文/謝逸楓

6月16日，一組統(tǒng)計(jì)部門(mén)數(shù)據(jù)顯示，前5月全國(guó)新建商品房銷(xiāo)售面積3.5315億平方米，同比下降2.9%，降幅比上月擴(kuò)大0.1%。其中住宅銷(xiāo)售面積2.9745億平方米，同比下降2.6%，降幅比上月擴(kuò)大0.5%，市場(chǎng)處于下行調(diào)整期。

前5月銷(xiāo)售額3.4091萬(wàn)億元，同比下降3.8%，降幅比上月擴(kuò)大0.6%。其中住宅銷(xiāo)售額3.0119萬(wàn)億元，同比下降2.8%，降幅比上月擴(kuò)大0.9%。說(shuō)明目前房地產(chǎn)市場(chǎng)以價(jià)換量是主流，二手房市場(chǎng)對(duì)新房沖擊大，處于止跌回穩(wěn)的調(diào)整階段。

當(dāng)前熱點(diǎn)城市的成交熱度、銷(xiāo)售、房?jī)r(jià)降溫。傳統(tǒng)市場(chǎng)金三銀四號(hào)后，5月一波政策刺激未能讓市場(chǎng)延續(xù)強(qiáng)復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)。一方面是地方分散的政策作用有限，另一方面是城市更新貨幣化、收儲(chǔ)商品房和收回空閑土地政策未打通堵點(diǎn)。

前5月市場(chǎng)指標(biāo)跌幅擴(kuò)大為投資額、銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額、房?jī)r(jià)、房企到位資金、景氣指數(shù)。指標(biāo)跌幅收窄為施工面積、新開(kāi)工面積、竣工面積、土地購(gòu)置面積和土地購(gòu)置金額。指標(biāo)上漲為地價(jià)，指標(biāo)好轉(zhuǎn)為庫(kù)存面積。

當(dāng)前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“止跌”具有明顯的結(jié)構(gòu)性、城市分化、弱復(fù)蘇特征，總體止跌、企穩(wěn)的根基尚不穩(wěn)固，反彈的條件不具備，依然處于止跌、底部修復(fù)、邊際改善階段。鞏固止跌、回穩(wěn)成效依然需政策持續(xù)發(fā)力。

高能級(jí)一二線熱點(diǎn)城市、核心區(qū)域、核心板塊保持一定的熱度；新房與二手房市場(chǎng)存在分化，二手房強(qiáng)于新房。銷(xiāo)售嚴(yán)重分化，央國(guó)房企銷(xiāo)售強(qiáng)于民企；土地市場(chǎng)分化，熱點(diǎn)城市強(qiáng)于其他城市；熱點(diǎn)城市的政策空間大于非熱點(diǎn)城市。

呼吁4萬(wàn)億-10萬(wàn)億救市一步到位扭轉(zhuǎn)局面；取消商業(yè)地產(chǎn)的限制措施和首付及利率下降、稅收減免；放開(kāi)融資限制；打通城市更新專(zhuān)項(xiàng)借款和貨幣化安置及收儲(chǔ)商品房用作安置房、保障性住房，收回空閑土地的政策堵點(diǎn)、資金來(lái)源。

前5月房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，已經(jīng)釋放出四個(gè)積極信號(hào)。一是一二線熱點(diǎn)城市的二手房成交持續(xù)走強(qiáng)。二是熱點(diǎn)城市的銷(xiāo)售相對(duì)穩(wěn)定、土地市場(chǎng)火爆，城市分化增強(qiáng)。三是商品房庫(kù)存正在逐步下降。四是5月全國(guó)房?jī)r(jià)環(huán)比連續(xù)2個(gè)月上漲。

房地產(chǎn)市場(chǎng)最堪憂在于，首先是商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額下降的降幅擴(kuò)大、房?jī)r(jià)下降的幅度擴(kuò)大。其次是債務(wù)重組困難、交房難度加大、房企資金狀況惡化、國(guó)房景氣指數(shù)下降擴(kuò)大。最后是房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的動(dòng)能減弱、政策堵點(diǎn)未打通。

第一是供應(yīng)端，投資額跌幅擴(kuò)大。前5月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資3.6234萬(wàn)億元，同比下降10.7%，降幅比上月擴(kuò)大0.4%。住宅2.7731萬(wàn)億元，同比下降10.1%，跌幅上月擴(kuò)大0.5%，辦公樓1412億元，同比下降16.3%，跌幅比上月收窄0.4%。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房2573億元，同比下降7.6%，跌幅比上月收窄0.7%。

前5月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資3.6234萬(wàn)億元，同比下降10.7%，比上月擴(kuò)大0.4%，比2024年住宅開(kāi)發(fā)投資100280億元，同比下降10.6%，跌幅擴(kuò)大0.1%。跌幅小幅度擴(kuò)大，呈止跌回穩(wěn)不穩(wěn)定，下行壓力加大的態(tài)勢(shì)，表明政策傳導(dǎo)到投資端弱的趨勢(shì)。

前5月住宅開(kāi)發(fā)投資2.7731萬(wàn)億元，同比下降10.1%，跌幅上月擴(kuò)大0.5%。比2024年住宅開(kāi)發(fā)投資7.6040萬(wàn)億元，同比下降10.5%，跌幅擴(kuò)大0.2%。目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比累計(jì)已經(jīng)連續(xù)下降3年5個(gè)月（41個(gè)月），預(yù)計(jì)短期難改變下降趨勢(shì)。

前5月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資產(chǎn)生新的變化，供給端呈現(xiàn)不穩(wěn)定、萎縮下降、下降加快的信號(hào)。透露出房地產(chǎn)市場(chǎng)情緒已經(jīng)有了一定程度的惡化，開(kāi)發(fā)投資總額已經(jīng)回到2018年-2019年同期水平，盡管總體風(fēng)險(xiǎn)可控，但已現(xiàn)惡化趨勢(shì)。

背后主要原因是土地購(gòu)置金額和購(gòu)置面積及新開(kāi)工面積、竣工面積跌幅大并長(zhǎng)時(shí)間深跌，修復(fù)緩慢，房企資金狀況惡化和庫(kù)存高。2023年以來(lái)三大工程（城中村改造、保障性住房、平急兩用的公共基礎(chǔ)設(shè)施）建設(shè)緩慢，保交房是首要任務(wù)。

按照分區(qū)域來(lái)看，開(kāi)發(fā)投資跌幅最大的為東北地區(qū)，同比下降22.5%。其次是東部地區(qū)，同比下降12.3%。中部地區(qū)，同比下降9.6%。最后是西部地區(qū)，同比下降5.0%。按照物業(yè)類(lèi)別看，開(kāi)發(fā)投資跌幅擴(kuò)大是因?yàn)樽≌⑸剔k投資跌幅大。

按照物業(yè)類(lèi)別投資看，住宅和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資好于上期，同比跌幅持續(xù)改善住宅投資、辦公樓投資跌幅繼續(xù)擴(kuò)大。其中住宅投資占總投資比重76.5%，較上期提高0.1%，說(shuō)明住宅投資占比例大，呈現(xiàn)一枝獨(dú)秀的現(xiàn)象。

單月來(lái)看，5月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資8504.43億元，環(huán)比增長(zhǎng)8.68%，同比下降11.98%（12.4%）、4月同比下降11.3%（11.5%），比4月跌幅擴(kuò)大0.68%（0.9%），原因是銷(xiāo)售下降、房企資金狀況惡化、開(kāi)工和竣工面積下降幅度大有關(guān)。

5月住宅開(kāi)發(fā)投資金額6552億元（4月6046億元），同比下降11.8%（4月同比下降11.1%，降幅較4月擴(kuò)大0.7%。單月跌幅持續(xù)擴(kuò)大，表明投資改善需依賴(lài)銷(xiāo)售端實(shí)質(zhì)性回暖，當(dāng)前市場(chǎng)復(fù)蘇基礎(chǔ)不穩(wěn)固，短期下行趨勢(shì)難改。

觀察相對(duì)歷史同期的投融資規(guī)模，2025年5月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和房企到位資金分別相當(dāng)于2019年同期的72%和54%，投資延續(xù)2022年以來(lái)的季節(jié)性前高后低趨勢(shì)，融資自2024年10月以來(lái)的修復(fù)趨勢(shì)已連續(xù)3個(gè)月減弱。

與開(kāi)發(fā)投資下行同步，2025年以來(lái)土地供求規(guī)模延續(xù)同比收縮。前5月全國(guó)土地成交建面2.1億平方米，僅為同期新房成交量的58%，再加之專(zhuān)項(xiàng)債收儲(chǔ)的推進(jìn)，前5月全國(guó)擬收儲(chǔ)規(guī)模達(dá)到4700億元。

其中涉及宅地超過(guò)9500公頃，供地規(guī)模下降和土地收儲(chǔ)大大減輕了廣義庫(kù)存壓力，相當(dāng)于為行業(yè)廣義庫(kù)存消化周期至少減負(fù)5個(gè)月。隨著行業(yè)逐步走向新的供求平衡點(diǎn)，在調(diào)降庫(kù)存規(guī)模的同時(shí)，開(kāi)發(fā)規(guī)模在經(jīng)歷“減負(fù)”的過(guò)程。

受到往期開(kāi)發(fā)和已售項(xiàng)目的影響，開(kāi)發(fā)指標(biāo)也會(huì)存在一定滯后性。就歷史行業(yè)投資-銷(xiāo)售數(shù)據(jù)比例來(lái)看，在房地產(chǎn)投資回落到與商品房銷(xiāo)售規(guī)模更加匹配的水平之前，該指標(biāo)調(diào)整還將持續(xù)一到兩年時(shí)間。

第二是供應(yīng)端，施工面積跌幅擴(kuò)大。前5月房屋施工面積62.5020億平，同比下降9.2%，比上月收窄0.5%。住宅43.5394億平，同比下降9.6%，比上月收窄0.5%，辦公樓2.6941億平，同比下降5.3%，比上月收窄0.3%。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房5.4694億平，同比下降9.0%，比上月收窄0.6%。

前5月商品房住宅施工面積43.5394億平方米，同比下降9.6%，跌幅比上月收窄0.5%。比2024年51.3330億平方米，下降13.1%的降幅收窄3.5%。毫無(wú)疑問(wèn)，商品住宅施工面積的跌幅保持高位水平，與保交房持續(xù)加大、庫(kù)存高有直接的關(guān)系。

前5月房屋施工面積62.5020億平，同比下降9.7%，比上月收窄0.5%，比2024年房屋施工面積73.3247億平，同比下降12.7%的降幅收窄3.5%。房屋施工面積同比下降9.7%，連續(xù)下降3年5個(gè)月（41個(gè)月），說(shuō)明邊際改善、修復(fù)緩慢的趨勢(shì)。

主要是新開(kāi)工面積的跌幅大、下跌時(shí)間長(zhǎng)、收窄緩慢，商品去庫(kù)存緩慢，房企拿地面積下降，房地產(chǎn)項(xiàng)目白名單和融資協(xié)調(diào)機(jī)制覆蓋有限。商品房銷(xiāo)售回款下降和融資困難的環(huán)境下，房企不敢大規(guī)模開(kāi)工，保交房成首要任務(wù)。

供應(yīng)端，新開(kāi)工面積跌幅收窄。前5月房屋新開(kāi)工面積2.3184億平，同比下降22.8%，跌幅比上月收窄1%。住宅1.7089億平，同比下降21.4%，比上月收窄0.9%。辦公樓615萬(wàn)平，同比下降24.1%，跌幅比上月收窄6.5%。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房1434萬(wàn)平，同比下降25.2%，跌幅擴(kuò)大3.0%。

前5月房屋新開(kāi)工面積2.3184億平，同比下降22.8%，跌幅比上月收窄1%，比2024年7.3893億平方米，同比下降23.0%的降幅收窄0.2%。房屋新開(kāi)工面積同比累計(jì)連續(xù)下降4年5個(gè)月（53個(gè)月），呈現(xiàn)邊際改善、修復(fù)的效應(yīng)。

前5住宅新開(kāi)工面積1.7089億平方米，同比下降22.8%，跌幅比上月擴(kuò)大0.8%。比2024年住宅新開(kāi)工面積5.3660億平方米，同比下降23.0%的降幅收窄0.2%。目前新開(kāi)工面積的跌幅收窄，與保交房加快、房企拿地面積下降、銷(xiāo)售下降有關(guān)。

主要受季節(jié)性因素影響，部分城市和房企銷(xiāo)售好轉(zhuǎn)，保交房的力度加大，部分城市拿地面積回升有直接關(guān)系。過(guò)去幾年的集中供地中接近半數(shù)土地被城投所拿，城投本身開(kāi)工率較低，一定程度拖累了新開(kāi)工的修復(fù)。

單月來(lái)看，5月新開(kāi)工面積5348萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)10.53%，同比下降19.27%，降幅較4月收窄2.9%。庫(kù)存高倒逼供給端收縮，新開(kāi)工規(guī)模低位已成常態(tài)。核心城市在政策支持下，新開(kāi)工一定增長(zhǎng)動(dòng)能，庫(kù)存去化周期較長(zhǎng)的城市，新開(kāi)工規(guī)模很難再提升。

開(kāi)發(fā)企業(yè)土儲(chǔ)縮量、資金承壓和高庫(kù)存持續(xù)抑制新開(kāi)工需求，短期仍將處于收縮階段。在政策協(xié)同下，未來(lái)“好房子”供應(yīng)、城市更新項(xiàng)目和保障性住房建設(shè)提速將提供一定支撐，新開(kāi)工和竣工規(guī)模有望低位走穩(wěn)。

按照供求關(guān)系的市場(chǎng)規(guī)律看，大幅度且持續(xù)的新開(kāi)工面積下降將對(duì)未來(lái)2年-3年的房屋供應(yīng)產(chǎn)生直接影響。這將導(dǎo)致未來(lái)一段時(shí)間新房供應(yīng)規(guī)模維持低位，部分熱點(diǎn)城市可能出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性供應(yīng)短缺。

有助于緩解當(dāng)前市場(chǎng)的庫(kù)存壓力，促進(jìn)供需關(guān)系改善。可以看作是市場(chǎng)自動(dòng)調(diào)節(jié)機(jī)制在發(fā)揮作用。供給端的持續(xù)收縮，反映了房企的市場(chǎng)預(yù)期和資金狀況。即便政府不斷出臺(tái)穩(wěn)樓市政策，房地產(chǎn)行業(yè)依然深陷深度調(diào)整期。

目前房企的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)、交房風(fēng)險(xiǎn)尚未解除，市場(chǎng)信心和預(yù)期及供需關(guān)系、房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面修復(fù)過(guò)程拉長(zhǎng)，內(nèi)期看，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于止跌階段。長(zhǎng)期看，構(gòu)建房地產(chǎn)新發(fā)展模式成為必然趨勢(shì)。

供應(yīng)端，竣工面積跌幅收窄。前5月房屋竣工面積1.8385億平，同比下降17.3%，跌幅比上月擴(kuò)大0.4%。住宅1.3337億平，同比下降17.6%，跌幅比上月擴(kuò)大0.8%，辦公樓668萬(wàn)平，同比下降6.7%，跌幅比上月收窄2.8%。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房1332萬(wàn)平，同比下降19.3%，降幅比上月擴(kuò)大0.9%。

前5月房屋竣工面積1.8385億平，下降17.3%，跌幅比上月擴(kuò)大0.4%。比2024年房屋竣工面積7.3743億平，同比下降27.7%的降幅收窄10.4%。房屋竣工面積同比連續(xù)下降1年5個(gè)月（17個(gè)月），表明房企因庫(kù)存、資金緊張，保交房壓力大。

前5月住宅竣工面積1.3337億平方米，同比下降17.6%，跌幅比上月擴(kuò)大0.8%。比2024年住宅竣工面積5.3741億平方米，下降27.4%的降幅收窄9.8%。毫無(wú)疑問(wèn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目白名單覆蓋范圍有限和銷(xiāo)售回款緩慢，保交樓壓力大。

單月來(lái)看，5月房屋竣工面積2737萬(wàn)平方米，下降19.5%，降幅比上月收窄8.4%。5月竣工面積規(guī)模降幅收窄，且同比降幅大于5月新開(kāi)工面積19.2%，說(shuō)明潛在商品房庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)非常大，商品房出清非常緩慢。

按照2年-3年的房地產(chǎn)的項(xiàng)目工程進(jìn)度來(lái)計(jì)算，竣工將延續(xù)周期性的縮量， 預(yù)計(jì)2025年竣工面積將持續(xù)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。前期房企拿地減少、庫(kù)存規(guī)模較高、銷(xiāo)售未回暖等情況并未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性改善，當(dāng)前房企以投定銷(xiāo)、以銷(xiāo)定產(chǎn)。

能否出現(xiàn)真正修復(fù)的關(guān)鍵在于三大工程、貨幣化舊改、收購(gòu)商品房庫(kù)存、盤(pán)活閑置存量土地等實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。房企拿地面積和費(fèi)用、開(kāi)工面積將承壓，同時(shí)保交高峰已過(guò)疊加過(guò)去3年商品房銷(xiāo)售下滑，竣工面積亦面臨下探壓力。

觀察相對(duì)歷史同期的開(kāi)竣工規(guī)模，2025年5月，房屋新開(kāi)工面積和竣工面積分別相當(dāng)于2019年同期的25%和66%，月度數(shù)據(jù)雖然波動(dòng)較大，但新開(kāi)工水平仍然較低，竣工作為滯后指標(biāo)下行趨勢(shì)確定。供應(yīng)端下降，與需求端的下降有關(guān)。

第三是供應(yīng)端，土地供應(yīng)跌幅收窄。前5月全國(guó)房土地購(gòu)置面積和金額跌幅擴(kuò)大，已經(jīng)累計(jì)同比下降6年7個(gè)月，連續(xù)下降77個(gè)月。自2023年開(kāi)始，全國(guó)房土地購(gòu)置面積、土地購(gòu)置費(fèi)的數(shù)據(jù)再?zèng)]有公布出來(lái)。

其中一季度全國(guó)土地購(gòu)置費(fèi)7191.34億元（前2月3722.71億元），同比下降4.5%（前2月同比下降0.3%），跌幅比上月擴(kuò)大4.2%，比2024年全年3.5655萬(wàn)億元，同比下降8.7%，降幅收窄4.2%，說(shuō)明房企的拿地策略已經(jīng)調(diào)整。

單月來(lái)看，2025年3月全國(guó)土地購(gòu)置費(fèi)3468.63億元（前2月3722.71億元），同比下降8.90%，跌幅比上月擴(kuò)大。毫無(wú)疑問(wèn)，4月全國(guó)土地購(gòu)置費(fèi)同比跌幅擴(kuò)大，主要是城投拿地面積下降和一二線城市土地供應(yīng)面積下降。

結(jié)構(gòu)上看，城投拿地占比下降、一線及高能級(jí)二線城市及國(guó)企、央企占比最高，其次是城投，而民營(yíng)開(kāi)發(fā)商占比上升、以及土地溢價(jià)率回升，都顯示土地市場(chǎng)底部正在漸漸形成過(guò)程中。毫無(wú)疑問(wèn)，土地市場(chǎng)呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的火爆行情。

5月土地市場(chǎng)成交規(guī)模同比持續(xù)縮量，土拍市場(chǎng)熱度環(huán)比有所回落，好于去年同期。5月全國(guó)成交土地建面環(huán)比增長(zhǎng)9.8%，同比下降2.7%。其中一、二、三線城市環(huán)比增速為41.8%、12.8%、7.6%，同比增速為70.3%、16.9%、下降20.9%。

5月全國(guó)成交土地平均樓面價(jià)環(huán)比下降28.8%，同比上漲0.8%。其中一、二、三線城市環(huán)比增速分別下降39.1%、49.1%、5.3%，同比增速為下降40.4%、上漲12.8%、上漲0.2%。5月全國(guó)平均溢價(jià)率為4.6%，環(huán)比下降3.6%。

5月土拍溢價(jià)率連續(xù)兩個(gè)月下滑，好于去年同期，同比2.3%提升。一二三線城市溢價(jià)率分別為6.4%、6.6%、2.8%，一線城市環(huán)比增長(zhǎng)0.7%，同比增長(zhǎng)3.3%，二線環(huán)比下降6.8%，同比增長(zhǎng)4.9%，三線環(huán)比下降2.3%，同比增長(zhǎng)0.5%。

2010年全國(guó)房企購(gòu)置土地面積3.99億平方米、增長(zhǎng)25.2%。2011年4.43億平方米、增長(zhǎng)10.9%。2012年3.56億平方米，負(fù)增長(zhǎng)19.5%。2013年3.88億平方米，增長(zhǎng)8.8%。2014年3.33億平方米，負(fù)增長(zhǎng)14%。

2015年2.28億平方米，負(fù)增長(zhǎng)31.7%。2016年2.20億平方米，負(fù)增長(zhǎng)3.45%。2017年2.55億平方米，增長(zhǎng)15.8%。2018年2.91億平方米，增長(zhǎng)15.2%。2019年2.58億平方米，負(fù)增長(zhǎng)11.4%。

2020年2.55億平方米，負(fù)增長(zhǎng)1.1%。2021年2.15億平方米，負(fù)增長(zhǎng)15.45%。2022年1.00億平方米，負(fù)增長(zhǎng)53.4%。2023年-2024年預(yù)計(jì)房企土地購(gòu)置面積0.9億平方米、0.8億平方米，同比下降超過(guò)20%、超過(guò)10%。

第四是需求端，銷(xiāo)售面積跌幅擴(kuò)大。前5月新建商品房銷(xiāo)售面積3.5315億平，同比下降2.9%，跌幅比上月擴(kuò)大0.1%。住宅2.9745億平，同比下降2.6%，跌幅比上月擴(kuò)大0.5%，辦公樓810萬(wàn)平，同比下降7.4%，跌幅比上月擴(kuò)大0.7%。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房2050萬(wàn)平，同比下降6.0%，跌幅比上月擴(kuò)大0.4%。

前5月新建商品房銷(xiāo)售面積3.5315億平，同比下降2.9%，，跌幅比上月擴(kuò)大0.1%，比2024年新建商品房銷(xiāo)售面積同比下降12.9%，降幅收窄10.0%。同比已經(jīng)連續(xù)下降3年5個(gè)月（41個(gè)月），表明政策效果逐漸減弱。

房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇基礎(chǔ)依然較弱，房企加大了“以價(jià)換量”的力度，整體延續(xù)量穩(wěn)價(jià)跌的弱復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的“止跌、回穩(wěn)”具有明顯的結(jié)構(gòu)性特征，根基尚不穩(wěn)固，鞏固止跌、回穩(wěn)成效仍需房地產(chǎn)政策持續(xù)發(fā)力、加碼。

單月來(lái)看，5月商品房銷(xiāo)售面積7053萬(wàn)平米，環(huán)比上漲10.34%，同比下降3.3%，降幅較4月擴(kuò)大1.2%。整體延續(xù)了弱復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)。自2024年10月份以來(lái)，單月商品房銷(xiāo)售面積同比降幅已經(jīng)連續(xù)8個(gè)月低于5%，為2021年下半年以來(lái)首次出現(xiàn)。

單月連續(xù)下降41個(gè)月，說(shuō)明房地市場(chǎng)的銷(xiāo)售處于止跌筑底的調(diào)整階段，企穩(wěn)基礎(chǔ)不牢固。數(shù)據(jù)有所下滑是正常的，主要是去年同期銷(xiāo)售基數(shù)比較高，預(yù)計(jì)房企調(diào)整價(jià)格，政策持續(xù)不斷利好，改善性的需求釋放，銷(xiāo)售下降幅度會(huì)收窄。

需求側(cè)筑底企穩(wěn)信號(hào)愈加明確。前5月商品房銷(xiāo)售成交面積同比下降2.9%，累計(jì)同比降幅比上月擴(kuò)大0.1%，銷(xiāo)售動(dòng)能減弱。一方面是政策端在落實(shí)方面有待加強(qiáng)。另外一方面是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)，需要時(shí)間。因此，市場(chǎng)底部的基礎(chǔ)不牢固。

前5月住宅銷(xiāo)售面積2.9745億平，同比下降2.6%，跌幅比上月擴(kuò)大0.5%，降幅比2024年同比下降14.1%，收窄11.5%。商品房住宅面積累計(jì)同比已經(jīng)連續(xù)3年5個(gè)月下降（41個(gè)月），表明商品住宅銷(xiāo)售企穩(wěn)的基礎(chǔ)不牢固。

按照地方區(qū)域來(lái)看，前5月東、中、西、東北部銷(xiāo)售面積同比增速分別為下降4.5%、 增長(zhǎng)0.3%（連續(xù)增長(zhǎng)3個(gè)月）、 下降2.8%、下降6.0%。 從各地區(qū)銷(xiāo)售情況看，整體跌幅均較上期擴(kuò)大，其中中部地區(qū)銷(xiāo)售面積連續(xù)3個(gè)月增長(zhǎng)。

按照分類(lèi)物業(yè)類(lèi)型來(lái)看，整體銷(xiāo)售情況低于上期，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房?jī)身?xiàng)銷(xiāo)售面積的指標(biāo)同比跌幅擴(kuò)大，住宅銷(xiāo)售面積連續(xù)11個(gè)月收窄后跌幅擴(kuò)大，說(shuō)明目前商品住宅銷(xiāo)售、辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的銷(xiāo)售形勢(shì)差。

前5月新建商品房銷(xiāo)售金額3.4091萬(wàn)億元，同比下降3.8%，跌幅比上月擴(kuò)大0.6%。住宅金額3.0119萬(wàn)億元，同比下降2.8，跌幅比上月擴(kuò)大0.9%，辦公樓銷(xiāo)售金額1033億元，同比下降10.8%，跌幅比上月擴(kuò)大1.5%。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房金額1903億元，同比下降13.9%，跌幅比上月擴(kuò)大0.6%。

前5月新建商品房銷(xiāo)售金額3.4091萬(wàn)億元，同比下降3.8%，跌幅比上月擴(kuò)大0.6%，降幅比2024年同比下降17.1%，收窄13.4%。表明房地產(chǎn)市場(chǎng)邊際改善，效果減弱，處于止跌調(diào)整階段，企穩(wěn)的基礎(chǔ)不牢固，市場(chǎng)以價(jià)換量成主流。

前5月住宅銷(xiāo)售金額3.0119萬(wàn)億元，同比下降2.8，跌幅比上月擴(kuò)大0.9%。降幅比2024年住宅銷(xiāo)售額同比下降17.6%，收窄14.8%。表明房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的效果減弱，行業(yè)整體處于在止跌調(diào)整階段，以價(jià)換量是市場(chǎng)主流的趨勢(shì)。

單月來(lái)看，5月商品房銷(xiāo)售金額7056.39億元，環(huán)比增長(zhǎng)13.15%，同比下降6.03%，降幅較4月收窄0.7%，降幅收窄與核心區(qū)好產(chǎn)品交易較為活躍相關(guān)。毫無(wú)疑問(wèn)，4月、5月的樓市淡季，房企以價(jià)換量成主要銷(xiāo)售策略。

觀察相對(duì)歷史同期的銷(xiāo)售規(guī)模來(lái)看，2025年5月，商品房的銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積分別相當(dāng)于2019年同期的56%和53%，較4月小幅改善，但仍明顯低于一季度水平。因此，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的止跌回穩(wěn)基礎(chǔ)不牢固。

第五是供應(yīng)端，庫(kù)存緩慢下降。5月末商品房待售面積7.7427億平，增長(zhǎng)4.2%，比4月末減少715萬(wàn)平。其中住宅待售面積4.1264億平，增長(zhǎng)6.5%，減少439萬(wàn)平，辦公樓5319.15平，增長(zhǎng)1.5%，減少33萬(wàn)平，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房1.4371億平方米，增長(zhǎng)0.5%，減少139萬(wàn)平。

5月末商品房待售面積較上月有所減少，較2024年同期上漲4.2%，同比漲幅再收窄0.8%。房地產(chǎn)行業(yè)庫(kù)存總量有所收縮，按當(dāng)前銷(xiāo)售面積計(jì)算，去庫(kù)存時(shí)間為11個(gè)月的消化周期。整體來(lái)看，庫(kù)存去化壓力大，分布區(qū)域分化顯著，結(jié)構(gòu)性矛盾突出，仍需政策精準(zhǔn)發(fā)力。

2025年5月末商品房待售面積7.7427億平方米，超過(guò)2015年7.1853億平方米，依然是達(dá)到天花板的水平，創(chuàng)1987年以來(lái)歷史最高紀(jì)錄之一。因此，7.7427億平方米大部分是現(xiàn)房庫(kù)存，部分期房，多為待交付與賣(mài)不出去的房屋。

2015年7.1853億平、2016年6.9539億平、2017年5.8923億平、2018年5.2414億平、2019年4.9821億平、2020年4.9850億平、2021年5.1023億平、2022年5.6366億平，2022年6.7295億平，2023年6.7295億平、2024年7.5327億平。

在銷(xiāo)售改善的帶動(dòng)下，商品住宅庫(kù)存量與去化周期環(huán)比均下降，總庫(kù)存面積來(lái)看，依然為歷史最高，去化壓力大。其中商業(yè)庫(kù)存去化周期超過(guò)36個(gè)月，商業(yè)庫(kù)存去化壓力依然較大，庫(kù)存規(guī)模已經(jīng)超過(guò)2014年的水平。

現(xiàn)房住宅庫(kù)存壓力仍然較大，占整體庫(kù)存的比重已經(jīng)達(dá)到近四分之一。從全國(guó)商品住宅廣義庫(kù)存面積（住宅累計(jì)新開(kāi)工面積-住宅累計(jì)銷(xiāo)售面積）來(lái)看，截至 5 月末，商品住宅廣義庫(kù)存面積為6.7 億平，環(huán)比下降 1.2%，同比下降 15.9%。

去化周期（廣義庫(kù)存面積/過(guò)去六個(gè)月住宅銷(xiāo)售均值）25.7個(gè)月，環(huán)比提升0.3個(gè)月，同比下降4.4個(gè)月。從全國(guó)現(xiàn)房庫(kù)存（已竣工未銷(xiāo)售）來(lái)看，截至5月末住宅現(xiàn)房庫(kù)存面積（住宅待售面積） 4.1264億平，環(huán)比下降1.1%，同比增長(zhǎng)6.5%。

現(xiàn)房去化周期為20.0個(gè)月（由于5月現(xiàn)房銷(xiāo)售未公布，采用 2024年11月-2025年 4 月銷(xiāo)售均值計(jì)算），環(huán)比下降0.2個(gè)月，同比下降2.4個(gè)月。住宅現(xiàn)房庫(kù)存占全國(guó)住宅廣義庫(kù)存面積的比重為24.8%，環(huán)比基本持平，同比提升5.2 %。

5月末待售面積較上月有所減少，同比增長(zhǎng)4.2%，同比漲幅進(jìn)一步收窄0.6%。按當(dāng)前銷(xiāo)售面積計(jì)算，庫(kù)存總量還有11個(gè)月的消化周期，消化周期再次拉長(zhǎng)，去庫(kù)存任務(wù)艱巨。城市試點(diǎn)推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售，將有效控制供應(yīng)規(guī)模，加快庫(kù)存去化。

商品房去化周期達(dá)11個(gè)月，歷史高點(diǎn)。由于商品房庫(kù)存量繼續(xù)上升，銷(xiāo)售回款逐漸下降，導(dǎo)致部分房企資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題非常嚴(yán)峻，現(xiàn)金流告急，債務(wù)集中到期，部分房企選擇二次或多次債務(wù)重組，面臨較大的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

商品房庫(kù)存創(chuàng)歷史新高，說(shuō)明房子的供應(yīng)多。與過(guò)去的高庫(kù)存不同的是，這三年房企投資拿地的萎縮狀態(tài)有關(guān)系，同時(shí)與保交樓的政策有關(guān)。由于保交樓的政策推進(jìn)，部分現(xiàn)房沒(méi)有按時(shí)交付，或者出現(xiàn)退房情況。

第六是價(jià)格端，房?jī)r(jià)跌幅擴(kuò)大。前5月全國(guó)商品房銷(xiāo)售均價(jià)9653元/平米（前4月9566元/平、一季度9510元/平、前2月9547元/平），環(huán)比上漲0.92%，同比下降0.93%（前4月同比下降0.4%、一季度同比上漲0.93%、前2月同比上漲2.6%）。從絕對(duì)值來(lái)看，房?jī)r(jià)回落至2024年9月政策前的水平。

前5月全國(guó)商品房銷(xiāo)售均價(jià)9653元/平，同比下降0.93%，比上月跌幅擴(kuò)大0.52%，比2024年9935元/平，同比下降4.8%，跌幅收窄3.9%。說(shuō)明累計(jì)房?jī)r(jià)漲跌不穩(wěn)定，與結(jié)構(gòu)性、季節(jié)性、口徑變化有關(guān)，房?jī)r(jià)處于底部運(yùn)行的調(diào)整狀態(tài)。

意味著全國(guó)商品房、商品住宅平均房?jī)r(jià)連續(xù)下降1年（12個(gè)月）后、跌幅連續(xù)收窄數(shù)個(gè)月后，連續(xù)3個(gè)月迎來(lái)上漲后，連續(xù)2個(gè)月下跌，數(shù)據(jù)上來(lái)說(shuō)，說(shuō)明全國(guó)房?jī)r(jià)正式見(jiàn)底。但是企穩(wěn)基礎(chǔ)不牢固，大漲的條件不具備。

前5月住宅銷(xiāo)售均價(jià)10125元/平（前4月10005元/平、一季度9935.6元/平、前2月9949元/平），環(huán)比上漲，同比下降。比2024年10419元/平，環(huán)比上漲1.6%，同比下降7.0%，環(huán)同比為下跌。因此，房?jī)r(jià)同比下跌，主要是以價(jià)換量。

單月來(lái)看，5月銷(xiāo)售均價(jià)10004元/平米（4月9756元/平方米），環(huán)比上漲2.54%（3月環(huán)比上漲3.3%），同比下降2.83%（4月同比下降4.7%），降幅較4月收窄1.9%。其中住宅銷(xiāo)售均價(jià)13613元/平方米（4月10245元/平），環(huán)比上漲3.6%（4月上漲3.3%），同比下降1.6%（4月下降4.3%），跌幅收窄2.7%。

表明短期內(nèi)房?jī)r(jià)大漲的概率為零，與結(jié)構(gòu)性、季節(jié)性變化有關(guān)。目前各地房?jī)r(jià)調(diào)整大，其中中部、東北部地區(qū)“以價(jià)換量”較為明顯，房企以價(jià)換量的趨勢(shì)依然是主流。目的是為更好去庫(kù)存和提振銷(xiāo)售，快速收回銷(xiāo)售額，應(yīng)對(duì)債務(wù)到期，說(shuō)明房?jī)r(jià)總體依然處于下降、筑底、調(diào)整的止跌底部運(yùn)行階段。

第七是資金端，房企到位資金跌幅擴(kuò)大。前5月房企到位資金4.0232萬(wàn)億元，同比下降5.3%，跌幅比上月擴(kuò)大1.1%。比2024年末同比下降17%，跌幅收窄11.7%。同比已經(jīng)累計(jì)下降3年5個(gè)月（41個(gè)月），說(shuō)明房企資金狀況呈現(xiàn)邊際改善放緩，有所惡化。

隨著房企銷(xiāo)售下降，跌幅擴(kuò)大，其中一二線城市銷(xiāo)售呈現(xiàn)止跌回穩(wěn)放緩態(tài)勢(shì)，部分房企開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和回籠資金改善不明顯。總的來(lái)看，今年以來(lái)市場(chǎng)總體平穩(wěn)，繼續(xù)向著止跌回穩(wěn)的方向邁進(jìn)。部分地區(qū)市場(chǎng)仍然處在調(diào)整之中，市場(chǎng)回穩(wěn)還存在壓力。

前5月房企到位資金4.0232萬(wàn)億元，同比下降5.3%，跌幅比上月擴(kuò)大1.1%。其中國(guó)內(nèi)貸款6679億元，下降1.7%（前4月增長(zhǎng)0.8%），止?jié)q轉(zhuǎn)跌。利用外資16億元，增長(zhǎng)49.0%，漲幅回落33%。自籌資金1.3743萬(wàn)億元，下降7.2%，跌幅比上月擴(kuò)大0.4%。

定金及預(yù)收款1.1931萬(wàn)億元，下降5.0%，跌幅比上月擴(kuò)大2.0%。個(gè)人按揭貸款5645億元，下降8.5%，跌幅比上月持平。毫無(wú)疑問(wèn)，房企到位資金跌幅擴(kuò)大，背后主要原因是國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金、定金及預(yù)收款跌幅擴(kuò)大。

房企資金壓力依然大，首先是債務(wù)。房企大量的到期債務(wù)，因銷(xiāo)售回款大量減少，缺乏流動(dòng)性，債務(wù)出現(xiàn)多次違約、多次重組，資不抵債現(xiàn)象。其次是庫(kù)存，積壓資金。最后是待交房規(guī)模大，需要龐大資金。毫無(wú)疑問(wèn)，風(fēng)險(xiǎn)未出清。

房企資金降幅小幅度擴(kuò)大。資金來(lái)源中個(gè)人按揭貸款跌幅最大、自籌資金跌幅擴(kuò)大，預(yù)示房企自籌資金難度上升，銷(xiāo)售回款壓力上升。當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下加杠桿動(dòng)力不足。繼續(xù)降低房貸首付和利率及稅收、擴(kuò)大房企融資是主要的政策方向。

前5月國(guó)內(nèi)貸款6679億元，下降1.7%（前4月增長(zhǎng)0.8%），止?jié)q轉(zhuǎn)跌，比2024年末同比下降6.1%，收窄4.4%。一定程度上反映房企國(guó)內(nèi)融資環(huán)境沒(méi)有完全改善，增量貸款困難，資金壓力是房企縮減投資（拿地、新開(kāi)工）的原因之一。

外資16億元，增長(zhǎng)49.0%，連續(xù)2個(gè)月止跌上漲，2024年末下降26.7%，連續(xù)3年3個(gè)月（39個(gè)月）下降后連續(xù)2個(gè)月上漲。自籌資金1.3743萬(wàn)億元，下降7.2%，跌幅比上月擴(kuò)大0.4%。比2024年末下降11.6%，跌幅收窄4.4%，與資產(chǎn)處置等改善放緩有關(guān)。

定金及預(yù)收款定金及預(yù)收款1.1931萬(wàn)億元，下降5.0%，跌幅比上月擴(kuò)大2.0%，比2024年末下降23.0%，跌幅收窄18%。個(gè)人按揭貸款5645億元，下降8.5%，跌幅比上月持平，比2024年末下降27.9%，跌幅收窄19.4%，主要是銷(xiāo)售面積下降，跌幅擴(kuò)大。

國(guó)內(nèi)貸款率先由止?jié)q轉(zhuǎn)跌，自籌資金和定金及預(yù)收款及個(gè)人按揭貸款同比跌幅較上月擴(kuò)大0.4%、2.0%、持平。其中國(guó)內(nèi)貸款占全部資金的16.6%，比上期下降0.6%。自籌資金占全部資金的34.1%，較上期提高0.5%。定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款占43.6%，與上期持平。

四項(xiàng)合計(jì)為94.3%，后三項(xiàng)合計(jì)為77.7%。受5月銷(xiāo)售金額下降，跌幅擴(kuò)大的影響，房企資金來(lái)源有所下滑，資金面依然承壓。5月初出臺(tái)降準(zhǔn)、降息等一攬子貨幣政策，金融部門(mén)表示，將加快完善與房地產(chǎn)發(fā)展新模式相適配的系列融資制度。

包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、個(gè)人住房、城市更新等貸款管理辦法。指導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)保持房地產(chǎn)融資穩(wěn)定，強(qiáng)化對(duì)高品質(zhì)住房的資金供給。表明政策沒(méi)有完全落地，停留在政策表述中，未能持續(xù)緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力。

單月來(lái)看，5月房企到位資金7636億元，同比下降10.1%（4月下降5.3%、3月下降3.9%），比上月下降5.3%，跌幅擴(kuò)大4.8%。背后的主要原因，因?yàn)榉靠睿ㄤN(xiāo)售回款）明顯走弱。

第一是5月房款3375億元，同比下降11.4%，跌幅比上月下降9.9%擴(kuò)大1.5%。因?yàn)殇N(xiāo)售回款再度走弱。定金及預(yù)收款同比下降12.7%，降幅較4月擴(kuò)大了4.3%。個(gè)人按揭貸款同比下降8.5%，降幅較4月收窄了4.2%。5月居民部門(mén)中長(zhǎng)期貸款凈增加746億元，環(huán)比多增1977億元，同比多增232億元。

第二是5月非房款4261億元，同比下降9.1%，跌幅比上月下降1.3%擴(kuò)大7.8%，房企外部融資走弱，表明銷(xiāo)售下降，跌幅擴(kuò)大。國(guó)內(nèi)貸款1060億元，同比下降13.1%，增速較4月下降27.6%，2個(gè)月正增長(zhǎng)結(jié)束。自籌資金2790億元，同比下降8.7%，降幅較4月收窄0.9%。

受外部融資環(huán)境改善不明顯、銷(xiāo)售下降和跌幅擴(kuò)大，房企資金未根本性好轉(zhuǎn)影響，國(guó)內(nèi)銀行貸款、定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款，這三項(xiàng)指標(biāo)代表的是房企從銀行貸款能力和發(fā)債、現(xiàn)金流能力的改善。銀行貸款未全放開(kāi)、銷(xiāo)售回款緩慢影響房企現(xiàn)金流和正常經(jīng)營(yíng)。

房企資金壓力是房企縮減投資（拿地、新開(kāi)工下降）的主要原因。房企資金改善不明顯，主要原因是國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金、定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款占房企到位資金大，前期同比下降幅度大，銷(xiāo)售回款緩慢和債務(wù)到期及融資限制未全放開(kāi)，導(dǎo)致房企資金、經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)緊張。

目前支撐房企資金流的主要是銷(xiāo)售回款，包括定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款，已經(jīng)連續(xù)下降41個(gè)月。反映出金融機(jī)構(gòu)對(duì)房企風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)憂加大，銀行貸款困難、銷(xiāo)售回款非常緩慢，影響房企現(xiàn)金流。房地產(chǎn)市場(chǎng)處于繼續(xù)止跌階段，風(fēng)險(xiǎn)壓力依然存在。

第八是國(guó)房景氣端，市場(chǎng)預(yù)期下降。2025年5月末，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)，簡(jiǎn)稱(chēng)國(guó)房景氣指數(shù)為93.72，環(huán)比下降0.14%，連續(xù)11月呈現(xiàn)小幅度回升后出現(xiàn)連續(xù)2個(gè)月下降。國(guó)房景氣同比已經(jīng)連續(xù)3年5個(gè)月（41個(gè)月）跌破100。

表明房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣、活躍、信心、繁榮度有所下降，總體處于止跌筑底的階段，企穩(wěn)的基礎(chǔ)不牢固，呈現(xiàn)出市場(chǎng)持續(xù)邊際修復(fù)放緩趨勢(shì)，繼續(xù)刷新2016年初以來(lái)國(guó)房景氣指數(shù)最低水平，主要是房地產(chǎn)依然在深度調(diào)整中，與季節(jié)性有關(guān)。

國(guó)房景氣指數(shù)自2022年1月破100后，一直呈現(xiàn)持續(xù)下跌過(guò)程，2024年6月國(guó)房景氣指標(biāo)開(kāi)始邊際修復(fù)，但是速度非常緩慢。值得注意的是國(guó)房景氣指數(shù)是判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)是否景氣、活躍、信心、繁榮的指標(biāo)之一。