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花 140 多萬買的房子，不僅沒住上，還被法院判定合同無效！當購房款遇上民間借貸糾紛，該如何挽回損失？今天結合真實案例，帶大家看清房產交易中的法律陷阱。

一、案情梳理

（一）原告的訴求與緣由

原告周琳向法院提出訴訟請求：判令被告趙剛返還購房款 1459679 元及利息（利息自 2015 年 9 月 25 日起至 2023 年 5 月 20 日止為 495438 元；2023 年 5 月 21 日之后的利息，以 1459679 元為基數，按年利率 3.85% 的標準計算至實際支付之日止）。

周琳稱，2012 年 5 月，趙剛與張某簽訂一號房屋買賣合同并于 2014 年完成過戶。2015 年 1 月，周琳丈夫許明與劉某、孟某共同出借 70 萬元給趙剛，約定借款期限 3 個月，月利率 2%，趙剛以一號房屋作抵押。借款到期后趙剛未還款，經協商，周琳替趙剛償還劉某、孟某的借款本息，并由趙剛將房屋出售給周琳。

2015 年 9 月，周琳替趙剛償還 40 萬元本金及 6.4 萬元利息；10 月，雙方簽訂房屋買賣合同，周琳支付中介費 10 萬元、代還銀行抵押貸款 52.34 萬元，加上趙剛應付許明的利息 4.8 萬元，購房款共計 143.54 萬元，房屋也過戶到周琳名下。但后來發現趙剛與原房主存在糾紛，周琳始終未能實際占有房屋。經法院判決，趙剛與原房主、周琳簽訂的房屋買賣合同均無效，如今房屋已轉移登記到張某子女名下，而趙剛拒絕退還購房款，周琳遂起訴維權。

（二）被告的抗辯主張

趙剛辯稱：

主體資格異議：本案存在兩組民間借貸關系，原告并非借款主體，無權主張還款；

借款金額爭議：第一筆 70 萬元借款實際到手 675500 元，且已部分還款，應按實際金額計算；第二筆 52 萬元借款未全部收到，原告無返還請求權；

費用承擔反駁：中介費 10 萬元系原告個人委托，無權要求被告承擔；

責任轉嫁主張：房屋買賣合同無效后，應由原房主繼承人向銀行返還貸款，原告應向原房主主張不當得利，而非向自己追討 。

（三）法院查明的關鍵事實

合同效力認定：法院生效判決確認趙剛與周琳、趙剛與原房主張某簽訂的房屋買賣合同均無效 ；

購房款構成：

借款本息轉化部分：許明通過債權轉讓獲得對趙剛的債權，部分借款本息轉化為購房款；

代還貸款：周琳代趙剛償還銀行抵押貸款 52.34 萬元；

爭議費用：中介費、融資服務費等費用存在爭議 ；

還款情況：趙剛曾向許明轉賬還款 3 筆，另有 4 筆存款還款無證據支持；

房屋權屬變動：一號房屋先后過戶至周琳、張某子女名下 。

二、案件分析

（一）爭議焦點

周琳是否具備原告主體資格？

購房款的具體金額應如何認定？

利息損失該由誰承擔？

（二）法律分析

主體資格認定：許明的債權已轉化為購房款，周琳作為房屋買賣合同當事人，有權主張返還購房款，具備原告主體資格 ；

購房款核算：

借款本息：扣除已還款項后，確認借款本金及利息轉化的購房款金額；

代還貸款：代還銀行貸款 52.34 萬元應計入購房款；

爭議費用：因缺乏授權證據，中介費、融資服務費等不予認定 ；

利息責任劃分：雙方惡意串通導致合同無效，均有過錯，法院酌情確定利息起算時間和計算標準 。

三、裁判結果

法院判決：

趙剛返還周琳購房款 1189299.59 元；

趙剛以 1189299.59 元為基數，按全國銀行間同業拆借中心公布的一年期貸款市場報價利率，支付自 2023 年 6 月 9 日起至實際付清之日止的利息 。

這一判決明確了合同無效后的財產返還責任，為類似糾紛提供了裁判參考。

四、案件啟示

（一）購房者注意事項

核查產權背景：購房前務必查詢房屋產權歸屬、是否存在糾紛或抵押，避免 “問題房” ；

規范合同條款：明確約定房款支付、房屋交付、違約責任等細節，避免口頭承諾；

保留交易證據：留存轉賬記錄、聊天記錄、協議文件等，為維權提供依據 。

（二）借貸風險防范

明確資金用途：借款合同中約定資金用途，防止資金被挪作他用；

審查借款人資質：評估還款能力，避免因借款人違約陷入債務糾紛；

規范擔保手續：涉及抵押擔保時，辦理合法有效的抵押登記 。

（三）法律風險提示

合同無效后果：惡意串通、違反法律規定等情形會導致合同無效，雙方需承擔返還責任；

利息主張限制：利息計算標準需符合法律規定，過高主張難以得到支持 。

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（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）