北京進深 徐迪 房山新盤頤知筑還要降價？

開盤近兩個月，網簽49套，成交均價3萬出頭，約為指導價的67折。

在這個價格鋪墊下，本月初，北京城建又開啟了京西四盤限時鉅惠的活動。

總共給出五重優惠中，其中最有誠意的一項當屬：2%優惠。

京西四盤包括：房山的和知筑、頤知筑；豐臺的宸知筑及其二期璽院。

1、最早開盤的宸知筑，兩年半去化36%；

2、和知筑與璽院同為去年國慶節取證，和知筑83折跑量，去化已過半；

3、璽院卻只完成了6%的去化，網簽套數甚至比剛開盤一個多月的頤知筑還少。

4、頤知筑開盤最晚，網簽來看流速尚可，但卻是四盤中成交價最低、折扣最大的一個。

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同在良鄉大學城板塊，直線距離不到2公里，和知筑成交均價3.75萬，頤知筑卻只賣到3萬掛零，成交依然不見起色，原因并不難找。

頤知筑所在房山區拱辰街道0018、0028、0035地塊成交于2024年1月4日，北京城建以22.8億元的底價摘得，樓面價1.7萬元/㎡，銷售指導價4.5萬元㎡。

項目開發主體為北京城建瑞泰投資發展有限公司，注冊資本1億元，為市屬國企北京城建集團的間接全資子公司，法人兼董事長為楊娜，項目總經理為宋春剛。

楊娜還是北京城建集團開發公司副總經理，去年9月份接任頤知筑項目公司董事長，也就在這前后，頤知筑公示了規劃設計方案。

拿地雖早，但頤知筑設計方案報規的時間并不早，其實是可以搭上“好房子”東風的，結果它拿出了一套堪稱“中規中矩”的產品。

沒有陽臺，飄窗尺度也略顯局促，基本上就是“大哥”和知筑的翻版。

頤知筑96戶型 VS 和知筑92戶型：

都是細長條狀。進門正對u型廚房；從玄關到餐廳的過道面積被浪費；主臥衛生間是暗衛；北向設置了兩個面積不大的次臥，共用一間分段式明衛。

和知筑92平三居戶型得房率超80%，南向飄窗3.75㎡（0.5*7.5㎡），側邊飄窗共計6.325㎡（12.65*0.5㎡），再加上設備平臺目測也有2㎡。

剩下的三個主力面積段：頤知筑116戶型 VS 和知筑112戶型、128戶型 VS 127戶型、143戶型 VS 144戶型

甚至戶型解析文字都照搬了過來，兩兩捉對可以玩“找不同”游戲。

都是三面寬，主臥有轉角飄窗，餐廳位于正中央，入戶玄關柜，獨立家政間等。

和知筑多了一組側邊飄窗，導致兩個衛生間布置稍有不同；此外家政間規有區別；和知筑北邊一個臥室展示為為書房樣式。

除此之外，就只有尺寸上的差異。

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兩個項目產品力相當，周邊配套又差不多，如果售價還相同，說難聽些，和知筑不賣光，頤知筑都開不了張。

要知道，和知筑之所以能率先入市，不僅僅是因為它拿地時間早，更重要的是緊鄰地鐵站，能夠承接一部分外溢購房需求。

頤知筑離地鐵有段距離，離火車站倒是很近，便利沒享受到，噪音影響一點沒落下。

從小區規模來看，頤知筑總建面13.82萬平方米，比和知筑大了1倍不止。規劃建設34棟5-8F洋房，共1206套房源。

醞釀了一年多，沒有太驚艷的產品。

今年3月底，頤知筑西區0035地塊的19棟樓共634套住宅取得預售許可證。

又過一個月才正式開盤。

強銷節點卡在五一黃金周，頤知筑很有底氣地發出喜報：首開熱銷162套。

營銷策略簡單粗暴：降價跑量。

價確實降得很到位了，但量跑得一般。

截至6月24日，網簽49套，成交均價30071.15元/㎡，約為指導價的66折。

簽約面積合計50621.52億元㎡，網簽總金額約1.52億元，地價覆蓋率6.7%。

所以，頤知筑入市節奏這么慢，并非報規卡殼、方案有變之類，而是它根本無意與和知筑正面較量。

其實就算沒有和知筑，房山板塊的競爭也異常激烈，僅在頤知筑方圓3公里內，在售新盤就有華潤京熙潤府、京華國賢府、以及去年底開盤的建工璟賢瑞庭。

璟賢瑞庭價格也殺得很猛，但起碼整體均價還能扛到七折以上。

頤知筑均價六七折，也就意味著，部分低價位的房源很可能只有六折左右。

住建委網站的項目樓盤顯示：4#和18#樓是成交最多的兩棟，分別有11套完成網簽；17#樓有9套網簽；15#樓有6套。

這幾棟樓的房源面積段都在91-104㎡區間。

此外，10#樓有6套網簽，14#樓有2套。這兩棟樓的房源為114/116戶型。

擬售均價最高的8#樓也有4套網簽，為141/143頂配戶型，其中包括兩套次頂層樓王，折前單價4.7萬/㎡，基本是全小區單價最高的房源。

附：頤知筑全套戶型圖

相關公司：北京城建sh600266