近日市場上有個奇怪的現象,就是新盤熱銷,但負資產又急升,這是什么原因?本刊記者特別走訪業者專家,聽聽他們的意見。
正在熱銷的sierra sea。
新盤銷情暢旺
記者看到近日新地在西沙綜合發展區的“SIERRA SEA”的銷情,盡管供應量大且交通因素不足,但最終仍收到超過35,000張票并售罄首批單位,不少人都在問,未來的樓市前景是否不應過于悲觀,現時樓市是否已經走出谷底呢?
即使“SIERRA SEA”收票量驚人,但新地在后續推售時并沒有大幅加價。既然市場需求如此旺盛,證明項目在許多買家眼中值得吸納,但新地卻選擇克制。首輪和次輪單位售罄后,累計售出626個單位,套現超過30億元,第三輪銷售推出150個單位,折實呎價在10,773元至13,163元之間,這與他們手握大量貨源有關。若開價過高或加價步伐過急,容易令準買家卻步,畢竟市場上還有不少選擇。根據房屋局最新公布,一手供應數字顯示,現時市場積存的潛在供應量達105,000個單位,相當于本港七年的吸納量。
當然,從去庫存的步伐來看,雖然相較于供應高峰112,000個已減少,但經過全面撤辣一年的刺激,僅以6%的速度回落顯然不理想。
負資產創22年新高
然而記者發現最大的問題,是負資產急升,根據政府公布數字,截至3月,本港負資產宗數增至40,741宗,按季增加逾6.1%,創2003年底沙士后以來最高。
仲量聯行香港主席曾煥平稱,港樓價自2003年沙士后一直向上,至2021年創歷史高位后轉勢向下,至今回落近3成,但是隨之而來的負資產宗數正急增。他強調,政府對負資產數字“計少咗”,以政府“計法”年底已錄4萬宗個案,相信今年將翻一翻至8萬宗水平。
不少負資產業主后悔“摸頂”入市,慨嘆供樓壓力大又賣不出去。35歲的KEN讀大學時靠炒股儲到第一桶金,在深圳炒樓嘗到甜頭后,先后于深圳和澳門買入幾個出租物業,高峰期身家過千萬。不過,4年前以逾近1,000萬買入新界西一個800多呎的自住單位,目前淪為負資產,令他后悔不已。
KEN現時在香港、深圳及澳門持有幾個物業,其中3個是負資產,賬面損失逾千萬,令他慨嘆十年努力一鋪清袋。其中香港的物業當年“摸頂”入市,至今供款四年,仍欠銀行700多萬元,但單位的估價就跌至不足700萬元,即已成為負資產,“我又要交雜費,買樓要付差餉,又有水電煤費用,我三餐不繼,但我又不能在負資產情況下出售單位,因為要賠錢給銀行,目前不知如何是好。”
他指,最后悔的是“借到盡”,假設有200萬首期,若沒有買1,000萬的物業,而是買400萬的物業就一定供得起,最錯是“笠咗太大頂帽畀自己”。
負資產是可控還是潛在隱憂?
現時香港負資產情況到底是風險可控,還是內藏暗涌,各有說法呢?中原集團主席施永青指,目前買家喜歡買新樓是優惠多,按揭比較寬松,所以吸引很多買家。
施老板對記者說,雖然現時樓價跌,租金卻上升,認為與2003年樓價暴跌比,住宅負資產的沖擊相對較小?!跋愀鄣氖I率很低,工資仍有增長,市民負擔樓價的能力沒有減弱,反而提升。租金能夠上升,代表市民供樓能力也上升。只不過前景不太明朗,寧愿避開風險暫時不買。銀行現時不覺得負資產是一個迫在眉睫的問題?!?/p>
不過,仲量聯行香港主席曾煥平就擔心,現時負資產情況有潛在隱憂,“住宅樓市已經是香港問題最小部份,最大部份其實在于商業物業?!?/p>
曾煥平繼續指出,在外圍經濟環境不確定情況下,銀行對按揭貸款的取態已有大改變,銀行目前對商業房地產按揭貸款持“非常非常保守”態度,甚至不會承造新按揭。
對于銀行未來會否“落雨收遮”,曾煥平直言“銀行遮就收咗,系差在未用遮打你”。他解釋,即銀行不會承造新按揭,但暫時未會Call Loan,因為銀行知道收回來的資產都是資不抵債,收回物業后又要進行減值(Write Down),因此現時銀行與借貸人“你眼望我眼”,借貸人沒有錢償還,銀行又未有收回物業的行動。
后市審慎樂觀
談及未來方面,市場是否有足夠購買力,仍是當下需要考慮的問題。曾煥平表示,即使新地新盤“SIERRA SEA”開價保持克制,反應理想,這是因為發展商低價開售,買家認為市況不再下跌,但事實或許買家在目前入市還有機會撿到便宜貨,亦有機會“坐艇”,所以他們也要做好“坐貨”的心理準備。至于年期長短,則取決于樓市何時復蘇,但至少目前市場的一手庫存量,還未能讓發展商敢于將定價定得高于二手市場。
“當一手樓開價克制,不可避免地也使得已入市的業主沒有太多轉手獲利的機會,新盤銷售僅限于一轉而無第二轉。除非境外或內地客源不斷補充,否則剩余的購買力只會逐步被消耗。”他說。
最近政府公布了幾項與樓市相關的數字,或許從中能看出當下樓市的現況。根據政府差餉估價署公布的“樓價指數”及“租金指數”,3月份私人住宅售價指數為284.2,按月下跌0.49%,已經連續四個月下跌。不僅創下自2016年以來的八年新低,與歷史高位398.1相比,回落了28.6%。
曾先生強調,目前樓價較高位下跌了28.6%,負資產急升。面對這種情況,當初在樓市高峰期入市的買家,處境相當尷尬。物業賬面的虧損,即使能順利上會,但因物業已成負資產,若不貼錢賣樓,則只能自住,封殺了向上換樓的動力。
根據差估署的數據顯示,中小型住宅售價為522萬元,但租住同等面積的單位,平均租金卻要17,325元。因此,對于用家來說,如果可以支付30%首期購買物業,并借取70%按揭貸款,30年還款期,按現時息率3.5厘計算,月供僅需16,405元,確實比租金便宜。然而,準買家仍然猶豫不決,主要原因在于息本比例仍未達到五五分的水平,大部分供樓資金都用于支付利息而非本金,這讓準買家感到不劃算,但更重要的是他們對未來市場缺乏十足的信心,即使手上有錢也不敢購買。
他指出,雖然今年市況較去年樂觀,但仍未見到發展商激進減價的情況,同時也不能忽視所有風險因素,必須審慎評估后才作出入市決定。
來源:香港經濟導報
作者:本刊主筆 何潔霞
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