6月19日大理市委政法委、大理市融媒體中心 ? 大理人民廣播電臺(tái)綜合廣播FM99.9，結(jié)合普法強(qiáng)基補(bǔ)短板專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)推出《城市進(jìn)行時(shí)?政法篇》，本期節(jié)目嘉賓：云南千一律師事務(wù)所趙文慧律師，和您一起關(guān)注：“買(mǎi)頂層，送露臺(tái)”？法院判了！別讓促銷(xiāo)噱頭成購(gòu)房陷阱。

趙文慧

云南千一律師事務(wù)所律師

“買(mǎi)頂層！送露臺(tái)！”面對(duì)開(kāi)發(fā)商極具誘惑的宣傳，不少購(gòu)房者心動(dòng)不已，幻想擁有一方專(zhuān)屬戶(hù)外空間。然而，頂層業(yè)主真能享有露臺(tái)專(zhuān)屬使用權(quán)，并隨意改造嗎？一起真實(shí)案例，給大家敲響警鐘！

2021年12月，王某、李某被開(kāi)發(fā)商“買(mǎi)頂層送露臺(tái)”的承諾吸引，購(gòu)入一套頂層商品房，并與開(kāi)發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議，約定房屋南側(cè)露臺(tái)歸其專(zhuān)屬使用。樓盤(pán)通過(guò)規(guī)劃驗(yàn)收后，王某在裝修時(shí)將露臺(tái)部分空間改建成封閉式陽(yáng)光房。本以為能愜意享受私人空間，卻不料2022年11月，城管局下達(dá)通知，要求其停止違法建設(shè)，必須辦理規(guī)劃許可手續(xù)才能繼續(xù)施工或使用。滿(mǎn)心委屈的王某、李某將開(kāi)發(fā)商告上法庭，要求確認(rèn)對(duì)露臺(tái)的專(zhuān)屬使用權(quán)，結(jié)果卻大失所望。

法院審理后認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定，露臺(tái)要確認(rèn)為業(yè)主專(zhuān)有部分，必須同時(shí)滿(mǎn)足兩個(gè)條件：一是在規(guī)劃上專(zhuān)屬于特定房屋；二是建設(shè)單位銷(xiāo)售時(shí)已根據(jù)規(guī)劃列入特定房屋買(mǎi)賣(mài)合同。而本案中的露臺(tái)，僅僅在合同里約定歸買(mǎi)受人，規(guī)劃上并非專(zhuān)屬特定房屋，也不具備構(gòu)造獨(dú)立性，更無(wú)法登記成為業(yè)主所有權(quán)客體。因此，王某、李某的訴求缺乏依據(jù)，法院不予支持。一審敗訴后，王某上訴、申請(qǐng)?jiān)賹従获g回，判決最終生效。

露臺(tái)的性質(zhì)決定了其使用規(guī)則：若露臺(tái)屬于專(zhuān)有部分，特定房屋業(yè)主可排他使用；若為共有露臺(tái)，全體業(yè)主都有權(quán)合理使用。但無(wú)論哪種情況，擅自改造露臺(tái)都屬于違法行為！未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證就改建，不僅破壞小區(qū)整體規(guī)劃，還可能增加頂層樓面荷載，帶來(lái)嚴(yán)重安全隱患。現(xiàn)實(shí)中，因違規(guī)搭建露臺(tái)導(dǎo)致房屋結(jié)構(gòu)受損、漏水，甚至危及整棟樓安全的案例屢見(jiàn)不鮮。

這起案例給購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商都提了個(gè)醒。作為購(gòu)房者，千萬(wàn)別輕信開(kāi)發(fā)商的夸大宣傳，簽訂合同前一定要仔細(xì)查看房屋規(guī)劃圖紙，明確露臺(tái)性質(zhì)，避免陷入“贈(zèng)送陷阱”。如果因“送露臺(tái)”產(chǎn)生糾紛，很可能面臨無(wú)法使用、拆除違建的風(fēng)險(xiǎn)，白白蒙受經(jīng)濟(jì)損失。而開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售時(shí)，也應(yīng)如實(shí)告知購(gòu)房者房屋及附屬設(shè)施的真實(shí)情況，無(wú)權(quán)處分的共有露臺(tái)，絕不能隨意承諾贈(zèng)送，否則可能面臨違約賠償。

房子是家庭的重要資產(chǎn)，購(gòu)房時(shí)多一份謹(jǐn)慎，就能少一份風(fēng)險(xiǎn)。轉(zhuǎn)發(fā)提醒身邊人，別讓“送露臺(tái)”的促銷(xiāo)噱頭，變成難以解決的糟心事！

《城市進(jìn)行時(shí)》節(jié)目時(shí)間：

9:00—10:00首播

21:00—22:00重播

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編輯：郭晉愷 向紅玉

值周：胡亞玲 楊丹妮

主編：李勝

生態(tài)環(huán)保普法宣傳小知識(shí)（機(jī)動(dòng)車(chē)排放檢驗(yàn)常見(jiàn)的違法情形）

十一、機(jī)動(dòng)車(chē)排放檢驗(yàn)常見(jiàn)的違法情形——采樣探頭插入深度不滿(mǎn)足標(biāo)準(zhǔn)要求，采樣管路泄漏、彎折、堵塞，以及踩踏取樣管、稀釋樣氣、連接無(wú)關(guān)物品等人為干擾采樣

該行為屬于偽造機(jī)動(dòng)車(chē)、非道路移動(dòng)機(jī)械排放檢驗(yàn)結(jié)果或者出具虛假排放檢驗(yàn)報(bào)告，依法應(yīng)當(dāng)行政處罰。

嚴(yán)重不負(fù)責(zé)任，出具的證明文件有重大失實(shí)，造成嚴(yán)重后果的，構(gòu)成出具證明文件重大失實(shí)罪；故意提供虛假證明文件，情節(jié)嚴(yán)重的，構(gòu)成提供虛假證明文件罪；嚴(yán)重污染環(huán)境的，構(gòu)成污染環(huán)境罪；如果同時(shí)索取他人財(cái)物或者非法收受他人財(cái)物構(gòu)成犯罪的，構(gòu)成非國(guó)家工作人員受賄罪。

例：檢測(cè)過(guò)程中，檢測(cè)機(jī)構(gòu)人員在明知規(guī)定的排氣污染檢測(cè)方法、技術(shù)規(guī)范的情況下，未按照規(guī)定將取樣探頭完全插入，同時(shí)使用散熱風(fēng)扇對(duì)車(chē)輛尾部尾氣進(jìn)行稀釋?zhuān)箼C(jī)動(dòng)車(chē)一次合格通過(guò)，并出具了合格檢驗(yàn)報(bào)告。