萬萬沒想到

海土拍市場還能再出“想不到”

這兩天，上海土拍市場的熱度很高。幾十億、幾十億的成交，幾十輪、幾十輪的報價，那叫一個熱鬧。

其實從去年開始，上海的宅地交易情況一直不錯，火熱程度也是引領全國。但是最新的第五批次土拍，還是超出了不少人的預期。

第一，浦東曹路地塊創下了近年來的最高溢價率。

浦東曹路地塊，4家房企激烈爭搶了一個多小時，先競價，再競高品質，再進入第二輪競價。最后以41.7%的溢價率出讓，這是上海5年來最高的溢價率。

很多人震驚了，曹路都是外環了，為什么這么受歡迎啊？更何況，這塊地還是組團出讓，也就是說，它不是只賣一塊純宅地，還搭配了一塊公共服務用地，還有要造保障性租賃住房的要求。

市場好是一方面。周邊新房購買力強、承接力好，房企的銷售壓力不大。

還有一方面的原因，往大了說，就是區域有精準規劃和產業定位。曹路要承接張江和金橋的外溢效應，產城融合是它的發力點，加上曹路也認識到，打鐵還需自身硬，本身就定位要打造教育、產業和生態結合的智慧新城，產業和人口導入的內生動力足。

這和本輪賣出的閔行顓橋那塊地也像。顓橋地塊這次熱度也不低。它靠近大零號灣，又在閔行航空航天、人工智能、生物醫藥等新質生產力板塊輻射范圍內，所以也在打造區域內的產城融合社區。

可以看到，上海房地產市場的可持續動能，深度錨定在產業與空間的協同進化中。上海的產業定位，正在持續吸引高端人才集聚。這類群體對高品質住宅的需求，構成了樓市的“基本盤”。

為了讓土地供應策略精準呼應產城融合邏輯，規劃賦能在各區的宅地出讓中被置于愈發重要的位置。

第二，金山今年首次供應溢價成交，溢價率9.78%。

這個數字，放在金山，的確讓人刮目相看。這把上海宅地從市中心覆蓋郊區的“溢價圈”，再向外推進了幾十公里。

金山地塊被爭搶，第一個原因，是金山自身的蓄勢爆發。這次出讓的地塊，是匯龍湖高品質生活社區板塊的第一宗出讓地塊，容積率為1.25，房企可以規劃打造低密度高品質住宅，優勢突出。而且金山今年落地了豐田雷克薩斯的新能源項目，還有其他重要的科創項目，會給區域導入超過1.5萬名高端人才，購買力不用擔心。

如果我們把時間軸拉長，其實可以看到，像金山、奉賢、青浦等等外圍區域，熱度已經從零星散點升級為成片爆發。

大背景不能忽視，上海前端土地和后端樓市相互影響，已經是良性互動，提高了開發商和購房者預期。前不久，國家統計局公布的70城商品住宅價格數據也顯示，上海以0.7%的環比漲幅成為唯一上漲的一線城市。

第三，楊浦東外灘地塊在6家競買人競拍中，由保利發展摘得，樓板價每平方米9.55萬元，再成板塊新“地王”。

為什么說“再”，因為去年，也是保利發展，拿下了當時的楊浦濱江地王，樓板價不到9萬元。

如果放到十年前，你能想到楊浦東外灘會有現在這樣的熱度嗎？

在2016年黃浦江兩岸45公里公共空間貫通前，楊浦濱江被稱為“工業銹帶”，大多數岸線“隔江不見江”，產業能級落后。此后一段時間，楊浦也釋放了信號，想要認真考慮和打磨濱江一帶的產業定位和規劃編制，這也被外界認為“進度過慢”。

隨著規劃和基礎設施逐步落地，各類產業已經在成長、孵化、起勢、崛起，楊浦濱江如今已經成為又一個“明日之星”，受到包括地產商在內的各界看好。所以，楊浦濱江如今的土拍盛況何嘗不是又一個“想不到”。

像這樣的區域蛻變其實也給到我們消費者一個啟示，與其跟風買房，不如看懂規劃，理解城市發展的邏輯，優先選擇和城市發展規劃契合的區域。

這周六呢，上海第六批次擬出讓的宅地清單公布了。8塊地幾乎都是區里的“掌上明珠”，像徐家匯商圈核心地塊，靜安的東斯文里地塊，虹口的北外灘地塊，很多人用炸場、王炸來形容這一批次的品質啊。預計7月份的這次土拍，又是一場房企狂歡了。

這次你看好哪幅地呢？但不可否認的是，上海土地市場仿佛比天氣更早一步，沖刺進入“三伏天”了。

上觀新聞·解放日報原創稿件，未經允許嚴禁轉載

作 者 ：戚穎璞

微信編輯：Rong

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