深圳羅湖區(qū)紅嶺中路某大廈遭遇悔拍 圖源｜每經(jīng)記者 陳榮浩

一個多月前的5月13日，位于深圳羅湖區(qū)紅嶺中路的一棟6層老樓，在阿里法拍上演了“搶樓大戰(zhàn)”。

當時，經(jīng)過34名競拍者的450輪角逐，這棟老樓最終以1.14億元成交，溢價率高達379.6%。

但6月23日，競得方河北邢臺清河縣千代文化傳媒有限公司（以下簡稱千代傳媒）悔拍，繳納的475.5萬元保證金也可能“打水漂”。

圖為阿里法拍截圖

目前，該標的物已重新以約2378萬元起拍價上架，將于7月24日再次拍賣。那么，這家傳媒公司為何寧愿損失巨額保證金也要“退出”？

6月25日上午，深圳資深法拍顧問朱志強通過微信向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析稱：“很大可能是競買人舉牌舉過頭了，之后又認為成交價過高。”

朱志強指出，在深圳法拍市場，獨棟寫字樓較為罕見。而位于商業(yè)中心區(qū)域的寫字樓，對正處于發(fā)展階段的新興民營企業(yè)具有極大吸引力。尤其是獨棟樓宇，可作為企業(yè)總部，其物業(yè)價值本身就不言而喻，更能在對外展示企業(yè)形象時產(chǎn)生積極影響。

6月26日傍晚，每經(jīng)記者多次撥打千代傳媒公開渠道電話并發(fā)送短信，但未獲正面回應。

當日晚些時候，一位自稱是千代傳媒法務部的人士通過電話回應每經(jīng)記者：“相關信息暫時不予通告。”

土地使用年限只剩8年位于羅湖區(qū)紅嶺中路的這棟6層建筑，建筑面積約3333平方米，起拍價2377萬元，折合單價7131元/平方米。

今年5月13日，34名競買人開始輪番出價，其中有人在1分鐘內(nèi)加價2080萬元，將價格從約2426萬元直接拉至4505萬元。經(jīng)過450輪競價，最終以1.14億元成交。

來源：阿里法拍

天眼查數(shù)據(jù)顯示，千代傳媒成立于2021年8月，注冊資本為300萬元。

從評估報告看，這棟1982年建成的老樓，土地性質(zhì)為商業(yè)辦公用地，土地使用年限為1983年4月8日至2033年4月7日，到拍賣時僅剩約8年使用權。

6月23日上午，每經(jīng)記者實地走訪了解到，上述被法拍的項目距園嶺地鐵步行約2分鐘，旁邊為建設集團大廈，從外立面就可直觀地感受到房屋的建筑年代。

該標的物產(chǎn)權屬于深圳市建設（集團）有限公司，2011年，恒大以16.64億元收購該公司部分股權，根據(jù)當時的媒體報道，恒大方面表示“建設集團物業(yè)未來有納入深圳舊改范圍的可能，看中其巨大的升值潛力”，曾宣稱要建600米摩天大樓。

6月23日，阿里拍賣平臺顯示該標的物“交易未履行”。

阿里拍賣平臺顯示該標的物“交易未履行”

根據(jù)競買須知，拍賣成交后買受人悔拍的，交納的保證金不予退還，依次用于支付拍賣產(chǎn)生的費用損失、彌補重新拍賣價款低于原拍賣價款的差價、沖抵本案被執(zhí)行人的債務以及與拍賣財產(chǎn)相關的被執(zhí)行人的債務。悔拍后重新拍賣的，原買受人不得參加競買。

千代傳媒悔拍后，繳納的475.5萬元保證金也可能“打水漂”

邢臺市政府信息公開資料顯示，千代傳媒董事長為李獻國，他于2018年入駐快手短視頻平臺，成為情感主播。

目前，李獻國出鏡的快手賬號粉絲數(shù)已接近7000萬。

存在一定舊改預期？

對于此次悔拍，不少業(yè)內(nèi)人士向每經(jīng)記者分析稱，意料之中，核心原因在于成交總價過高。

每經(jīng)記者注意到，此次法拍房源若真按照1.14億元成交，那么成交單價將達到約3.42萬元/平方米。

深圳房天下數(shù)據(jù)顯示，此次法拍房源周邊住宅樓盤（如鴻翔花園、園嶺新村、國城花園等）的掛牌均價在7.2萬~13.5萬元/平方米不等；周邊在售寫字樓（如城脈中心·璟喜、深業(yè)泰富廣場、筍崗中心潤弘大廈等）均價在5.2萬~10萬元/平方米不等。

相比之下，周邊與此次法拍房源相近樓齡的寫字樓，如地王大廈銷售均價2.56萬元/平方米，藝豐廣場銷售均價2.51萬元/平方米。

羅湖筍崗片區(qū)寫字樓情況 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

6月25日下午，該區(qū)域房產(chǎn)中介劉先生告訴每經(jīng)記者：“寫字樓租金與地段有較大關系，如果在同一地段，寫字樓建筑品質(zhì)、裝修標準等都會影響租金，這邊（指園嶺/紅嶺中路一帶）的寫字樓租金一般在70~160元/平方米·月。”

每經(jīng)記者先后走訪了該法拍房源周邊的中民時代廣場、物資置地大廈、HALO廣場四期等寫字樓。其中，中民時代廣場為1995年竣工的項目，目前租金普遍在70~88元/平方米·月，另外每月還需額外收25元/平方米物業(yè)管理費。

而物資置地大廈和HALO廣場四期整體樓宇保養(yǎng)更好，租金水平相對更高。當日記者看到的兩處寫字樓房源，租金價格約110元/平方米·月，無需再單獨計算物業(yè)管理費。

被法拍房源估值情況 來源：阿里法拍

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，截至6月22日，深圳用途為辦公的二手房源，今年累計成交858套，環(huán)比下跌4.9%，同比上漲15.8%。

6月26日下午，廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉通過微信向每經(jīng)記者分析稱，競買人在競價法拍時，可能更多的還是基于對深圳市場房價預期的看好，認為深圳市場當前的房價已經(jīng)處于“底部區(qū)域”。

另外，因項目整體樓齡較老，存在一定舊改預期。

不過，李宇嘉也提到，目前國內(nèi)舊改風向正在轉向，不太可能像以前一樣大拆大建，而是轉向綜合整治。

“至于悔拍，有可能是因為整體價格拍得太高了，企業(yè)后續(xù)補繳資金的壓力較大；也可能是背調(diào)后發(fā)現(xiàn)項目可能存在司法糾紛、產(chǎn)權糾紛等。”李宇嘉表示。

朱志強預計，該標的重新拍賣整體會相對理智，大概率不會再出現(xiàn)非理性競價情況。

截至發(fā)稿，千代傳媒方面并未正面回應記者關于高價拍賣以及最后悔拍的原因。

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