高盛預測未來幾年新房需求將下降75%，這是什么概念？

對比2017年2000萬套的新房需求，到2030年將只有不到500萬套，聽起來著實有點嚇人，對吧？高盛的預測向來會摻雜不少其他目的，那這次是實事求是，還是為了做空中國樓市而故意為之呢？我們就數(shù)據(jù)本身做個簡要分析，最后得出結論。

首先，高盛給出了三條依據(jù)：人口紅利減少、城市化率放緩、投資需求逆轉。

先看人口方面，人口紅利已然消失。根據(jù)第七次人口普查，2023年出生人口為902萬，相較于2017年的1723萬，減少了將近50%，人口拐點已經(jīng)出現(xiàn)。同時，買房主力——25到39歲的主力購房人群規(guī)模，較2015年減少了23%，未來一年預計還會再降20%。人口需求減少，這是最根本的邏輯。

第二，城市化率放緩。2024年，我國常住人口城市化率達到67%，已接近70%的天花板。農(nóng)村50歲及以上人口占比41%，進城購房的人口紅利趨于枯竭，這基本也符合現(xiàn)實情況。

第三，投資需求逆轉。以前買房是為了保值，房子是每個家庭的核心資產(chǎn)，可現(xiàn)在對于大部分家庭來說，房子成了負債，而且流動性極差。國家已經(jīng)明確房子為消費品，投資需求的消失，在很大程度上抑制了市場需求。

從高盛提出的這些依據(jù)來看，基本符合實際情況。同時，高盛還指出，中國重點城市的空置率已超過15%，個別城市高達20%以上，其中相當一部分是當初投資需求造成的。隨著市場持續(xù)下行，這些房子將不斷涌入二手房市場，進而導致二手房價格加速下跌。

另外，截止到2025年6月，我國新增法拍房數(shù)量已超過5萬套，創(chuàng)下歷史新高。隨著時間推移，二手房最低價會不斷被刷新。

所以，高盛的報告看似非常貼合我國國情，分析也有理有據(jù)，讓人難以反駁。但高盛一貫的行事作風表明，他們此舉是有目的的。高級的謊言往往是七分真三分假。

縱觀高盛這份報告，其邏輯基本沒什么問題，但有些影響因素它沒提及。比如，人口減少確實毋庸置疑，但個別核心城市的人口聚集效應依舊顯著，這些城市的人口相對增加，對房子的需求也隨之上升。就像如今的東京，全國房價處于低位，可東京房價已超過9年前的最高水平。

關于城市化率，我們雖已接近發(fā)達國家最低線，但與發(fā)達國家平均水平仍有10%左右的差距。后續(xù)城市化率放緩是必然，但也不至于枯竭，仍會緩慢上升，只是從大面積發(fā)展轉變?yōu)榫植恐攸c區(qū)域或項目推進。

第三，關于法拍房問題。截止到2025年6月，我國累計法拍房數(shù)量雖有130萬套，但占全國庫存商品房的比值約為0.43%，與美國次貸危機后5%以上的法拍房數(shù)量相比，差距較大。而且中美兩國國情不同，美國人斷供后，房子甩給銀行就不管了；而在我國，斷供后不僅銀行要收回房子，若房子拍賣后無法彌補房價下跌缺口，剩下的錢還需斷供者償還，同時還會上失信人名單，出行乘坐飛機、高鐵都會受限。所以，在我國斷供成本極高，只要家庭還有一線生機，就不會輕易斷供。

綜上，我們可以說高盛的判斷基本邏輯正確，我國房價已處于下降通道，短期內也不太可能逆轉，但不會像高盛預測的那樣跌幅過大。在政策干預下，我國樓市大概率會經(jīng)歷一個長期陰跌的過程，同時存在區(qū)域性差異。個別城市及其核心區(qū)域會逐步走出獨立行情，隨著這種獨立行情增多，中國樓市才能逐步企穩(wěn)，甚至上漲。如果給這個美好的愿景加上一個實現(xiàn)期限，我想，健康就好，其他的沒那么重要了。