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花 2500 多萬買房、近百萬買車位，等了 4 年才拿到房產(chǎn)證！開發(fā)商抵押房屋導致房產(chǎn)被查封，業(yè)主該如何維權(quán)？今天結(jié)合真實案例，帶您直擊商品房逾期辦證糾紛，解讀索賠關(guān)鍵要點。

一、案情梳理

（一）合同簽訂與履行

2019 年 6 月，購房者陳明與甲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱甲公司）簽訂多份合同：

住宅合同：6 月13 日，簽訂《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同（住宅類）》，購買一號房屋，總價 25015997 元，合同明確房屋已抵押給銀行；

車位合同：6 月3 日，簽訂 3 份《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同（商業(yè)辦公等非住宅類）》，購入三個車位，每個單價 295000 元，車位同樣處于抵押狀態(tài) 。

陳明依約支付首付款 10900997 元，并通過江蘇銀行貸款支付剩余 15000000 元。2019 年12 月，甲公司交付房屋和車位，并開具全額發(fā)票。

（二）糾紛焦點與各方主張

合同約定，甲公司應在房屋交付后 730 日內(nèi)（即 2021 年 12 月 25 日前）協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)登記。然而因甲公司將房屋和車位抵押，導致產(chǎn)權(quán)辦理受阻，房產(chǎn)多次被法院查封。經(jīng)陳明提出執(zhí)行異議，2023 年 10 月 31 日才拿到車位產(chǎn)權(quán)證，2024年 1 月 4 日取得房屋產(chǎn)權(quán)證 。

陳明訴至法院，請求：

甲公司支付逾期辦理不動產(chǎn)權(quán)證書的違約金 1910921.28 元；

甲公司承擔本案訴訟費 。

甲公司辯稱：

陳明主張的違約金標準無合同依據(jù)，且已實際使用房屋和車位，未造成實際損失；

應按合同約定，以已付購房款及車位款的萬分之一支付違約金 。

（三）案件關(guān)鍵事實

抵押與查封：房屋和車位在出售前已抵押，因甲公司債務問題導致房產(chǎn)被查封，直接影響產(chǎn)權(quán)辦理 ；

合同約定：明確約定逾期辦證責任，但甲公司主張的 “萬分之一” 違約金標準過低 ；

時間線：交付后超兩年才完成產(chǎn)權(quán)登記，遠超合同約定期限 。

二、案件分析

（一）合同效力認定

陳明與甲公司簽訂的多份合同，均為雙方真實意思表示，且不違反法律強制性規(guī)定，合法有效 。甲公司應按約定履行協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)登記的義務。

（二）違約責任判定

違約事實明確：甲公司因自身抵押行為導致逾期辦證，構(gòu)成違約 。

違約金調(diào)整依據(jù)：

合同約定的 “萬分之一” 違約金明顯低于業(yè)主實際損失（資金占用成本、房產(chǎn)潛在交易機會損失等） ；

根據(jù)《民法典》第 585 條，法院有權(quán)根據(jù)實際損失調(diào)整違約金金額。

舉證責任：陳明雖未提供具體損失證據(jù)，但房產(chǎn)查封、長期無法取得產(chǎn)權(quán)證的事實，足以證明損失存在 。

（三）法律風險與爭議焦點

開發(fā)商抗辯無效：以 “未造成實際損失” 為由拒絕賠償，無法對抗合同約定和法律規(guī)定 ；

違約金調(diào)整原則：法院需平衡合同約定與公平原則，避免守約方權(quán)益失衡 。

三、裁判結(jié)果

法院判決：甲公司向陳明支付逾期辦證違約金 1910921.28 元，具體計算為：

房屋違約金：2021 年 12 月 25 日 - 2024 年 1 月 4 日，共1851183.78 元；

車位違約金：2021 年 12 月 25 日 - 2023 年 10 月 31 日，共 59737.5元 。

四、案件啟示

（一）購房者避坑指南

簽約前盡調(diào)：核查房屋抵押、查封情況，要求開發(fā)商明確解押時間和產(chǎn)權(quán)辦理期限 ；

細化合同條款：約定較高的逾期辦證違約金標準（如每日萬分之三），或明確損失賠償計算方式 ；

及時維權(quán)：發(fā)現(xiàn)逾期辦證，立即發(fā)函催告，留存證據(jù)，必要時提起訴訟 。

（二）開發(fā)商合規(guī)建議

規(guī)范抵押管理：避免出售抵押房屋，或確保在交房前完成解押 ；

誠信履約：重視產(chǎn)權(quán)辦理義務，避免因小失大承擔高額違約金 。

（三）法律救濟途徑

若遭遇逾期辦證糾紛，可：

依據(jù)合同約定和《民法典》相關(guān)條款，向法院起訴索賠；

申請財產(chǎn)保全，防止開發(fā)商轉(zhuǎn)移資產(chǎn)；

聯(lián)合其他業(yè)主共同維權(quán)，增強談判和訴訟影響力 。

房產(chǎn)證是房屋的 “身份證”，開發(fā)商逾期辦證別忍氣吞聲！如果您也遇到類似問題，歡迎留言或私信咨詢，專業(yè)律師為您制定專屬維權(quán)方案！

（此案例發(fā)生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）