房產律師-北京房產律師-房地產糾紛專業律師，靳律師（13426037149）團隊專門代理借名買房、房產買賣、遺產繼承、離婚分割房產、拆遷析產、共有房產確權分割、居住權案件，為您提供優質法律服務。

在不動產交易實踐中，不動產權利人全款購置并持續占有使用近九年的房產，突遭人民法院啟動強制執行程序進行查封拍賣的情形，本案中，原告通過構建完整的證據鏈，精準援引實體法與程序法規范，成功阻卻強制執行。現就本案涉及的執行異議之訴核心法律要點進行深度解析。

一、案情梳理：全款購房卻被執行，原告如何維權？

（一）原告訴求：阻止拍賣，捍衛房產所有權

原告李華向法院提出請求：立即停止對山西省大同市一號房屋的查封、拍賣。

李華稱，2010 年至 2012 年期間，其分兩次支付定金及購房款共計 138 萬余元，與第三人甲公司簽訂《商品房買賣合同》，并自 2012 年起通過委托經營實際占有使用房屋長達 9 年。法院查封時間為 2021 年 7 月 24 日，而其購房合同簽訂、房屋占有均在查封之前，且未辦證原因在于開發商管理不善，非自身過錯，符合《執行異議和復議規定》第二十八條，應排除執行。

（二）被告抗辯：物權登記優先，原告存在重大過錯

被告張陽辯稱，其依據生效判決申請強制執行，法院查封符合法律規定。

物權登記原則：中國實行物權登記制度，房屋登記在第三人名下，被告有權執行；

原告過錯：原告自 2012 年接收房屋至今近 13 年，未提交辦證申請、未起訴開發商，放任產權登記事實，主觀存在重大過失，不符合排除執行條件。

（三）第三人陳述：買賣合同真實有效，被告惡意執行

第三人甲公司表示：

交易真實性：與原告的買賣合同、收款收據、房屋交付手續齊全，原告已通過委托經營行使所有權；

被告過錯：2010 年委托被告銷售樓盤，被告明知房屋已售仍申請查封，系因第三人欠付代理費的惡意行為，且執行程序未送達通知，存在違法。

（四）法院查明：四大關鍵事實奠定勝訴基礎

交易完整：2010 年支付定金及房款，2012 年簽訂合同、補交差價，全額付款證據充足；

合法占有：2012 年接收房屋并委托經營，收取返租費，早于 2021 年查封時間近 9 年；

未辦證原因：第三人承認因自身原因未辦理產權證，原告無過錯；

執行程序：原告此前執行異議被駁回，現提起執行異議之訴。

二、案件分析：四要件逐一核對，原告為何能排除執行？

（一）爭議焦點：原告是否符合《執行異議和復議規定》第二十八條？

法院需審查原告是否同時滿足四個法定要件，以判斷其能否排除強制執行。

（二）要件拆解：原告完全符合排除執行條件

查封前簽訂合法有效合同

2012 年 12 月 14 日簽訂《商品房買賣合同》，早于 2021 年 7 月 24 日查封時間，合同內容完整、價款明確，無違法情形，滿足要件一。

查封前合法占有不動產

原告 2012 年接收房屋后，通過《委托經營協議書》委托第三方經營并收取收益，提供了返租費轉賬記錄，足以證明在查封前已實際控制房屋，符合要件二。

已支付全部價款

第三人出具的收款收據、銀行轉賬記錄清晰顯示，原告已支付全部購房款 1380193 元，無剩余款項未付，滿足要件三。

非因買受人原因未辦證

第三人當庭確認未辦證責任在自身（開發商管理不善），原告已提交辦證資料，無證據顯示原告怠于行使權利，符合要件四。

（三）法律邏輯：為何被告 “物權登記優先” 主張不成立？

被告強調物權登記原則，但《執行異議和復議規定》第二十八條明確賦予符合條件的買受人對抗執行的權利。本案中，原告作為無過錯買受人，其債權請求權優先于被告的金錢債權，符合保護消費者生存權的司法精神。

三、裁判結果：法院判決不得執行，原告成功保住房產

法院認為，原告李華完全滿足《執行異議和復議規定》第二十八條的四個要件，其對一號房屋享有足以排除強制執行的民事權益。

判決如下：

不得執行登記在第三人甲房地產開發有限公司名下的山西省大同市城區興云南街南側上河時代廣場商業樓一號房屋。

這一判決意味著原告通過法律程序成功阻止了房屋拍賣，捍衛了自身合法權益。

四、案件啟示：普通人如何應對房產執行風險？

（一）房產交易核心風控要點

過戶登記 “優先級”

購房后務必盡快辦理過戶，若因開發商等原因無法辦理，需保留催辦記錄、溝通函件等證據，證明非自身過錯。

案例中原告雖未辦證，但通過 “早于查封時間簽訂合同 + 合法占有 + 全額付款 + 無過錯” 組合證據鏈，彌補了未過戶的缺陷。

交易證據 “全留存”

保存購房合同、付款憑證（轉賬記錄、收據）、房屋交付手續、占有使用證明（租金記錄、物業費單據等），這些是執行異議中的關鍵證據。

（二）執行異議維權三步法

及時提出執行異議

發現房屋被查封后，第一時間向執行法院提交書面異議，說明符合《執行異議和復議規定》第二十八條等條款，附相關證據（15 日內提出）。

異議被駁回后提起訴訟

若異議被駁回，15 日內提起執行異議之訴，重點圍繞 “合同簽訂時間、占有證據、付款情況、未辦證原因” 四大要件舉證，必要時申請法院調取開發商辦證記錄等證據。

關注 “非因買受人過錯” 證明

若開發商拖延辦證，可通過聊天記錄、催告函、開發商書面回復等，證明自身積極主張權利，過錯不在買方。

（三）法律程序 “避坑” 指南

查詢房屋權屬：購房前通過不動產登記中心查詢房屋是否抵押、查封，避免購買 “問題房”；

關注執行通知：若收到法院執行裁定書，務必委托律師分析是否符合排除執行條件，切勿錯過異議期限；

重視第三人陳述：若開發商（第三人）能證明交易真實性并承認辦證過錯，可極大增強維權成功率。

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）