市場分化的時代，買房邏輯徹底變了

朋友老家在北方某三線城市，去年初他家附近新樓盤還標價70多萬一套，今年五一回去一看，同樣戶型直接降到40萬出頭。

開發商還送車位、送裝修，首付只要15%，算下來6萬就能當業主。

這不是個例，打開手機，鶴崗2萬一套的白菜價房早不是新聞，山東乳山、遼寧阜新、甘肅玉門……越來越多的三四線城市房價正在回歸理性。

記得多年前馬云拋出那句“未來八年房價如蔥”時，多少人嗤之以鼻，如今站在2025年年中回頭看，這位首富的預言正在以意想不到的方式應驗。

不是說真跟蔥價一樣，是指房價會去掉泡沫屬性，回歸居住本質，現在看，這判斷準得驚人。

更早看透的是王健林，他曾斷言任何國家的房地產繁榮周期不會超過50年，通常20多年便會飽和。

中國樓市從1998年房改算起，到2020年剛好二十二年，隨后我們就看到恒大爆雷、碧桂園告急、融創重組。

大佬們不是能掐會算，而是讀懂了基本規律，當老百姓六個錢包都掏空還接不動盤時，擊鼓傳花的游戲自然玩不下去。

今年6月國家統計局數據讓人不禁感嘆：全國70個大中城市里，僅有3個城市二手房價環比微漲，其余全線下滑，三四線城市更是重災區，新房二手房價格雙雙走低。

人，真的變少了，走進中西部縣城，滿街多是老人和孩子，青壯年像候鳥般飛向長三角、珠三角工廠。

有研究機構統計，三四線城市人口年均凈流失超1.5%，學校招生靠降低分數線維持。

而房子，實在太多了，前些年棚改貨幣化刺激下，地方拼命賣地，開發商瘋狂蓋樓。

如今粵東粵西粵北地區商品房，庫存周期拉長到20個月以上，意味著按現在銷售速度，現有房子快兩年才能賣完。

錢包，確實癟了，疫情后許多小廠主發現訂單少了，打工者感覺加班機會少了。當收入預期不穩，誰還敢背30年房貸，能租不買，能躺不卷。

國家當然著急，從去年到今年，政策快掏空了，央行降準降息，房貸利率跌破3.5%。

西安等地首付降到15%，兩百萬房子首付30萬， 白名單貸款、專項借款對房企輸血超8萬億。

一線和強二線城市確實穩住了，北京上海高端盤悄悄回漲，杭州出現日光盤，但三四線城市卻沒有掀起一絲漣漪。

向來喜歡站隊和預測的專家們終于改口了。

樓市火熱時，專家最愛說抓緊上車、地段永不貶值，現在畫風突變：

廣東省住房政策研究中心李宇嘉最近表態：三四線城市經過前幾年持續回調，進入跌無可跌的境地，畢竟剛需和改善還有，不太可能大幅度下跌了。

這話聽著挺欣慰，實則承認了三四線房價長期陰跌的現實。

住建部主管媒體說得更直白：穩定住一二線城市，全國大盤就定了。

潛臺詞是：有些地方該放就放吧，保大城市的優先級更高。

最近有個耐人尋味的對比：在深圳，家長為學區房加價百萬搶破頭，在阜新，5萬一套的煤城舊屋熱賣，同一個國家，兩個平行世界。

這或許就是中國樓市的新常態：普漲時代落幕，分化時代開啟，沒有永遠的黃金屋，只有流動的人生路。

當房子剝離金融屬性回歸居住本質，我們或許該重拾那個樸素道理，家之所以為家，不在水泥值多少錢，而在里面的人能否笑著醒來。