這是一個非常典型的冷門樓盤樣本，集聚了各種“不利因素 ” 。

樓市狂熱期高價拿的地、位于非核心熱門 區域、樓盤占地很小僅1棟住宅樓、開發商知名度低以及產品缺乏競爭力，在樓市下行期入市 后 ，十幾天成交寥寥無幾……

透過樣本，我們或許可以一窺部分樓盤的生存困境。

01

香餑餑成燙手山芋？

魚峰區榮新路上的天悅嘉府，由鑫陽地產在2018年5月份以7960萬元的總價競得，按最大容積率3.0計算，折合樓面地價大約3041元/㎡。

2018年正是樓市最瘋狂的時候，在鑫陽地塊拿下天悅嘉府地塊的那一期土地交易會上還產生了柳州“新地王”：恒大以樓面地價8806元/㎡的代價，拿下了現在恒大珺睿府地塊。

彼時整個柳州房地產界，就像打了雞血般一片沸騰，眾人高呼“厲害了，我的哥”！

當時，有個別房地產公司、銷售代理公司甚至宣稱“柳州市房價即將邁入2萬+時代”，并鼓動柳州人民：“有條件的要趕緊買房，沒有條件的創造條件也要趕緊買房”。

時光荏苒，歲月如梭。轉眼間7年過去了，柳州房價沒有邁入2萬+，恒大已經一地雞毛成為了“千古絕唱”，而天悅嘉府則正在“努力去化”。

2025年6月1日，天悅嘉府營銷中心開放 暨房源開售。3041元/㎡的樓面地價，賣多少呢？ 每平米售價大約在6200—7300元之間，均價大概是6600元/㎡左右。

即便如此，天悅嘉府共計153套可售房源，截至6月12日中午12點：

丨連一套都還沒有賣出去。

不過，大家都在努力地活著。6月17日前后我的好朋友九伍二柒再次去房產交易網上查了一下，發現天悅嘉府有房源已經顯示“已簽約”。雖然簽約備案的套數非常少，但終歸是：

丨打破了“0成交”。

天悅嘉府“開盤12天零銷售”的紀錄，應該是柳州樓市近年來最慘淡的開局之一。可謂前無古人，至于后面有沒有來者，暫時還不知道。

更令人嘆息的是，該項目地塊于2018年在樓市狂熱期競得，卻在七年后的市場冰點期入市，完美錯過最佳銷售窗口。

但有住在附近的人士透露，天悅嘉府以前就曾經開盤賣過，當時的售樓部在工地對面，但沒多久就搬空了，“還以為賣完了”。而天悅嘉府起到十層左右就停了好幾年才復工，現在又開始賣了。

很顯然，當年的香餑餑，現在似乎成為了燙手山芋。

02

凄凄慘慘戚戚

其實，現在的樓市調整期，對于像天悅嘉府這種非核心熱門區域的“冷門樓盤”來說，確實是非常不友好。

比如柳北彰泰歡樂頌、交投濱江郡府，柳東招商境界等，同樣都是高價拿的地，同樣是非核心區域，但或由于地段更偏，或由于產品缺乏競爭力，同樣在銷售方面一片“凄凄慘慘戚戚”，怎一個愁字了得！

相對彰泰、交投、招商這些開發商來說，天悅嘉府的開發商鑫陽地產的品牌影響力更加微弱，項目也略顯“先天不足”。

區位硬傷：項目深藏于駕鶴村城中村腹地，周邊環境較差亂、道路狹窄，連百度地圖都暫未曾收錄樓盤位置。不過也有好消息，駕鶴村一帶即將拉開舊城改造的大幕，未來可期。

產品缺陷：公攤大，得房率較低。以天悅嘉府建面約106.67㎡的戶型為例，算上飄窗陽臺等贈送面積，這個戶型的使用面積大概是94.36㎡，得房率大概只有89%。（數據僅供參考，以實際測量為準）

現在柳州市面上很多樓盤的新品能做到零公攤甚至負公攤，天悅嘉府89%的得房率相對來說算很低了，沒有競爭優勢。

開發商困局：鑫陽地產作為柳州本土小房企，既無品牌溢價能力，又缺乏產品創新能力，此前開發的柳邕路天悅華府、柳石路天悅嘉園均屬于市場二三線產品，缺乏知名度。

因此，雖然天悅嘉府在銷售上實現了零的突破，但后續面臨的困難也不少。總的來說，“項目尚未清盤，同志們還需努力！”

03

活下去

對于一些實力較弱的開發商來說，有時候拿錯一宗地塊足以毀掉幾十年的積累，輕則“辛辛苦苦幾十年，一夜回到解放前”。

更甚者如桂柳路上的大唐人家、柳東嘉鵬中央城、三中路明碩商業大廈，一個項目直接導致開發商跑路的跑路，破產的破產……

以史為鏡，可以知興替。努力活下去，才是最重要的！

最后，如果你有任何關于買房的問題，或者買房后有任何問題，都歡迎留言或者私信聯系我們。

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