作 者丨畢亞軍

月初，香港地產(chǎn)四大天王之一、超級豪門鄭裕彤家族旗下的新世界發(fā)展就發(fā)布公告，幾筆30多億美元的永續(xù)債需要延遲派息。

最近，市場消息稱其債權(quán)人已陸續(xù)收到利息，但昨日公司又再度公告，要就現(xiàn)有貸款的再融資，與債權(quán)人磋商。

言外之意，磋商不成，公司或?qū)⒃俅伪住６湫枰匦抡勅谫Y的貸款規(guī)模，據(jù)傳高達875億港元。

素來以穩(wěn)著稱，天王級的老錢家族，怎么也走到這步田地？

內(nèi)地一位地產(chǎn)商曾形容香港地產(chǎn)天王們，“都是老狐貍”。

從這一輪地產(chǎn)周期看，這其中最老的狐貍依然當屬李嘉誠。

李嘉誠不斷甩賣內(nèi)地樓盤期間，鄭氏家族起初是緊跟步伐的。早在2015年，新世界發(fā)展就曾在一個月內(nèi)，一口氣賣掉價值近350億的9個內(nèi)地項目，買方則是鄭裕彤幫助過的恒大。

但沒過多久，新世界發(fā)展的風格就變了，他們好像跟當時的很多人一樣，認為李嘉誠這一次肯定是看走眼了。

此前賣賣賣的他們，很快就開始了買買買。

2017年，鄭裕彤長孫鄭志剛出任新世界發(fā)展總經(jīng)理，他上任就狂按加速鍵，半月內(nèi)就以一筆80億港幣的地皮賣賣，創(chuàng)了香港商用地價新紀錄。

那期間的市場也狂打李嘉誠的臉，伴隨他一路賣賣賣的，是房地產(chǎn)持續(xù)的價量齊升。

此后幾年，新世界發(fā)展更是頻頻出手。其標志性動作包括，2019年斥資近百億，在杭州招拍掛史上最高起拍價之上再加價，拿下一塊地，也刷新杭州地塊成交總價新高紀錄。

直到2022年，新世界發(fā)展都還在大肆加倉。

雖然，當時恒大已經(jīng)暴雷，市場已是風聲鶴唳，但鄭志剛依然做出了耗資百億的拿地計劃，認為當時已是抄底的良機。

不光是拿地，期間鄭志剛還在全國猛蓋他的K11購物中心。

被鄭志剛視為心頭肉的K11，憑借前沿藝術(shù)獨樹一幟。甚至，這些年的鄭志剛，從行頭到舉手投足，也都更像是搞藝術(shù)的而不是做企業(yè)的。

如此擴張之下，短短幾年，新世界發(fā)展的凈負債率就從之前的30%左右飆升到2024年的57.5%，如果算上永續(xù)債則超過80%。

但現(xiàn)在回頭看，這些投入都太樂觀了。

倉又加錯。

去年，鄭志剛辭去了在新世界發(fā)展的實職。

他自己說是要把更多精力放到社會公益，服務(wù)社會，但外界卻有輿論認為，這顯示他的父親鄭家純已對他不再有信心甚至是信任。

鄭志剛離職的這一年，新世界發(fā)展虧損近200億，為集團史上的無前例。而且，當時，新世界發(fā)展的債務(wù)就已令人矚目。

但換上來的集團管理層信心滿滿，用相當來強調(diào)公司的財務(wù)健康。直到6月還不起利息，其財務(wù)難支才大白于天下。

擱往日，這筆錢對新世界而言也就是灑灑水，才7720萬美元。

但今日真的不同往日了。

新世界發(fā)展的家底依然殷實。根據(jù)財報，至2024年底，其資產(chǎn)凈值高達2166億港元，凈負債率才為57.5%。

但現(xiàn)在資產(chǎn)不好使，現(xiàn)在是手里有現(xiàn)金才能渡過鬼門關(guān)。

而新世界發(fā)展就是現(xiàn)金關(guān)難過，至24年底，其借貸總額1510億港元，超過320億是短期債，但手里的現(xiàn)金卻只有218億。

如何補上缺口？只有賣產(chǎn)、賣房。

但現(xiàn)在的資產(chǎn)和房子，都不好賣。鄭志剛在任期間，就已經(jīng)努力，將一些鄭裕彤時期的項目也都打包出售，但效果并不理想。

2022年，新世界發(fā)展的綜合收入超過680億元，但2024年7月至2025年5月的11個月里，其房屋合約銷售額才248億港元。

而這都還是奮力甩賣才有的成績。

甚至鄭家純的太太葉美卿都親自出馬，掏腰包貢獻了業(yè)績，今年2月份，她以將近1500萬港元，買了新世界一個項目的物業(yè)。

雪上加霜的是，鄭志剛引以為傲的K11這些年也不太美好，越來越好，這些年的線下商業(yè)，基本也就這么個情況。

鄭氏家族的另一大產(chǎn)業(yè)周大福，一年關(guān)店超過900家之后，也在6月18日公告，計劃發(fā)行88億港元的可轉(zhuǎn)換債券，支持公司的轉(zhuǎn)型升級。

鄭裕彤家族是香港四大超級豪門中，唯一把第三代幾乎推到接班人位置的老錢家族。

幾乎已被確立為接班人的鄭志剛，也是四大家族中活躍度最高，最雄心勃勃最想折騰出自我的第三代傳人，他在抖音上有281萬粉絲，標簽就是夢想家。

當鄭志剛信心滿滿帶著新世界大展宏圖之際，李嘉誠在大把套現(xiàn)然后投資最不性感的水、電、氣等老掉牙生意，李兆基的兒孫幾乎躺平不動，新鴻基郭家則在打豪門官司。

但這信心和宏圖走下來，卻是這樣的結(jié)局，想來也是令人唏噓。

所以，悲觀者不一定只有正確，樂觀者也不一定就能成功。

識時務(wù)者，才是真俊杰。

但除了諸如李嘉誠，這時務(wù)又有幾人能識到？

就算李嘉誠，即使他識到了，可又能真正做到？

歡迎關(guān)注【華商韜略】，識風云人物，讀韜略傳奇。