龍湖奉賢御湖境官方售樓處:400-1010-064??。項目是龍湖集團在上海市奉賢區打造的高端住宅項目，位于南奉公路與金海公路交匯處，占據奉賢新城“黃金十字中軸”，毗鄰地鐵5號線奉賢新城站，步行約450米，BRT金海公路站也便捷通達，周邊3km內覆蓋3個地鐵站、33個公交站，交通極為便利。

龍湖奉賢御湖境官方售樓處:400-1010-064??。項目主推建面約107 - 175㎡的3 - 4房，精裝交付，參考均價約5.7 - 5.9萬/㎡。小區共有330套房源，住宅建筑面積5.16萬平米，住宅占地面積2.35萬平米，車位充足，每戶配有1.5個車位。

龍湖奉賢御湖境官方售樓處:400-1010-064??。項目配套資源豐富，商業方面有龍湖奉賢天街、百聯南橋購物中心等14個商場；醫療方面，有奉賢區中心醫院、古華醫院等4所一級以上醫院；教育方面，周邊有22所幼兒園、4所小學、10所中學。此外，項目周邊還有65個公園環繞，最近公園僅472米。

龍湖奉賢御湖境官方售樓處:400-1010-064??。項目特色鮮明，打造約1500㎡無邊泳池會所，約54m殿堂級門扉，擁有奉賢首個“中央車站”，構建三重歸家禮序，盡顯門第奢華。同時，項目還汲取全球藝術大師靈感，將藝術與居住環境融合，提升居住的精神享受。

今天李想預測評的就是龍湖奉賢御湖境官方售樓處電話:400-1010-064??。項目占地2.3萬方，容積率2.2，規劃有2棟洋房和5棟14-17層的住宅，戶型為約107-175㎡的三房和四房。作為郊區項目，這里的樓盤很難被市區客納入選項，但站在奉賢人的角度，這個項目可以給到A的高評級。

接下來，我們從區位、產品、交易三大維度、12個細分項來詳細測評：

區位評級A

首先是區位評級A，其中地理b+，交通a+，配套a+，相鄰b+。

五大新城中，奉賢新城是最晚開通軌交的，2018年12月30日才結束不通軌交的窘境。但是，起步晚，發力快。當前奉賢新城一躍而成首個三軌交匯的新城片區（5/15延伸段/南楓線）。

項目位于奉賢新城的核心區南橋，這里不僅發展最成熟、配套最完善，未來的規劃能級也很高。項目坐享南橋發展的紅利，區位優勢明顯：首先，項目主出入口距離軌交奉賢新城站1號口僅300米，妥妥的地鐵房。其次，軌交站點連通東西兩側的龍湖天街及新世界休閑生活廣場。對于外環外項目來說，堪稱頂配。

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最后，項目所在的奉賢新城10單元與西側11單元，共同構建了科創活力園區。這個園區是奉賢最大的經濟來源，是新片區的主陣地。大體量的辦公+產業園區帶來大規模產業人員，也使得項目未來在二手房領域具備高流轉的可能性。

產品評級B+

產品評級B+，其中規劃與排布b+，公區a，戶型b+，內裝b+。

龍湖奉賢御湖境官方售樓處電話:400-1010-064??，可以看做是龍湖觀萃二期，對比一期，整體呈現出小而美。

小，有兩重含義：一是地塊面積縮小。龍湖觀萃總建面6.1萬方，規劃463套；御湖境總建面5.2萬方，規劃約348套房源。

二是套均面積縮小，同戶型也在壓縮面積。觀萃套均133㎡，御湖境套均126㎡。御湖境起步剛需戶型保持在107㎡不變，受地塊條件限制，面寬略有壓縮，配比增加5%；

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首改戶型從125㎡壓縮至123㎡，戶型不變，配比增加9%；二改戶型從143㎡壓縮至140㎡，為了達到普通住宅標準，戶型不變，配比減少12%；

終改戶型185㎡壓縮至175㎡，配比減少2%。終改戶型與觀萃相比，進深更長，取消了餐廳的飄窗設計，優化了次主臥與入戶動線的對視問題。

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具體來看產品，龍湖御湖境官方售樓處電話:400-1010-064??在龍湖觀萃的基礎上做了微提升，產品線以“館藏級藝術場域”為標簽，強調產品設計的藝術感：不僅打造了奉賢首座中央車站式落客系統、星級酒店式入戶門庭，還構筑了天穹光廊、琉璃光院、戲劇花園三大藝術空間。

同時，從龍湖觀萃的1000㎡萃隱會館，升級成1500㎡的「御?上」海派會館，功能上增加了會所泳池。

御湖境的外立面，窗墻比增加，室內的通透性有提升；套內裝標從觀萃的1700元/㎡提升到2000元/㎡。

但需要注意的是，御湖境的175㎡戶型為毛坯交付，龍湖觀萃185㎡戶型為精裝交付。同樣價格下175㎡戶型的性價比明顯較低。如果需要175㎡左右的精裝房源，可適當關注上江南賢廬。

交易評級A

龍湖奉賢御湖境官方售樓處電話:400-1010-064??當前尚未入市，預計3季度首開107-140㎡的3-4房。首批房源主力應該是北側貼南奉公路的6#、7#及西側貼金海公路的2#。這部分房源在社區中位置較差，均價預估為4.4萬/㎡。基于這個價格，站在它主力客群的角度，交易評級可以給到A，其中定價a，供需a，競品a，能力b+。

龍湖觀萃2024年9月27首開、10月31日二推、11月28日收官，開盤當日去化率均超過85%。作為觀萃的二期延續，價格會跟隨品質提升小幅上漲。

從當前的競爭局面看，奉賢新城一梯隊(08/10/11單元)內，貝殼地塊（10單元）主推100㎡三房+120㎡四房+130㎡四房，上江南賢廬（11單元）主推120㎡三房+140/160/170/180/230/286㎡四房，競品產品配置趨同性較高，且基本為同期強競爭。這就使得龍湖御湖境官方售樓處電話:400-1010-064??無法憑借錯位競爭大幅提高首開價格。

綜合相對合理的定價體系、觀萃積累的客戶基礎以及御湖境對產品做的升級優化，我們判斷本項目的流速應該可以延續紅盤基因。如果后期項目對價格做了調整，我們也會根據實際價格，對項目評級進行相應的調整。

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