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北京首座萬象城，終于揭開了面紗。

2025年6月19日，朝陽站南側0313-5597、5598、5599地塊項目設計方案公示，距離拿地過去了兩年零四個月，約850天。

它是B4綜合性商業金融服務業用地。而R2二類居住用地，從拿地到公示方案，一般在兩個月以內。

萬象城的動作如此之慢，十分特殊。

它屬于標準的TOD（以公共交通為導向的開發）項目，要連接高鐵、地鐵、客運等交通樞紐，不僅要與朝陽站的停車庫進行一體化設計，還將接入3號線和規劃R4線兩條地鐵。

因而，它的設計非常復雜。

建筑設計的操刀者，是北京市建筑設計研究院股份有限公司，設計費1892萬元。

來欣賞一下萬象城的設計方案：

1、它由3幅地塊組成，空中連廊相連，呈南北走向——長約550米。建設用地面積約6.28公頃，總建面超45萬平方米，容積率4.38，建筑高度100米，綠地率3%。

2、它的地上建筑規模27.55萬平方米，其中商業20.64萬平方米，辦公6.8萬平方米；地下3層，建面17.59萬平方米，其中商業4.7萬平方米。

其余為車庫及設備用房。機動車停車位1678輛，均位于地下；非機動車位4508輛，其中地上2148輛。

3、5597地塊為1棟商業樓，地上4層，總高23.9米；5598和5599地塊各有1棟商業樓和1棟辦公樓。

其中商業樓地上7層，總高45.6米，為拱頂設計，漸變金屬色系；辦公樓地上21層，總高99.99米，銀色鏡面外立面。

簡而言之，萬象城南北長1里路，3座相連的購物中心總面積約25萬平米，2座寫字樓6.8萬平米可對外銷售。

這宗地的地價為63.58億元，總投資估算約110億元，預計2027年入市。

它的投資方，為華潤置地旗下北京順進商務咨詢有限公司（下稱北京順進），成立于2021年12月，注冊資本98.77億元，法人為華潤置地北京公司總經理陳海鷗。

華潤置地打造萬象城，盡量走輕資產路線。

2023年2月23日，北京順進拿下萬象城三塊地。到了3月9日，北京市市場監督管理局發布公告，瑞科克拉里私人有限公司（下稱瑞科克拉里），收購了北京順進70%股權。

但時至今日，北京順進股權尚未發生變更，仍由注冊于香港的騰至投資有限公司100%持股。騰至投資的董事為華潤置地副總裁、香港平臺公司總經理郭曉東。

瑞科克拉里于2021年8月7日成立于新加坡，主要業務是投資房地產行業，其最終控制人為新加坡政府投資公司旗下GIC不動產。

GIC不動產進入中國地產市場20多年，先后與多家房企開展合作。2020年年底，華潤置地分拆華潤萬象生活在香港上市，GIC就出現在基石投資者的認購陣容中。

為什么GIC沒有出現在北京順進的股東名錄里？

花姐認為，并非GIC入股一事黃了，而是投資有條件，要等到北京萬象城2027年開業以后。

在北京商業地產市場，華潤置地的優勢不大，這里是中糧集團旗下大悅城的大本營，還有龍湖天街、合生匯等勁敵。

在京打造首個萬象城，是華潤置地商業殺入北京商業地產的一個門面。

因此，它對產品的打磨格外細致。

花姐翻查了萬象城地塊信息，發現它是帶方案入市的，對比如下：

1、兩座寫字樓的面積、位置、高度、朝向未變，但格局變了，分別在5598和5597地塊；

2、最北面的5597地塊，從原來的“流量零售”，變成了4層“購物中心”。背后的意思是，原規劃為商業街；

3、外立面完全改變。由原來的“方盒子”，變成四個“拱頂設計”，漸變金屬色系，更為時尚、整體。

4、地鐵A口和B口，設在最北面的5597地塊東面。

前后兩版方案，都出自北京市建筑設計研究院之手。

花姐點評：

一個商業綜合體能否成功，關鍵在于選址。

北京萬象城連通了地鐵3號線和4號線，又從高鐵朝陽站引流，占據了地利。

但朝陽站主要以去往東三省為主，客流量其實不大；3號線西起東四十條，東至東壩北站，也非一條繁忙的地鐵線；R4線一期北段建設項目南起朝陽區管莊路西口站，北至順義區燕京橋站，通往郊區的。

這三條通道，到底能給萬象城帶來多少客源，有待進一步觀察。

拋開軌道交通，僅看它的位置，似乎也不適合做大型商業。

關鍵在于，它屬于單邊商業：即只有西面緊鄰泛海國際居住區，南面被姚家園路“隔斷”，東面是鐵路，北面是交通樞紐站。

對于商業選擇而言，單邊商業是大忌。

反觀朝陽大悅城、廣渠路合生匯，它們不僅有地鐵線，周邊更擁有大量的社區，為支撐穩定的客流起到了保障。

在萬象城周邊，不論是酒仙橋的北京宸園、中海萬吉玖序，還是姚家園的御翠園，平房鄉的中建智地項目，都在打萬象城的牌。

但實際上，它都不是家門口的商業。

在售新盤里，反倒是融創壹號院離得近些。

最后說一點，當萬象城開業后，往東800米外的兄弟商業萬象匯，會更加雪上加霜。