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簽完合同一年不過戶，房子還被拆得面目全非，賣家要求賠償，買家反訴雙倍退定金…… 這場二手房交易為何陷入僵局？今天結合真實案例，帶您看清房屋買賣中的法律陷阱與維權關鍵。

一、案情梳理

（一）合同簽訂與履行

2023 年 3 月 1 日，房主吳楠委托甲房地產經紀公司出售位于東城區的一號房屋。經甲公司居間，吳楠與買家林浩簽訂《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協議》，同時與甲公司簽訂《居間服務合同》。合同約定：房屋總價 365 萬元，林浩先付 10 萬元定金，過戶當日支付尾款；吳楠應在所有權轉移登記當日交房；雙方需在辦完土地證后 10 個月內完成過戶 。簽約當日，甲公司法定代表人代林浩支付 5 萬元定金，同年 6 月 4 日再付 5 萬元。

為履行合同，吳楠于 2023 年 3 月 27 日提前終止房屋租賃合同，賠償租戶 3200 元違約金，并將鑰匙交付甲公司。然而直至 2024 年，過戶手續始終未辦理，吳楠查看房屋時發現，外部墻體及框架結構已被全部拆除。

（二）糾紛焦點與各方主張

吳楠訴至法院，要求：

解除房屋買賣合同、補充協議及居間服務合同；

林浩支付違約金 20 萬元，已付 10 萬元定金不退；

甲公司與林浩支付房屋占用費（每月 3200 元，自 2023 年 3 月 27 日起算）及墻體修復費 2500 元；

二被告承擔訴訟費 。

林浩辯稱：未實際占用房屋，也未拖延過戶，不同意承擔責任，反訴要求吳楠雙倍返還定金 20 萬元 。

甲公司則稱：房屋空置至拆除違建后才占用，因房屋存在違建導致土地證辦理復雜，反訴要求吳楠支付測繪費 3000 元、拆違清渣費 3000 元及居間服務費 6 萬元 。

（三）案件關鍵事實

合同簽署瑕疵：林浩在三份合同上的簽名均由甲公司員工代簽，林浩事后認可該行為 。

資金流向特殊：林浩因對賣家存疑，委托甲公司代為支付定金。

政策限制因素：平房過戶需先完善土地手續、交納出讓金，因房屋存在違建，導致土地證辦理流程停滯 。

二、案件分析

（一）合同效力與履行爭議

根據《民法典》規定，代簽合同經本人追認后有效，故本案三份合同均合法有效 。但合同僅約定 “辦完土地證后 10 個月內過戶”，未明確辦理土地證的時間，導致核心義務履行期限不明，成為糾紛根源。

（二）違約責任認定

買家林浩：無證據證明其存在拖延付款或阻礙過戶的行為，不構成違約，無需支付違約金 。

賣家吳楠：合同無法履行并非其單方過錯，無需承擔雙倍返還定金責任 。

中介甲公司：擅自拆除房屋結構、長期占用房屋，應賠償房屋占用費及修復費用 。

（三）法律關系與責任邊界

居間服務合同與房屋買賣合同屬不同法律關系，法院對甲公司的反訴按撤訴處理，需另行解決 。房屋交付雖約定在過戶后，但吳楠提前交房且甲公司實際占用，應支付相應費用。

三、裁判結果

法院判決：

房屋買賣合同及補充協議于 2024 年 6 月 7 日解除；

吳楠返還林浩定金 10 萬元；

甲公司支付吳楠房屋占用費 46400 元、墻體修復費 2500 元；

駁回其他訴訟請求 。

四、案件啟示

（一）購房者風險防范

慎選簽約方式：代簽合同需書面授權或事后追認，避免效力爭議；定金盡量直接支付給賣家，減少資金風險 。

核查房屋現狀：簽約前確認房屋是否存在違建、抵押等限制交易因素，核實土地證、房產證齊全 。

明確履約條款：合同中約定具體過戶時間、違約責任及解除條件，避免模糊表述 。

（二）賣房者維權要點

保留證據鏈：留存合同、付款記錄、溝通記錄、房屋現狀照片等，為糾紛提供證明 。

謹慎提前交房：若非必要，避免在過戶前交付房屋；若提前交房，需書面約定占用費及責任 。

及時主張權利：發現對方違約，通過律師函、訴訟等方式維權，防止超過訴訟時效 。

（三）中介機構合規指引

規范操作流程：不得擅自代簽合同，如實告知房屋瑕疵；資金往來需經雙方書面同意 。

規避責任風險：涉及房屋改造等重大事項，需取得產權人書面授權，避免擅自處置 。

房屋買賣動輒涉及百萬資產，任何細節疏漏都可能引發糾紛。若您正面臨類似困境，歡迎留言或私信咨詢，專業律師將為您制定專屬解決方案！

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）