每一個樓花，都是獨一無二的。這里是樓花網

春風得意馬蹄疾。

在建發(fā)海晏開盤10天，取得好成績——網簽100套、總金額突破29億元之后，建發(fā)房產再下一城。

6月24日，北京豐臺區(qū)新宮板塊NY-030（南區(qū)）-02居住地塊，以底價20.8億元成交。

拿地者北京兆興房地產開發(fā)有限公司（簡稱“兆興地產”），也是建發(fā)金茂觀宸的項目公司，由中國金茂、建發(fā)房產和裕誠地產分別持股36%、35%和29%。

很明顯，同一個公司在相鄰地塊拿地，后者必定是觀宸二期。

一期所在的地塊，即NY-030（南區(qū)）-01地塊。

為了掩護一期順利入市，豐臺區(qū)刻意控制了供地節(jié)奏，將02地塊掛牌延后了近7個月，剛好是一個樓盤從拿地到開盤的周期。

去年11月29日，建發(fā)房產以24.35億元底價摘得01地塊；今年3月14日，觀宸拿到預售許可證。

截至6月24日，觀宸一期網簽169套，去化率25.28%，成交均價7.85萬元/平米，總成交價16.27億元，地價覆蓋率66.82%。

這個成績，放在豐臺樓市，算是非常靚麗的。

如果按正常推進時間，觀宸二期大概會在今年11月初開盤。屆時，一期只剩100套左右在售。因而，從節(jié)奏上，一二期賣房交集不會太多。

但，這只是理論值。

當二期來臨，有人難免會觀望，是不是要等一等？

在昌平區(qū)，北京國賢府二期的售價（5.33萬元/平米），比一期低了2371元/平米，且二期的產品比一期還升級了。

兩者拿預售證的時間，相差了18個月。（詳見《中建智地，一碗水端平》）

和北京國賢府不同，觀宸二期的地塊素質要高于一期。

未來，如何將觀宸一、二期的水端平，是建發(fā)房產北京總經理華曉巍所要斟酌的。

為什么說觀宸二期更佳？

故事還得從頭講起。

2024年8月20日，北京自規(guī)委上架了豐臺新宮區(qū)域的NY-030（南區(qū)）地塊。

它的出讓規(guī)模5.39萬㎡，容積率2.4，地上建筑規(guī)模12.93萬㎡，起始價52億元，樓面地價4.02萬元/平米，銷售指導價為8.3萬元/㎡。

那個時間點，豐臺樓市正處于冰點，新房供應量上萬套，絕大部分樓盤成交低迷。這塊地有點大，門檻太高。

一個月后的9月19日，北京自規(guī)委給NY-030（南區(qū)）地塊按下了暫停鍵。

再過來一個月，它變成NY-030（南區(qū)）-01地塊掛牌出讓公告，土地面積3.04萬㎡，地上建筑規(guī)模6.08萬㎡，樓面地價4.04萬元/平米，起始價為24.32億元。

它就是觀宸一期。

和第一次上架相比，有了4個變化：1、總價少了53%，面積縮水了44%；2、容積率從2.4降為2.0；3、地塊北擴15米；4、街坊路由“一”字型，變“L”型。

但它有個容積率的隱形殺手，街坊路占地5121.44平米，占比六分之一，從而導致一期的實際容積率回到了2.4。

反觀二期地塊，沒有街坊路，十分干凈。

它占地2.59公頃，規(guī)劃地上建筑面積5.18萬㎡，容積率2.0，建筑控制高度45米（局部60米），樓面地價同樣是4.02萬元/㎡。

簡而言之，二期用于蓋房子的占地面積，比一期多了620平米，容積率也低了0.4。

這兩個參數，直接令二期的樓間距要大于一期，且二期也不臨大馬路槐房西路，更為安靜些。

僅從這個點看，二期的產品力會高于一期。

建發(fā)和金茂都是有追求的地產商，二期的品質一定是往上走的。

關鍵在于，隨著觀宸二期的到來，原本打算買一期的人，到底心里會想什么呢？

最后，花姐用兩點，總結一下2025年上半年北京土拍情況：

1、2025年上半年成交22宗住宅地塊，用地面積111.22萬平米，規(guī)劃建面220.76萬平米，總成交金額995.48億元。

2024年上半年成交21宗住宅地塊，用地面積121.18萬平米，規(guī)劃建面237.3萬平米，總成交金額732.36億元。

從收金的角度上，2025年上半年同比去年，多了263.12億元。

2、進入五、六月份，北京土拍市場有意拖慢節(jié)奏。截至6月24日，第五批土拍清單的8宗地，無一進入預申請階段。

這意味著，它們即便抓緊上架，至少也要等到7月底，甚至8月初才可能競拍。