好消息，樓市的 “限外令”，終于取消了！

這項政策已經(jīng)持續(xù)了將近 20 年，和限購、限售、限價、限貸等等一起，構(gòu)成了中國樓市調(diào)控中最緊縮的一些政策。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場如此低迷的環(huán)境之下，連 “限外令” 都扛不住了。

很多朋友不太清楚，早在 20 年前，中國樓市曾經(jīng)是比較熱的，尤其是 2005 年、2006 年特別熱，當(dāng)時各種調(diào)控措施都在打壓房價、遏制投資需求。

其中，在 2006 年，國家出臺 “限外令”，即《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》。

核心內(nèi)容是：境外機(jī)構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機(jī)構(gòu)和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時間超過一年的境外個人，可以購買符合實際需要的自用、自住商品房，不得購買非自用、非自住商品房。

在政策出臺之前，國外的個人和機(jī)構(gòu)在國內(nèi)是可以隨便買房子的，無論是住宅還是商業(yè)辦公。

從 2006 年開始，境外的機(jī)構(gòu)和個人只能買一定數(shù)量的自用、自住的房子，即境外個人只能買一套房子用來自住，境外機(jī)構(gòu)只能買房子用來自用（一般都是辦公所用，也包含少量的商業(yè)設(shè)施）。

也就是說，個人不能投資非住宅，機(jī)構(gòu)不能投資住宅。

2005 年我國進(jìn)行匯改，人民幣開始持續(xù)升值，加上房價、股價持續(xù)上漲，很多外資、熱錢涌入中國炒股市、炒樓市。

當(dāng)時，出臺 “限外令” 是合理、正當(dāng)?shù)拇胧?/p>

但 2006年之后，中國樓市在某些時段也經(jīng)歷了低迷期，比如 2008 年、2009 年上半年，再比如 2014 年、2015 年等等。

在這漫長的過程中，對外資在中國買物業(yè)的限制是在逐步放松的，尤其是對于機(jī)構(gòu)買商辦類物業(yè)的限制，現(xiàn)在已經(jīng)非常松了。

過去十年，我們總是聽到一些關(guān)于外資收購商辦類物業(yè)的消息，但機(jī)構(gòu)不能買住宅這一點，沒怎么松。

而此次的新政力度非常大！

我們看一下近期相關(guān)管理部門發(fā)布的關(guān)于對外開放方面的意見稿，其中涉及到樓市 “限外” 的有兩條：

第一條是，取消 “資本項目外匯收入及結(jié)匯所得人民幣資金不得用于購買非自用住宅性質(zhì)房產(chǎn)” 的限制。

很多人知道，中國的資本項目還沒有放開，對于資金是進(jìn)行管制的；而這條新政其實是放開了外資購買住宅，不管是個人還是機(jī)構(gòu)，都可以在中國大陸地區(qū)購買商品住宅了。

第二條是，允許境外個人在滿足各地購房政策條件下，在取得房地產(chǎn)主管部門出具的購房備案證明文件之前，憑購房合同或協(xié)議先行在銀行辦理購房相關(guān)外匯資金的結(jié)匯支付。

這條規(guī)定是在購房流程方面提供便利化，房子還沒有備案，只要簽了合同，就可以先結(jié)匯，把錢打進(jìn)來準(zhǔn)備買房。

這條政策在大灣區(qū)地區(qū)，對于香港、澳門居民在內(nèi)地買房已經(jīng)在實施了，現(xiàn)在是把相關(guān)經(jīng)驗推向全國。

此次對 “限外令” 的放松力度非常大，基本上接近于全面取消了。

但因為目前北京、上海、深圳還保留著限購，所以外資在這些限購地區(qū)買房子，依然會受到約束。

“限外令” 的放松，主要是因為全國樓市比較低迷，而且中國宏觀經(jīng)濟(jì)也不是特別好的情況之下，我國的對外開放力度在進(jìn)一步加大。

部分網(wǎng)友會問：中國樓市對外資放開了，外資會不會有熱錢進(jìn)入中國炒房炒樓？

在目前整體的環(huán)境之下，老楊認(rèn)為基本上不用擔(dān)心！

因為各位一定要知道，外資都是很聰明的，他們擁有全球視野，尤其是外資機(jī)構(gòu)，他們的資產(chǎn)配置是在全球范圍內(nèi)進(jìn)行的，他們的信息量、研判能力遠(yuǎn)超國內(nèi)的企業(yè)和機(jī)構(gòu)。

我們中國目前樓市的現(xiàn)狀是：過去幾年住宅價格跌幅很大，辦公樓、商業(yè)設(shè)施跌幅更大，說真的，有些外資都已經(jīng)被套住了。

舉個例子，今年二月份有個大新聞，全球最大的資產(chǎn)管理公司貝萊德居然斷供了在上海的兩棟辦公樓。

這兩棟辦公樓是 2017 年樓市還比較熱的時候被收購的，當(dāng)時 65% 是貸款。

到了 2024 年，貝萊德想把物業(yè)拋售，價格是當(dāng)時買入價的七折，卻沒人接盤。

終于熬到 2025 年初，熬不住了，賣也賣不掉，干脆就斷供了。

斷供的含義大家清楚嗎？

就是手里的貸款余額已經(jīng)高過物業(yè)的價值了，干脆不還貸款了，物業(yè)就被渣打銀行收走了。

各位想一想，這兩棟物業(yè)在上海 —— 全國的經(jīng)濟(jì)中心；位置也相當(dāng)不錯，在市中心的長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)；房子本身也不錯。

結(jié)果，買后七八年時間，35%的首付，居然跌沒了！

在當(dāng)前中國的經(jīng)濟(jì)和樓市環(huán)境之下，外資已經(jīng) “嚇破了膽”，不敢在中國進(jìn)行大宗物業(yè)收購了。

最終結(jié)論是：我們放松甚至取消 “限外令”，并不代表外資會像 20 年前那樣蜂擁進(jìn)入中國，它們對中國樓市走勢、房價走勢的影響可以說是微乎其微。