6月19日，據中訊社報道，高盛亞太區首席經濟學家在近日的報告中提到，中國房地產的“黃金時代”已徹底終結。

而“黃金時代”終結的重要表現就在于，未來數年（2025~2030年）中國城鎮年均新房需求將驟降至410~500萬套，較2017年2000萬套的峰值縮水75%。

事實上，如果年均新房需求回落至410萬套，則不止75%縮水，已經達到了79.5%，即近80%縮水。

當然，基于理性分析，此份報告僅為預測性質，并非確定無疑的事實。因此，其結論僅供參考。至于高盛為何會提出這樣的觀點，背后原因才更值得探究。

細看報告，高盛依據有以下3點：

1.人口出現新趨勢：中國人口自2022年起開始負增長，2030年代每年將減少約140萬套住房需求。90后群體較80后減少4000萬人，結婚登記量和新生兒數量也在持續下拉，剛需群體正在顯著縮圍。

2.城鎮化放緩：2024年城鎮化率達67%，雖然距離2030年70%的目標僅剩3個百分點，但年均增速降至0.5%，已不足2010年代的一半。而且，農村50歲以上人口占比正在持續攀升，年輕勞動力進城潮顯著減弱。

3.投資需求減弱：2020年全國城鎮住房空置率就已達到20%（對應6000~7000萬套空房），高盛預計2025~2030年投資性需求將轉為年均凈拋售180萬套，背后是投資客加速撤離市場。

3點邏輯層層推進——人口開始負增長，城市化開始放緩，意味著需求下降；再加上房價不斷下拉，二手房庫存增加，大家對于樓市的投資預期下降就會形成一定的拋售壓力，最終導致新房的需求是越來越少。

事實上，從近幾年的新房銷售面積也能看出端倪，2021年新房銷售面積17.94億㎡，到2024年已經降至9.74億㎡，3年累計縮水45.7%。按此趨勢，雖然2025年達到80%縮水不太現實，但2030年則大有可能（僅需6年縮水35%不到）。

不過，雖然高盛的預測揭示了中國房地產市場告別高速增長的必然性，但或許80%的降幅夸大了長期調整的烈度。結合當前數據與政策導向，更現實的情景可能是：

一線城市需求保持穩定，二線城市面臨“量縮價穩”，三四線城市需通過“以價換量”消化庫存。2030年新房需求可能降至600~800萬套（較峰值下降60%~70%），但改善型需求占比將從30%提升至60%。

總體而言，中國房地產市場正經歷深刻的范式轉換，高盛的預測既是警示，也是倒逼行業轉型升級的催化劑。未來十年，市場將更關注居住品質、服務配套和可持續發展，而非單純的規模擴張。

對于投資者和從業者，需跳出“總量思維”，在結構性機會中尋找新的增長極。