財聯社6月25日訊（記者 王海春）房地產行業頭部企業招商蛇口（001979.SZ）對公司架構，進行了重大調整。

招商蛇口于5月24日晚間披露，公司董事會同意公司根據戰略規劃、業務發展和管理需要，在總部層面新成立資產管理部，將風險管理部/法律合規部/審計稽核部分拆為風險管理部/法律合規部、審計稽核部。

在開發業務層面，招商蛇口將減少管理層級，取消華東區域、華南區域、華西區域、華北區域和江南區域五個區域公司，由公司總部直接管理下屬城市公司。

事實上，該公司此前已對組織架構，進行了一番變革。公開資料顯示，招商蛇口2024年初將原有的7大區域合并整合，形成華東、華南、華北、華西和江南5大區域公司。

在地產界，招商蛇口可謂頗具代表性的龍頭公司。據克而瑞數據，招商蛇口2024年以2068億元的操盤金額，位居TOP200房企操盤榜第6名。2025年1-5月，招商蛇口以638億元的操盤金額，排在TOP200房企第5位。

招商蛇口為何要取消五大區域公司？

中指院企業研究總監劉水向記者表示，按該公司對外公布的內容，總部新設資產管理部強化資產管理職能；拆分原有風控合規審計部，將審計職能獨立出來，同時保留風險管理和法律合規的整合，這些舉措可能旨在提升專業性和獨立性。

“取消區域公司層級，實現總部直管城市公司，目的是減少管理層級，提高決策效率和市場響應速度，實現管理扁平化。”劉水稱。

從該公司今年業績表現來看，其部分指標并不理想。招商蛇口2025年一季度報告顯示，今年一季度，招商蛇口營業收入204.47億元，同比減少13.9%。報告期內，公司經營活動產生的現金流量凈額為-87.93億元，較上年同期的-106.11億元，增長17.13%。

另據招商蛇口公布的2025年5月銷售簡報，2025年1-5月，公司累計實現簽約銷售面積265.53萬平方米，累計實現簽約銷售金額671.46億元。

而從招商蛇口近幾年業績情況來看，公司部分財務指標出現下滑。

據招商局蛇口工業區控股股份有限公司公司債2025年度跟蹤評級報告，招商蛇口（合并口徑）2022年、2023年、2024年的凈利潤，分別為90.98億元、91.06億元、41.89億元。該公司2022年、2023年及2024年營業毛利率，分別為19.25%、15.89%、14.61%。

業內人士認為，招商蛇口作為全國性房地產龍頭企業之一，開發業務經驗豐富，具有較強品牌競爭和規模優勢，充足的土地儲備可對其未來發展提供保障；同時，代建、資產運營和物業服務等非開發業務對公司現金流提供一定補充，并與開發業務形成協同效應。公司融資成本處于行業內較低水平，融資渠道暢通且多元，整體經營穩健度較高。

同時，上述評級報告明確，跟蹤期內招商蛇口毛利率延續下滑趨勢，同時資產減值損失及信用減值損失侵蝕公司利潤，整體盈利能力有所弱化；隨著存量項目的開發結轉及拿地力度放緩，公司資產及負債規模小幅收縮，財務杠桿比例維持在較低水平。在銷售回款下滑及盈利能力弱化的影響下，公司償債指標有所弱化，但仍處于較強水平。

評級報告顯示，2024年招商蛇口營業收入同比微增2.25%，房地產開發業務毛利率延續下滑趨勢，帶動公司營業毛利率同比下滑1.28個百分點，但仍處于行業內合理水平。盈利表現方面，公司期間費用率水平較低，但由于毛利率下滑，公司經營性業務利潤同比減少20.86%。

據評級報告，招商蛇口2024年資產減值損失及信用減值損失規模同比大幅增長，其中公司當年對鹽城、徐州、南通、南寧、廣州等地的房地產項目計提存貨跌價準備合計35.75億元，同時對其他應收款和長期股權投資分別計提減值準備14.82億和7.26億元。整體來看，2024年公司利潤總額同比減少35.02%，凈利潤率等盈利指標有所弱化。

就相關財務指標出現變化，億翰智庫分析師指出，招商蛇口2024年計提資產減值59.44億元，占凈利潤的147%，其中，存貨跌價準備35.75億元，主要針對三四線城市去化困難項目。

“雖然這一舉措在短期內對利潤有所拖累，但實質是對低效資產的主動剝離?！眱|翰智庫分析師稱。

劉水告訴記者，面對市場調整，房地產企業主動求變，通過內部調整，不斷以嶄新發展狀態適應環境變化，是為了實現更好、更長遠的發展。

事實上，包括中海、龍湖一些頭部房企去年以來先后調整管控架構，以提高公司運營效率。

今年二月，聯發集團總部多個部門合并，撤銷所有城市公司，設立10個事業部，通過區域合并，聚集資源進行優勢區域深耕。今年三月，中國金茂將“總部-區域-城市”三級管控架構，調整為“總部-地區”二級管控架構，取消華北、華東、華南、華中、西南五個區域公司，對現有城市公司撤并重組調整為14個地區公司。

“當前，多數房地產企業均采用‘總部-區域’兩級化管控結構。企業總部扁平化，一方面可以有效避免總部‘頭重’，失去對市場快速的反應；另一方面可使總部作為職能部門，在資源配置中發揮更大的資源整合和協同作用，進一步提升管理效能?！眲⑺Q。

其進一步表示，區域深耕是當前房地產企業發展戰略之一。房企對發展前景較弱的區域進行裁撤或合并，既可以降低管理成本，又能夠縮短管理半徑，使企業有效聚集資源進行優勢區域深耕。