除夕的夜晚，大雪紛飛，有人街上買燈籠，有人夜里吃宵夜，有人酒醉到天明。

　　風把雪吹到了三毛頭上，他又冷又餓，他看到小羊有母羊的疼愛，小雞有母雞的照顧，小狗有母狗的未央，可是自己卻孤苦伶仃。

　　三毛流浪記，故事里的事，說不是，就不是，是也不是……

　　過去半年，西安的房價，雖不叫三毛，但處境也相差不多，不在故事里流浪，而是在降價上流浪。

　　這幾年，最常聽到的詞，就叫冰火兩重天，形容二手血虧的情況下，新房依舊堅挺，但現狀當真如此嗎？

　　壹

　　新房成績，降幅明顯

　　就在剛剛，中指研究院發布2025年1-6月西安商品住宅銷售榜單，銷售額前三強，依舊是保利，綠城，中鐵建。

　　（來源：中指數據）

　　頭部前20強開發商加一起，半年總銷售業績為553.4億，雖然進入20強的門檻，依舊是7億，但頭部已沒有百億身影。

　　同樣是中指的數據，2024年1-6月西安排名前20的新房，銷售額約713.5億，降幅明顯。

　　（來源：中指數據）

　　再往前看，2023年1-6月前15名，銷售業績約628.6億，2022年同期約611.1億，冷暖變化顯而易見。

　　要選房，先問房，要賣房，先聊房，市場泥沙俱下，和房哥聊聊，補全信息差。

　　（一對一私聊房哥答疑）

　　進入2025年后，雖然有四開四罄的現象級紅盤，招商西安璽，金茂璞逸東方，保利天珺等撐住場面，但難掩眾多新房，明漲暗折，特價房，工抵房，優惠房的現狀。

　　政策支持，四代住宅新規，會所，大門，外立面刺激之下，西安的新房，仍在保溫，但已感受到寒意。

　　貳

　　二手處境，以價換量

　　相比新房處境，二手普降的現狀要真實很多，截至目前，已公布的全五個月二手房住宅網簽數據顯示：

　　一月6048套，二月6972套，三月10470套，四月9635套，五月8260套，六月暫未公布，雖然套數不少，但成交價格還在走低，以價換量還在持續。

　　（五月貝殼二手房指數）

　　不僅老房子，舊房子在降價賣，甚至剛剛交付的小區，次新房也在頻頻破發，高新CID的招商臻境、新希望錦麟天璽、中海學仕里、碧桂園云墅無一幸免。

　　軟件新城的天地源云水天境、中海天谷時代、中鐵建西派國樾、天谷雅舍、蘇寧云著也紛紛破發。

　　航天的鑫苑府、綠城春和印月、紫薇公館，成交價格也讓人詫異，房價最堅挺的港務區奧體區域，全運村丹桂苑、華潤未來城市，二手房價格也凸顯性價比。

　　全城冷門盤，熱門盤，老房，次新房都在降，房東比買家更著急！

　　二手不比新房，沒有支持，更多限制，各個房東在降價，內卷下，房價門檻不斷拉低，且越低買的人越觀望，擔心背刺站崗，越猶豫，陷入無解循環。

　　雖然開玩笑說新房，二手冰火兩重天，但實際，新房，二手都在冰里，卻別只是誰更冷，誰最冷……

　　叁

　　大眾心理，還在觀望

　　對于身邊的買房群體，聽到最多的詞，依舊是觀望，觀望的理由也大同小異：

　　1、房價未筑底，擔心買貴，擔心遭遇背刺；

　　2、自住需求少，投資已套牢，買了干啥用；

　　3、四代住宅革新太快，總感覺有更好戶型；

　　4、低預算撿漏二手，高預算豪宅優中選優；

　　如果把買房需求比做一個兩頭小，肚子大的瓶子，現在活躍在市場上的，更多是瓶口的改善，和瓶底的剛需。

　　基數最大的部分，要么投資需求破滅，喪失購買目的，要么消費觀念轉變，不愿接待生活，要么舊房賣不掉，新房買不起。

　　一個良性的市場，一定是二手房有正向循環，進而延伸新房置換需求，但當下，二手跌跌不休，筑底無期，新房強心劑支持，時冷時熱，后勁有限。

　　新房看似通過四代住宅升級，產品規范提升，一騎絕塵，但二手置換鏈條不通情況下，則是寅吃卯糧，吃一頓少一頓。