（于響商務區）

目前，這三大“站產城”進度如何？下一步還將有哪些大動作？

天津西站

天津西站板塊的地位，已徹底提升到城市層面。

《天津西站綜合開放樞紐—京津冀同城商務區建設總體方案》也正式批復，要打造全國高鐵樞紐綜合開發標桿區。

京津冀同城商務區，是天津直面首都的“橋頭堡”。

實現同城生產生活引領區，承接北京非首都功能疏解，全力服務雄安新區和北京城市副中心。

甚至你可以將其理解為“北京的一個區”。

空間上，規劃“一核兩帶三組團”的發展格局。

子牙河南側為一期，總建設規模約120萬平米，商業約50萬平米。

子牙河北側為二期，總建設規模約160萬平米，商業約80萬平米。

天津西站，將全面升級綜合交通樞紐的功能。

最重要的，將持續優化天津西站的高鐵車次。

接下來，90%的京津城際車次都將調整到西站，天津站只保留10%。

這也意味著北漂的通勤路線要跟著轉移了。

這對天津站后廣場的二手房，無疑是利空。

比如春華街的月光園、春華里……主要面向北漂落戶，失去“接棒人”，房價也很難有支撐力。

另外，將完善城市軌道交通樞紐功能。

打造干線鐵路、城際鐵路、市域（郊）鐵路、城市軌道交通“四網融合”。

還要建設京濱鐵路至天津西站聯絡線的建設。

津興城際已經開通，西站城市航站樓即將投用，可值機直達大興機場。

天津與北京之間的通勤越來越方便了，實現“高鐵地鐵化”。

這為承接“北津人”打下堅實基礎。

產業方面，京津冀同城商務區主要承接非首都功能。

建設方案也重點提到：“引導重大項目向京津冀同城商務區布局，將其納入京津冀產業轉移重點承接平臺，享受相關政策支持。”

以前，天津承接非首都功能的產業轉移都聚焦在寶坻中關村、北塘中關村，確實不太理想。

這次，直接給出天津市區的核心地帶，建設大規模的高端寫字樓。

很多人質疑，天津還需要新建寫字樓嗎？供應量不小了！

此言差矣，這些商務辦公樓是給北京準備的，吸引總部企業、龍頭企業。

同時，也這是“天津的城市封面”。

一出西站最先看到“超級城市界面”，展現天津的城市能級，這是實力的體現。

過程稿，僅供參考，以最終版本為準

重點城市的高鐵站都擁有“超級城市界面”，但大多位于郊區。

畢竟只有空地、新建區，才具備建設條件。

天津的西站是個例外，難得還預留大規模的空地。

核心區的“超級城市界面”太稀缺了，果真是“塞翁失馬”。

【住宅】

京津冀同城商務區的居住模塊，定位打造“高品質國際社區”。

建投譽河院率先啟動，目前一期、二期基本售罄，即將啟動三期。

西站南片區的天津金茂府，是接下來的“重頭戲”。

以“天津”命名，足以見地位之高。

金茂的府系定位高端，主要吸引“北津人”和天津核心區改善人群。

即將首開小高層110、139平米戶型，洋房164、184平米戶型。

6月底，即將出讓歐亞達城市更新地塊。

預計落地金茂棠系產品，規劃為高層、小高、洋房，以及少量寫字樓。

【學校】

京津冀同城商務區，將引入天津實驗小學紅橋學校和天津市耀華中學紅橋學校的九年一貫制學校。

據了解，對于新業主給出的入學政策，相當寬松。

根據建設方案，計劃高質量建設一批托育機構，支持有條件的幼兒園招收2至3歲幼兒，為常年往返于京津冀人群，提供支撐保障。

【商業配套】

天津第二家山姆會員店，落地京津冀同城商務區。

預計2026年9月正式投用，中產最愛。

【特殊落戶政策】

建設方案提出：對在京津冀同城商務區投資及經濟貢獻達到一定規模的企事業單位，為其來津工作的在北京或雄安新區繳納社保的高級管理人員和核心業務骨干解決天津戶籍。

給出特殊政策，一路開綠燈。

天津南站

天津南站近兩年變化飛速，已經有了“站產城”的雛形。

天津南站是京滬高鐵的中間站，也是京滬高鐵正線北段唯一一座“站橋合一”結構的高架車站。

目前，天津南站日常開行列車114列，日均客流量超過3萬人次?。

津滄高速至天津南站專用通道已經通車，可實現驅車9分鐘到中心城區。

今年，南站將啟動的擴建！

預計站臺規模由現在的2臺6線擴增至8臺18線，站房面積也將增加到3.2萬平方米。

擴建后的南站，規模將與濱海西站持平，成為承接雄安、滄州方向客流的“南大門”。

規劃新增津雄城際鐵路、津滄城際鐵路，接入天津南站。

產業上，南站科技商務區將打造集甲級寫字樓、商旅酒店、餐飲零售于一體的高品質綜合體。

經緯恒潤研發中心、呷哺呷哺總部、鵬瑞利國際健康商旅城已經投用。

已初見商業集群，高大上的模樣出來了。

經緯恒潤天津研發中心二期、廣發新能源北方總部也開工建設，陸續還有更多寫字樓投入建設。

經緯恒潤天津研發中心二期效果圖

廣發新能源北方總部效果圖

根據南站商務區最新規劃，東側部分地塊已調整為商業用地。

商業用地改住宅用地很多常見，但住宅用地改商業用地“太罕見”。

可見南站商務區未來的能級和“野心”不容小覷。

【住宅】

南站商務區的住宅集中在西側。

現已有入住的小區，如招商公園1872、金融街金悅府等。

新盤有金地時光印在售，洋房80、95、110平米，總價約120-260萬。

片區內還有3宗居住用地未出讓，容積率2.0，建面約30萬方。

【學校】

12年制的為明學校已投入使用，口碑不錯，不少家長慕名而來。

因此，學校即將啟動二期建設，預計2027年投入使用。

【商業醫療配套】

天津杉杉奧特萊斯已經正式開業，節假日吸引眾多北京、河北省的人來此購物。

福灣廣場新中式商業綜合體也已封頂。

中國首家外商獨資的三級醫院——天津鵬瑞麗醫院，選擇南站科技商務區，今年2月26日正式開診。

無論是商務辦公，還是高端醫療，南站商務區的城市功能更多面向北京。

因此，不能把南站科技商務區看做“天津末梢”。

它是北京“進津”第一站，屬于人口流入型板塊。

濱海站

“于響”商務區，是濱海新區的“壹號工程”。

被賦予成為濱城城市會客廳、現代金融中心、新經濟總部基地的使命。

整個片區正在重新啟動，近兩年動作不斷。

濱海站目前規模是3臺6線。

濱海站已于2024年開始擴建，引入津濰高鐵。

擴建同時，濱海站也由盡頭站變為京滬二通道的重要中間站。

“于響”商務區，主要承接央企總部和金融中心。

百度智能云、航天泰心等21家企業和項目簽約落戶。

濱海諾德金融中心等多個寫字樓，均已陸續復工。

作為濱海新區的“經濟引擎”、城市封面，正蓄勢待發。

【住宅】

“于響”商務區，目前在售新盤有際華園天津府、金融街濱海融御。

際華園天津府在售80-115平米高層，總價125-215萬。

金融街濱海融御在售88-125平米高層，總價115-260萬。

客觀說，一兩百萬的總價，能買到這樣的城市界面著實有性價比。

即便買現狀也不吃虧，何況板塊還有“大故事”。

同樣預算，在津城只能去市區邊緣或城鄉結合部。

所以“于響”商務區也吸引了很多北漂落戶。

天津府實景圖

【學校】

“于響”引入的學校，都是和平級的。

岳陽道小學+耀華中學的九年一貫制學校，今年投入使用。

“于響”板塊，是耗資2000億“砸出來”的，一旦重啟，就是個王炸。

“城市發展看人口”的時代又回來了。

誰能吸引到“增量”，誰就站的穩。

特別是在天津，得北漂者得天下。

這三大“站產城”吸引的正是北京的產業、北津人，屬于人口流入型板塊。

有人、有產業，才有未來。