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全款買房卻拿不到房產證，合同日期竟比實際簽約早 13 年！這樣的購房合同，真的受法律保護嗎？今天帶您還原真實案例，解讀商品房交易中的法律陷阱與維權之道。

一、案情梳理

（一）合同簽訂與履行

2018 年 6 月 9 日，購房者林陽與甲房地產開發有限公司（簡稱甲公司）簽訂《北京市商品房預售合同》，約定購買朝陽區一號房屋。合同表面落款時間為 2005 年 2 月 3 日，實則為倒簽。合同約定房屋單價 6200 元 / 平，總價 721804 元；同日雙方簽訂《補充協議》，補充關鍵條款：

真實價格與付款：實際購房單價 23000 元 / 平，林陽需按 16800 元 / 平補齊差價，總購房款 2677660 元，簽約當日及次日分兩筆付清；

產權登記約定：甲公司承諾樓盤完成初始登記后 6 個月內協助辦證，雙方互不追究逾期違約責任。

簽約當日，林陽支付全部房款，甲公司交付房屋。此后，林陽辦理入住手續，繳納物業費、水電費，實際占有使用房屋。

（二）糾紛焦點與各方主張

林陽訴至法院，請求：確認《北京市商品房預售合同》及《補充協議》有效 。

甲公司辯稱：同意林陽的訴訟請求 。

（三）案件關鍵事實

倒簽合同緣由：房屋曾售予第三人張某，因張某拖欠房款，甲公司于2006 年解除合同。為避免后續糾紛，經雙方協商將合同落款時間倒簽至原合同簽訂日之前 。

購房資格爭議：林陽明確表示暫不具備北京市購房資格 。

房屋信息變更：預售房號、合同房號與現房號不一致 。

二、案件分析

（一）合同效力判定依據

根據《民法典》及相關司法解釋，合同生效需同時滿足 “意思表示真實”“內容不違反法律、行政法規強制性效力性規定”。本案中：

倒簽行為性質：倒簽合同雖屬違規操作，但雙方均認可為真實意思表示，且無證據證明存在欺詐、脅迫，不必然導致合同無效。

購房資格影響：北京購房資格政策屬于管理性規定，并非效力性強制性規定。不具備購房資格僅影響過戶登記，不影響合同本身效力。

陰陽價格條款：補充協議明確真實交易價格，雙方對差價支付達成合意，不存在惡意避稅等違法情形，不影響合同效力。

（二）潛在法律風險分析

購房者風險：林陽雖合同有效，但因無購房資格無法完成過戶，期間房屋可能面臨被查封、再次轉賣等風險；若房價大幅波動，甲公司或利用政策限制毀約。

開發商責任：甲公司需依約協助辦證，若因自身原因逾期，即使合同約定 “互不追責”，林陽仍可主張實際損失賠償。

（三）法律關系關鍵點

合同中 “互不追究違約責任” 條款，在法律允許范圍內可視為雙方合意，但涉及房屋根本權益（如無法辦證導致合同目的無法實現），該條款效力存在爭議。

三、裁判結果

法院判決：確認林陽與甲公司于 2018 年 6 月 9 日簽訂的《北京市商品房預售合同》及《補充協議》有效 。

四、案件啟示

（一）購房者避坑指南

拒絕違規操作：切勿參與倒簽合同、陰陽合同等行為，避免因小失大引發法律糾紛 。

核實購房資格：簽約前務必通過官方渠道確認自身購房資格，或在合同中明確約定資格不符時的處理方式 。

細化合同條款：明確約定辦證期限、違約責任、解約條件，留存付款、溝通等證據，為維權筑牢防線 。

（二）開發商合規建議

規范合同管理：嚴禁倒簽合同、設置陰陽條款，妥善處理前手購房糾紛，避免一房多賣風險 。

履行告知義務：如實告知購房者房屋權屬、政策限制等信息，避免因隱瞞事實承擔賠償責任 。

（三）法律救濟途徑

若遭遇合同效力爭議，可：

依據《民法典》合同編，主張合同有效或解除；

通過發函催告、提起訴訟等方式，要求對方履行合同義務或賠償損失；

聯合其他業主共同維權，增強談判籌碼 。

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（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）