北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門(mén)道，我不做所謂的“專(zhuān)家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

網(wǎng)友說(shuō)他家在北京有兩套房，都是20多年前買(mǎi)的，當(dāng)時(shí)都打了很大的折扣。尤其是亞運(yùn)村這套，1999年買(mǎi)的，開(kāi)發(fā)商報(bào)價(jià)5500，但實(shí)際上打了7折，3800就買(mǎi)到手了。

南四環(huán)這套是2004年買(mǎi)的，為了兒子結(jié)婚。這套房倒不是開(kāi)發(fā)商打折，而是施工方的“工抵房”，2750一平，也等于85折了。

現(xiàn)在的他家又想給孫子準(zhǔn)備一套房了，但轉(zhuǎn)了好幾個(gè)新樓盤(pán)，發(fā)現(xiàn)都是廣告上說(shuō)打折，現(xiàn)實(shí)中只要是看著不錯(cuò)的戶(hù)型就都不便宜。那問(wèn)題來(lái)了，不是說(shuō)現(xiàn)在房子不好賣(mài)嗎，開(kāi)發(fā)商為什么還這么扛著不降價(jià)啊？

A：

1.現(xiàn)在的樓市行情和當(dāng)年不一樣。1999年是樓市最低迷的時(shí)期，比現(xiàn)在慘多了。1997年爆發(fā)的東亞金融危機(jī)，導(dǎo)致亞洲各國(guó)和俄羅斯都損失慘重，中國(guó)雖然是在香港金融保衛(wèi)戰(zhàn)中戰(zhàn)勝了以索羅斯為首的歐美財(cái)閥，但也是慘勝。

而且當(dāng)年為了撐住亞洲經(jīng)濟(jì)，*相宣布“人民幣不貶值”，鄰居們都很高興，但咱們自身的壓力巨大。房地產(chǎn)作為投資品，自然首當(dāng)其沖，導(dǎo)致長(zhǎng)安街上都爛尾樓遍地，根本賣(mài)不出去。

之后是1998年開(kāi)始房改，停止福利分房，住宅貨幣化登上歷史舞臺(tái)。在開(kāi)始的那一年里，各大單位都集中搶房，房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎是回暖了。但房地產(chǎn)必須是依托于整體經(jīng)濟(jì)的，金融危機(jī)沒(méi)有化解，那政策性救市也只能是短期效應(yīng)。

到了1999-2001年，是房地產(chǎn)最蕭條的三年，好賣(mài)的房子都賣(mài)出去了，留下的都是不好賣(mài)的唄。那幾年甚至出現(xiàn)了“尾房超市”，某中介收集了各個(gè)樓盤(pán)的滯銷(xiāo)房源集中促銷(xiāo)，起步就是8折，最低折扣甚至能對(duì)半砍，還贈(zèng)送停車(chē)位+物業(yè)費(fèi)，這都賣(mài)不出去。

所以他家當(dāng)時(shí)買(mǎi)到7折的房子不算特殊，就是當(dāng)時(shí)的促銷(xiāo)常態(tài)。尤其亞運(yùn)村是當(dāng)年的熱門(mén)板塊，樓盤(pán)多，競(jìng)爭(zhēng)也就激烈。再加上那年是“公房上市元年”，各家開(kāi)發(fā)商都擔(dān)心被二手房沖擊，所以更得抓緊促銷(xiāo)了，就怕砸手里。

2.2004年則是因?yàn)楹暧^調(diào)控。原因是2001年中國(guó)加入了WTO，北京又申奧成功，男足還在世界杯上沖出了亞洲，這些利好都刺激了消費(fèi)和投資市場(chǎng)。之所以2001年出現(xiàn)了“溫州太太炒房團(tuán)”，就是因?yàn)樗齻兒屠瞎珎兌假嵉藉X(qián)了，于是開(kāi)始跑遍全國(guó)的投資炒房。尤其是上海杭州等長(zhǎng)三角地區(qū)，一年多時(shí)間就讓房?jī)r(jià)幾乎翻番。

但是這種行情基本就是出現(xiàn)在長(zhǎng)三角，對(duì)北方的影響不大。所以在后來(lái)出臺(tái)打壓樓市的政策時(shí)，大炮調(diào)侃說(shuō)這是“上海發(fā)燒，全國(guó)吃藥”。

后來(lái)是2003年非典期間樓市低迷，結(jié)束之后就是報(bào)復(fù)性消費(fèi)反彈，房子也好賣(mài)了。但北京也就是個(gè)銷(xiāo)量增加，價(jià)格沒(méi)怎么漲。

可緊接著就是2004年了，鑒于長(zhǎng)三角體現(xiàn)出的投資過(guò)熱，中央就開(kāi)始了新一輪的宏觀調(diào)控。上海樓市崩盤(pán)，北京樓市跟著吃掛落兒，本來(lái)就沒(méi)怎么漲過(guò)，一打壓還就更不好賣(mài)了。所以他家才能以低價(jià)買(mǎi)到工抵房，否則到第二年第三年就沒(méi)這行情了。

3.還有一點(diǎn)，之所以當(dāng)年的折扣能這么低，也是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的成本低。那會(huì)兒的土地不是“招拍掛”，而都是“協(xié)議拿地”為主。也就是開(kāi)發(fā)商自己去聯(lián)系各個(gè)廠子或村子買(mǎi)地，商量個(gè)價(jià)格就可以成交，然后給市里交土地出讓金就得了。這可以算自由交易，但其中是否有暗箱操作就說(shuō)不好了，開(kāi)發(fā)商的土地成本有可能非常低。

成本低+報(bào)價(jià)高，那就有更大的打折空間唄。或者說(shuō)是好賣(mài)的房子把利潤(rùn)都賺出來(lái)了，剩下的哪怕打五折都賺錢(qián)。這就跟賣(mài)菜一樣，開(kāi)始賣(mài)水靈的利潤(rùn)高，后邊的搓堆兒也無(wú)所謂。

4.而現(xiàn)在的情況和當(dāng)年不同，危機(jī)沒(méi)到那種程度，又有救市的政策，那開(kāi)發(fā)商就寧可死扛也不愿降價(jià)唄，畢竟有熬過(guò)去的希望。

另外現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)都是幾乎透明的。從公開(kāi)拍賣(mài)土地開(kāi)始，成本和利潤(rùn)就都被鎖死了，就算是開(kāi)發(fā)商想降價(jià)也沒(méi)什么空間。

而且他們也不能降得太狠，一是監(jiān)管層不讓惡性競(jìng)爭(zhēng)，怕引發(fā)連鎖踩踏。二是因?yàn)槎际巧鲜泄荆r錢(qián)了股民也不干，容易引發(fā)拋售而導(dǎo)致股價(jià)下跌。三是很多開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)和股票都抵押了，就算他們想降價(jià)，人家銀行還不讓呢，低價(jià)賣(mài)了就是資不抵債，拿什么還錢(qián)啊？所以為了報(bào)表上的價(jià)值也得扛著，沒(méi)轍。

5.簡(jiǎn)單就這情況，不是說(shuō)開(kāi)發(fā)商不想降價(jià)，而是很多都是無(wú)奈，只能扛著，沒(méi)有其他辦法。確實(shí)也有打折狠的，但多數(shù)都在郊區(qū)，也就是對(duì)大盤(pán)影響不大的。或者大多是滯銷(xiāo)戶(hù)型，打折都不好賣(mài)的，只能是拿來(lái)當(dāng)宣傳噱頭了。

僅供參考。

二

Q:

請(qǐng)問(wèn)，因落戶(hù)要買(mǎi)房，明年大概率落戶(hù)，房子自住兼顧升值，150萬(wàn)預(yù)算您認(rèn)為哪里合適？不怕遠(yuǎn)，我前幾年可以不住，用租金補(bǔ)貼我現(xiàn)在的房租即可。我目前公司在國(guó)貿(mào)，租房在傳媒大學(xué)定福莊。朋友推薦了平谷的地鐵沿線，新房2.2萬(wàn)，二手的2萬(wàn)，合適嗎？

A：

1.您這要求偏高了，自住+升值+出租，各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)都想要啊，不容易，很不容易。

2.您是不怕遠(yuǎn)，可以自己不住租出去，但是租房的也不怕遠(yuǎn)嗎？市區(qū)的小戶(hù)型最高收益率能達(dá)到2.5%左右，150萬(wàn)也就是月租3000，可以補(bǔ)貼現(xiàn)有的房租。可在遠(yuǎn)郊，租售比通常都在7/800以上，租金能有2000就算不錯(cuò)了，能接受嘛？畢竟誰(shuí)大老遠(yuǎn)的去郊區(qū)租房都圖的是便宜，沒(méi)人出高租金的，房子的收益率也就偏低。

3.房子的租金如果明顯低于平均值，那房?jī)r(jià)走勢(shì)通常不會(huì)太強(qiáng)。雖然房?jī)r(jià)和房租是兩個(gè)市場(chǎng)，但租金低就代表著居住的性?xún)r(jià)比偏低，房?jī)r(jià)走勢(shì)也大多略落后于市區(qū)。

4.所以您如果是只為了自住+落戶(hù)沒(méi)問(wèn)題，但投資和租金角度很難實(shí)現(xiàn)。即便是在市區(qū)，在預(yù)算不太高的情況下，升值和租金也通常是相悖的，升值好的房子通常都租金收益低，而收益高的大多是用升值慢換來(lái)的。遠(yuǎn)郊則就更不占優(yōu)了，很多時(shí)候都是兩項(xiàng)都不高。

5.我要建議的話就是盡量離市區(qū)近些吧，比如在通州或順義后沙峪，昌平沙河與亦莊等地，都能買(mǎi)到小戶(hù)型。自住確實(shí)不寬敞，但房租和房?jī)r(jià)走勢(shì)基本就是平均值，占不到便宜也不算吃虧。看看是否考慮吧？

僅供參考。

三

Q:

請(qǐng)問(wèn)，京城雅苑您覺(jué)得怎么樣？這地段算好嗎？現(xiàn)在二手房4萬(wàn)塊錢(qián)左右，過(guò)年如果是升值的話大概能到什么價(jià)格？

A：

1. 京城雅苑，安置房里算還不錯(cuò)的，典型的自住為主的小區(qū)。我覺(jué)得怎樣無(wú)所謂，關(guān)鍵是自己覺(jué)得是否住的舒服，如果考慮保值的話得問(wèn)大家都覺(jué)得怎么樣。

2. 地段兒不算太好，否則也不會(huì)規(guī)劃為安置房。北京雖然財(cái)政不太依賴(lài)賣(mài)地，但好地段兒也都留著賣(mài)高價(jià)呢。尤其是這幾年房地產(chǎn)不景氣，更得把好地段兒規(guī)劃為商品房了，要不然更不好賣(mài)了。

這種地段兒屬于“城市孤島”，也就是被公路鐵路高速綠地給分割成了相對(duì)封閉的板塊，導(dǎo)致不太好和外界聯(lián)動(dòng)。大型配套很少建設(shè)在這里，因?yàn)楹茈y引來(lái)外部的人，只能是走出去。

地鐵如果按居住區(qū)的話應(yīng)該穿過(guò)曉月苑這里，但卻在榆樹(shù)莊轉(zhuǎn)向了，說(shuō)明豐臺(tái)區(qū)更重視東邊看丹這塊地的未來(lái)發(fā)展。所以京城雅苑這里自住挺合適，其他的不太占優(yōu)。

3. 現(xiàn)在有4萬(wàn)的均價(jià)嗎？那可不低了，甚至有點(diǎn)兒偏高。我看旁邊曉月苑等小區(qū)基本都3萬(wàn)多，如果大盤(pán)沒(méi)有大的波動(dòng)，那過(guò)幾年京城雅苑也會(huì)逐步和周邊價(jià)格趨同。也就是說(shuō)現(xiàn)在的優(yōu)勢(shì)是房齡新，等都老了也就差不多了，都成為板塊均價(jià)。

僅供參考。

四

Q:

請(qǐng)問(wèn)，我住**小區(qū)，之前我們小區(qū)的地下停車(chē)位都是租的，想買(mǎi)也不賣(mài)，每個(gè)月600一個(gè)。但現(xiàn)在物業(yè)說(shuō)開(kāi)發(fā)商辦下手續(xù)了，可以賣(mài)了，20萬(wàn)一個(gè)，每個(gè)房產(chǎn)證最多買(mǎi)三個(gè)，您建議買(mǎi)嗎？

A：

1. **小區(qū)，我上網(wǎng)看了一下，車(chē)位配比是1.2。但這配比是不包括人防車(chē)位的，都加上的話我估計(jì)怎么也得1.4左右。所以從理論上講您家小區(qū)的停車(chē)位應(yīng)該不太緊張吧？我也看了中介的點(diǎn)評(píng)，沒(méi)人提這事兒。

2. 另外物業(yè)還有什么政策啊？比如不買(mǎi)車(chē)位的話是否可以長(zhǎng)租？買(mǎi)了車(chē)位之后的每月管理費(fèi)多少？

假定管理費(fèi)200吧，那也就是說(shuō)，買(mǎi)個(gè)車(chē)位能省400塊，每年4800，對(duì)應(yīng)20萬(wàn)的話是2.4%的收益率。跟銀行利息差不多吧，所以我覺(jué)得買(mǎi)不買(mǎi)的意義不大。或者說(shuō)想落個(gè)踏實(shí)就買(mǎi)，但從經(jīng)濟(jì)角度講無(wú)所謂。

3. 再一點(diǎn)，車(chē)位跟房子是不同的，房子是可以跨小區(qū)甚至跨板塊的對(duì)比和購(gòu)買(mǎi)的。而車(chē)位不同，只是服務(wù)于本小區(qū)，所以車(chē)位是否稀缺只是本小區(qū)的事兒。不管小區(qū)多高檔，在車(chē)位寬松的情況下也沒(méi)什么投資性。

您小區(qū)確實(shí)挺高檔，房?jī)r(jià)走勢(shì)也不錯(cuò)，但車(chē)位并不跟隨房?jī)r(jià)走勢(shì)，沒(méi)什么投資性，就因?yàn)椴凰阆∪保駝t物業(yè)也不會(huì)開(kāi)出這偏低價(jià)格。

4. 總之如果是我家的話有可能最多買(mǎi)一個(gè)，不夠用的話再租，大概率能租的到。而且在我看來(lái)，或許過(guò)些年無(wú)人駕駛普及了，私家車(chē)數(shù)量有可能下降，車(chē)位的緊張程度有可能會(huì)緩解一些。即便您家是高檔小區(qū)，也大概率不至于更加緊張，所以多買(mǎi)的意義不大，夠用就得了。

僅供參考。

五

Q:

請(qǐng)問(wèn)，我2008年奧運(yùn)會(huì)之前買(mǎi)了兩套房，一套石景山的遠(yuǎn)洋沁山水，1萬(wàn)多點(diǎn)兒，現(xiàn)在9萬(wàn)多。一套華威橋的龍頭公寓，這套還貴的多，1.5萬(wàn)，當(dāng)時(shí)都下來(lái)花了200多萬(wàn)呢，但現(xiàn)在才5萬(wàn)多一平，也就是遠(yuǎn)洋的一半。

當(dāng)時(shí)幾乎是前后腳買(mǎi)的，差不了一個(gè)月，龍頭這套房是因?yàn)槲野窒矚g，覺(jué)得日式服務(wù)會(huì)更好，而且去挨著首圖看書(shū)方便。我們不是為了炒房，這兩套房也早不住了，想賣(mài)的時(shí)候才發(fā)現(xiàn)價(jià)格差這么多，一個(gè)漲9倍一個(gè)漲3倍多，差得也太多了。想問(wèn)問(wèn)為什么？

A：

1. 為什么？2008年是樓市最低迷的時(shí)候，本來(lái)就打壓房?jī)r(jià)，然后又疊加了美國(guó)次貸危機(jī)的影響，所以全國(guó)樓市都崩了盤(pán)。當(dāng)時(shí)大城市中一半腰斬，北京也跌了30%左右。遠(yuǎn)洋當(dāng)時(shí)是資金鏈緊張，所以是打折最激進(jìn)的，好像68折吧？

反正沁山水這套房算是您家撿漏兒成功，否則也得賣(mài)1.5萬(wàn)一平。另外這小區(qū)確實(shí)開(kāi)發(fā)的不錯(cuò)，這些年的價(jià)格走勢(shì)在北京排前列，自然升值好了。

2. 龍頭公寓怎么說(shuō)呢？這種日式公寓本來(lái)就是為了商務(wù)人士設(shè)計(jì)的，港澳臺(tái)+外國(guó)人為主。而且那幾年所有開(kāi)發(fā)商都打著奧運(yùn)會(huì)的大旗，忽悠投資客們一起等著宰外國(guó)人一刀。但既然是大家都這么想，那開(kāi)發(fā)商就蓋多了唄，供大于求。

但這在當(dāng)時(shí)畢竟奧運(yùn)還沒(méi)開(kāi)幕，所以大家都有期待在支撐著，跌幅也就很小，仍然保持著高溢價(jià)。您屬于比較后期的接盤(pán)人吧，擊鼓傳花的最后一棒，買(mǎi)貴了，否則萬(wàn)把塊錢(qián)就差不多了。

之后這些年之所以漲的少，主要就是因?yàn)橥鈬?guó)人來(lái)的沒(méi)有想象中的多，導(dǎo)致房?jī)r(jià)沒(méi)支撐。在加上這些年人們對(duì)住宅的社區(qū)要求提高，這種老公寓就不受追捧了，商品價(jià)格是由供需關(guān)系決定的。

3.簡(jiǎn)單就這情況，其實(shí)說(shuō)白了就是沁山水您屬于撿漏兒，抄上了。龍頭公寓您則屬于接盤(pán)俠，運(yùn)氣不好。那兩下一平均不就挺好的嘛，反正也都沒(méi)賠。

僅供參考。

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