一鋪坑三代，血淚堆成山

2010年買的商鋪，14年沒租出去，倒欠29萬管理費！

這是一位視頻博主親述的案例。

全家掏空積蓄貸款買鋪，幻想旱澇保收當房東，結果商場成了鬼城，銹跡斑斑的鐵門后，是月月催繳的管理費單。

商鋪的坑，專坑中產。

以為買個商鋪能養家，沒想到最后坑了三代，商鋪租不出去就是虧本。

武漢有房東斥資1000萬買鋪，空置5年租不掉賣不掉，每天以淚洗面，有北京投資者疫情前高價購入海淀商鋪，租戶破產、資產腰斬，婚房都被銀行收走，還有廣東家庭47萬買的郊區鋪，十幾年間月租僅500塊，賣都無人接盤...

當一鋪養三代變成一鋪坑三代，背后是普通人半生積蓄的崩塌。

商鋪爆雷的三大因素

一、紙糊的抗風險力

2020年黑天鵝掠過，商鋪首當其沖，北京寫字樓空置率飆至20%，商業綜合體空置率高達90%。咖啡店、旅行社、服裝店成批倒閉，房東收不到租還在還貸。

商鋪是經濟下行期的人肉沙包，足浴店大量關停，美食街淪為旺鋪招租墻，2025年的經濟寒冬里，商鋪成了最大的犧牲品。

二、偽黃金地段陷阱

臨街旺鋪聽著光鮮？現實很打臉，車流大道≠人流，呼嘯而過的汽車帶不來顧客，開發商吹噓商圈核心，交付時發現是孤島

某投資者被成熟商圈經驗忽悠入手商鋪，收房時才發現周邊仍是荒地，開發商賣鋪時畫的餅，比煎餅攤子還虛。

三、返租騙局連環套

開發商承諾前三年返租8%，聽著穩賺不賠，開發商用虛高定價掩蓋返租成本，原價100萬的鋪賣你150萬。

運營團隊跑路后，租戶集體蒸發，承諾包租十年的，九成活不過三年

返租合同里藏著套路條款，某鄭州投資者被返租誘惑入坑，最終血虧160萬，維權時才發現簽的是第三方運營協議，開發商早已金蟬脫殼。

為什么說商鋪比住宅更毒？

住宅和商鋪對比一下風險就知道了，首先說住宅，首付30%可住可租， 但商鋪首付50%且只能商用。

住宅持有成本低，物業費低，但商鋪管理費是住宅的3倍+。

流動性方面，住宅二手交易活躍，商鋪掛三年無人問津。

接盤方面，住宅剛需群體龐大，商鋪只剩專業炒家。

商鋪就是純投資品，租不出去就0收益，但月供管理費照扣，而住宅再不濟能自住。

三種人正在往坑里跳

第一類：拆遷暴發戶

手握百萬補償款，聽信固定資產最安全，轉頭栽進郊區商鋪，殊不知商鋪早過了紅利期，2015年后買的鋪90%是炮灰。

第二類：創業夢想家

買鋪開店當老板，結果店黃了，鋪子爛手里，2025年實體店關門率超30%，租鋪都難賺錢，何況重資產買鋪？

第三類：理財小白

被年化6%租金收益忽悠，忽略空置風險，實際上商鋪真實回報率僅2-3%，跑不贏房貸利率。

建議所有想買鋪的人先問自己：能承受連續5年零收益嗎？查過周邊3公里內有多少空置鋪？算沒算管理費+稅費+折舊成本？

如果答案模糊，那就牢記，2025年，現金比資產珍貴，活著比投資重要。

商鋪是富人游戲，中產絞肉機，專業炒家玩的是資本運作，普通人買鋪=花錢買份全職討債工作。

這年頭，不虧就是贏。