來源 | 深藍財經

撰文 | 楊波

香港四大家族之一，鄭氏家族旗下的新世界發(fā)展20年來首次出現債務違約！

2025年5月30日，香港老牌房企新世界發(fā)展（00017.HK）發(fā)布公告，旗下子公司發(fā)行的四只永續(xù)證券將遞延分派，涉及金額達34億美元。

這是新世界發(fā)展上市以來首次出現債務違約，消息迅速震動資本市場。6月2日，公司股價低開后一度跌超10%。根據公告，遞延分派的理由是“當前市場環(huán)境下優(yōu)化資金安排”，但市場普遍認為，這是公司流動性緊張的無奈之舉。

6月23日，新世界發(fā)展再次發(fā)布公告，表示市場上有很多關于集團現有貸款再融資的傳聞和猜測，集團正在與債權人積極磋商，希望股東、投資者不要依賴市場傳言。

這家由鄭裕彤家族掌控的香港“四大家族”企業(yè)，正在為付不起利息而焦頭爛額。

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綜合債務凈額達1246.3億港元

3月27日，新世界發(fā)展發(fā)布截至2024年12月31日的半年度財報。

截至2024年12月31日，新世界發(fā)展借款總額高達1464.88億港元。其中，短期債務方面，一年內到期需償還的債務為322.1億港元，而公司賬上現金及銀行存款為214.18億港元，有限制銀行存款4.4億港元，短期償債壓力較為明顯。

更嚴峻的是，集團綜合債務凈額達1246.3億港元，凈負債率攀升至57.5%，遠超港資房企傳統(tǒng)的30%安全線。此次違約的34億美元永續(xù)債，正是新世界發(fā)展債務結構惡化的縮影。

美銀證券6月24日消息稱，新世界發(fā)展正磋商875億港元貸款再融資，試圖緩解到期壓力，但截至發(fā)稿尚未有正式協(xié)議落地。

為緩解債務壓力，新世界發(fā)展已持續(xù)出售非核心物業(yè)。資料顯示，2024財年集團已達成出售非核心資產80億港元的目標，如出售香港荃灣愉景新城商場及停車場全部權益、深圳前海周大福金融大廈北塔余下30%權益等。

鄭家純在財報中坦言，2025年集團的重中之重是回籠現金、減輕負債。

此外，新世界發(fā)展在中期財報中指出，考慮到2024年非現金性質的發(fā)展物業(yè)耗蝕虧損及應占耗蝕虧損及投資物業(yè)公平值變動的總額為49.51億港元，新世界發(fā)展錄得持續(xù)經營業(yè)務的股東應占虧損為66.33億港元。

作為香港老牌“四大家族”，鄭氏家族旗下擁有周大福、新世界發(fā)展、新世界百貨中國、新創(chuàng)建集團四家港股上市公司。那么一向穩(wěn)健的老牌港資發(fā)展商，為何突然虧損？為何突然違約？

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家族第三代的狂飆

這場危機的根源，指向鄭家第三代核心人物鄭志剛的擴張策略。

2007年，鄭家第三代鄭志剛嶄露頭角，獲委任為執(zhí)行董事，成為新世界發(fā)展歷史上最年輕的執(zhí)行董事。

2008年鄭志剛創(chuàng)立K11品牌，融合藝術、人文與自然，成為一種新的商業(yè)形態(tài)。此后十年，K11品牌一直處于緩慢的發(fā)展中。先是上海K11在2013年開業(yè)，2017年的武漢光谷K11Select、2018年的廣州K11和沈陽K11，以及2019年的香港K11Musea。

2020年5月鄭志剛接任行政總裁，成為集團實際運營負責人，全面掌管業(yè)務及財務策略。同時提拔黃少媚為營運總裁，在二者的配合下，新世界發(fā)展跑馬圈地，尤其是推動K11在內地全面開發(fā)，同時內地開發(fā)業(yè)務也處于逆勢擴張中。

在鄭志剛的帶領下，新世界發(fā)展將旗下K11藝術商場全面擴張。截至2024年，K11已擴展至大中華區(qū)10個城市，運營34個項目，總樓面面積達273萬平方米，涵蓋商場、寫字樓與酒店。這其中，部分商場采用的輕資產模式。

然而，狂飆背后暗藏隱憂。由于新世界發(fā)展并不在財報中單獨披露K11的業(yè)績，所以具體營收數據未知。但“界面新聞”曾于2024年10月采訪到知情人士觀點表示，“K11在內地的所有商場銷售額加在一起，可能還抵不過一個萬象城。”

盡管香港K11 Art Mall等項目出租率接近100%，但內地多數項目仍處于培育期。從小紅書部分網友的實際體驗來看，武漢、廣州、沈陽等地的K11商場除了藝術，人流量確實不多。

更為關鍵的是，采用重資產模式的K11項目導致資金沉淀嚴重，單個項目投資動輒幾十億港元，回報周期卻長達十余年以上。

與此同時，新世界發(fā)展還是舊改專業(yè)戶。

截止到2023年底，新世界發(fā)展在內地共投資發(fā)展了8個城市更新項目，總樓面面積達270萬平方米，銷售貨值保守估計800-1000億元。但是舊改項目屬于重資產項目，前期投入不小，這也加劇了集團的資金壓力。此外，新世界發(fā)展在佛山、武漢、沈陽、益陽等地的住宅項目，因內地樓市調整也陷入麻煩。

為此，在擴張過程中，鄭志剛打破港資房企通常負債率低于30%的“低杠桿”傳統(tǒng)，將凈負債率拉高至2023年的49.8%。在這個過程中，新世界發(fā)展大量發(fā)行永續(xù)債，2023年7月永續(xù)資本證券達474.39億港元。

在多重壓力下，2024年財年，新世界發(fā)展持續(xù)經營業(yè)務的收入同比下降34%至358億港元，核心經營溢利減少18%至69億港元。算上資產減值撥備和出售股權導致的共175億港元非現金虧損后，公司凈利潤虧損171億港元，其中歸母凈利潤虧損近197億港元。

2024年9月26日，新世界發(fā)展發(fā)布公告，行政總裁鄭志剛辭任。同時，鄭志剛還辭任新世界百貨中國的董事會主席、周大福執(zhí)行董事、新創(chuàng)建集團非執(zhí)行董事。

鄭志剛唯一帶走的是他投入了最多心血的K11。根據公告，鄭志剛全資持有的公司ACGroupLimited用2.09億港元從新世界發(fā)展買下5家K11關聯的運營公司以及K11的獨家管理權，相當于將作為乙方繼續(xù)為新世界發(fā)展管理K11物業(yè)。

鄭志剛辭任后，新世界發(fā)展行政總裁的職位由馬紹祥接任，后者原為新世界發(fā)展首席運營總監(jiān)。然而，僅僅過了兩個月，2024年11月29日，馬紹祥也辭職了。同日，黃少媚被委任新行政總裁。這也反映了集團內部管理層并不穩(wěn)定，處于持續(xù)的動蕩之中。

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結語

1970年，新世界發(fā)展由鄭裕彤創(chuàng)立，1972年成功于香港上市，是香港恒生指數成分股之一。

鄭裕彤家族作為香港“四大家族”之一，締造了龐大而多元的商業(yè)帝國，在香港乃至全球商業(yè)領域都占據著舉足輕重的地位。在鄭裕彤的領導下，集團業(yè)務涵蓋珠寶、金融、地產、教育等多個領域。2025年香港鄭氏家族在 《福布斯》 香港地區(qū)50大富豪榜中排名第12位，其財富達到218億美元。

作為鄭家第三代，鄭志剛是含著金鑰匙出生的。2008年，鄭志剛著手改革日漸老化的新世界百貨，將旗下商場重新定位為“時尚館”或“生活館”，還創(chuàng)新性的開發(fā)了將藝術與商業(yè)融合的K11商業(yè)品牌。盡管一出生就在羅馬，富三代鄭志剛肯定是想接好新世界發(fā)展這個班的，可也難逃“創(chuàng)業(yè)九死一生”的定律。

最后，盡管新世界發(fā)展20年來首次虧損，債務延期等負面信息，我們還應該看到，有周大福等家族企業(yè)的加持，新世界發(fā)展底蘊仍在。如果順利達成傳聞中的再融資協(xié)議，短期流動性危機即可緩解，但后期仍需通過業(yè)務收縮、聚焦核心資產來修復財務健康，挽回投資者信心。

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