北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，我比你大個一兩歲，是個老北漂，從前也向你提過問題。北京有兩套均價水平稍微偏上的商品房（一套五環外），一套商住，一套不能賣的自住房，去年又全款買了重慶700萬算最好的大平層。前幾個月了解到，兩套房一套在五環外的可以在五環內再買一套，我又想在五環內再買一套或者去杭州買一套。買了就沒有錢了，還得貸款。

我當然知道當下的房地產現狀，我是不是腦子有病，你有何建議？還能買嗎？我收入不穩定，歲數大了，快掙不到錢了，想著以后就吃房租了。雖然重慶樓市整體下跌，但我買的房子好像沒有跌，好像還漲了一點點。

另外問一句，房產稅會收嗎？什么時候收？我覺得政府很想收，可是我們的房子其實算向zf租的，租期70年。再收，就是搶。

A：

1、北京當下的樓市我覺得還行，平均房租收益率已經跟同期銀行利率差不多了，朝石豐三區超過利率的都有的是。而利率在這幾年是確定性的下行通道，五年期的已經出現倒掛，有的甚至都取消五年期了。也就是說，如果房價不漲，那租金收益率超過銀行利息的房子將更多。

另外北京樓市雖然還不景氣，但政策救市也是確定性的。那就等著吧，反正前幾次救市都成功了，這次不敢說必定成功，但可以說救不成功就繼續救，早晚的事兒。

2、我腦子其實也有病。因為也準備了點兒錢，買房資格也騰出來了，也在等時機和尋找性價比更高的房子。

3、能不能買的看自己的期望值吧，追求高收益的就別買，我不認為北京房價還能大漲，以后頂多是租金收益接近同期銀行利率+房價走勢對抗通脹而已。

而在銀行利率下行的時期，市場上必定出現號稱高收益的投資品和理財，借以吸引不愿意存銀行拿低息的資金。咱不能說這些項目都是騙子，只能說風險大，高收益必定高風險。所以這看自己的投資偏好吧，追求短期還是長期？追求穩妥低收益還是高收益？

4、我家收入也不算穩定，穩定的一直都是吃房租。之所以還想再買房，是想給孩子再留個“低保收入”，混的實在操蛋就回家當傻兒子。

5、重慶的樓市我不懂，這些年都沒怎么去。您這套房沒跌有三種可能：

一是買的時候就已經是低點了，而之后的樓市雖然不景氣，但房子是用來住的，所以這種典型的改善盤受追捧。

二是如果是新房，那有可能是被政府限價了，造成了和市場價的倒掛，那到二手房市場上就恢復市場價了。

三是這套房在重慶算總價很高的，大概率流動性弱+換手率低，成交的少+周期長。如果是這種情況，那就只能參考掛牌價了，所以顯的漲了，也就是和市場價失真。但具體哪種情況我不知道，只是說有這幾種可能。

6、房產稅必定征收，早晚的事兒。什么時候房價再次上漲就該出臺了，調控樓市的最好手段，在短期內能起到很好的打壓效果。

7、中國在法理上準備征收的是“房地產稅”，包括房子和土地。土地是租的，但房子是買的。

所以我認為有可能參照香港模式，就是把土地和房子分開。在土地沒到期的時候征收房稅（香港叫差餉），稅率是“評估租金”的5%。土地到期后再加征地稅（香港叫地租），評估租金的3%。兩項合計是評估租金的8%，現在約為房價的0.3%左右，是否減免和抵扣看具體情況。同時期有可能嚴查租金稅，香港叫物業稅，其他各國大多水歸為“個稅”。香港是租金的15%，其他國家也差不太多，咱們內地的商業地產為租金的12%。

8、注：香港的差餉是從民國時期就有的，老北京也有，魯迅先生的故居就曾經繳納，只不過當時老北京叫“房捐或警捐”。改開之后在1980年-1986年也曾對私房（平房）短期征收，當時平均每間房每個月2毛錢吧，1986年住宅房產暫停征收。

9、總之就這情況吧，我沒明確建議，只能說我家也正等著再買房呢，也是想收房租，所以在尋找收益率更高的房子。或者說以房租高的為主，兼顧房價走勢，這種房在朝陽區比較多，五環外也不少，可以參考6號線沿線的小戶型的租售比（租金收益率）。

僅供參考。

二

Q:

感謝您的解答非常中肯，另外可不可以追加一個疑問：

1、說我個人重點關注了永樂西是否客觀，其實是想問您這個預算，有沒有其他小區可推薦參考的？（想要一個小兩居，以到東直門的距離為參考，只希望是偏向保值性好點和之后好出手點的）。

2、我考慮時間原因，主要是擔心現在就差不多定了，會不會等到下半年或者明年有更好的政策出現會有些后悔。或者等到下半年或明年了，差別也不大，又白白浪費一年時間，您覺得這可能性大嗎？還是考慮的有些多余了？

A：

1、推薦房子找當地中介吧，按預算匹配房源是他們的常規業務。另外您的預算也很難買到各項兼顧的，基本都是自住為主的，否則也不會性價比高。甘蔗沒有兩頭甜，預算不太高的情況下還是適當取舍吧。

流動性好的基本都是市區次新房，而保值性好的都總價略高，基本在5/600萬起步，且性價比一般偏低。

2、怕出政策后悔，這怎么說呢？現在是救市時期，您還盼望出臺打壓房價的政策不成？意思是現在200多萬買了這套，萬一過兩天出臺房產稅，一下又暴跌50萬，是怕這種后悔嗎？我覺得沒可能性，這種時期只會出臺刺激樓市的政策，其他的就想多了。

或者換個思路，您的意思是說怕過兩天出臺財政或金融手段，比如降稅、降息和降首付什么的，是這意思嗎？這我不敢保證，只能是看自己的判斷。

不過也考慮好，如果沒出臺這些，而是再出臺很給力的行政手段怎么辦？比如全面放開限購之類的，那您不僅得不到利好，買晚了還有吃虧的可能呢。反正任何政策都是雙刃劍，看自己注重哪方面吧。

3、總之能理解您的想法，就是各項都想兼顧，優勢都占+風險都規避。只能說盡量吧，現實中不太容易。

僅供參考。

三

Q:

請問，我家親戚買了亦莊的共有產權房，亦生悅，已經入住了，我們去看過感覺還不錯，地暖，89平三居也比較合理。他這套房是不到3萬一平買的，產權比例70%。現在他們想賣掉這套房，因為離工作單位遠。我有想法想考慮一下，只是不知道是否合適，所以想問問。

A：

1、亦生悅不太算亦莊板塊的，離的有點兒遠，所以一般算瀛海。甚至瀛海都不太合適，畢竟這在高速路西邊，板塊配套什么的還有待發展。

2、不到3萬一平，2.9萬是吧？占70%產權，那對應的標準價就是4.14萬一平。這怎么說呢，我覺得不太便宜，或者說至少不算占便宜。

因為高速東邊的板塊配套更全，不僅有地鐵，離南海子公園也近的換，環境比高速西邊強。那東邊瀛海板塊安置房的均價也不過是3萬左右，西邊地段不太強的保障房卻要2.9萬，我覺得價格偏高了。等于用差不多的價格，買下了同類型產品70%的產權，至少沒占便宜吧。

地暖肯定算優勢，但這種優勢是可以計算出實際價格的，每平米一般就是500塊錢左右差不多了，價值不算太高。

3、總之還是多考慮居住體驗吧，畢竟這是“保障房”，性質就是純自主，“封閉運行”的政策導致沒什么投資性。像您這種轉賣都不能私下進行，而是到五年之后得經過主管部門的審批才行，現在都無法過戶。

將來您要想轉賣的話也是這流程，也就是購買群體受到限制，價格也被管制，所以不太可能有什么太高的收益，還是多考慮自住吧。

僅供參考。

四

Q:

我家情況是這樣：兩個孩子，都是731前，老大在河北讀三年級，老二明年上小學。戶口落在展覽路，建大附小，四老房。我想換一下，但是預算有限，400以內，展覽路這邊的房子價格比較高，我去看了陶白的宣師一和大椿天的育才。我這么操作行嗎？宣師一、育才，實驗一小。

A：

1、操作當然能行了，但為什么要這么操作啊？從展覽路換到陶白，一般圖的都是九年和直升校。而宣師一附小不是直升校，那這換學區的意義就不太大了。尤其您家是731之前的，最好把單校劃片的利好用足吧。

2、另外一般很少有從展覽路換到大椿天的，不是說學校不好，而是學區的排名不高，在西城區幾乎排最后。

或者說是如果能買到溢價很低的房子還行，否則的話就等于是花了同等的學位成本，但學區排名下降了。畢竟以400萬以內的預算，無論在哪個學區，想買到學區溢價低的都不太容易，比例差不太多。

3、另外是大寶是今年轉回西城，還是小升初回來？甭管什么時候都有可能被派位吧，未必能進入對口校。但和二寶如果是倆學校，那就考慮好倆孩子的接送問題吧。

4、總之我沒什么建議，只是列出這些情況，考慮好再換。

僅供參考。

五

Q:

請問，孩子一出生就落戶海淀姥姥家，（因為媽媽戶口就在姥姥家）14年孩子媽媽在海淀買了房，小學上羊坊店五小，孩子四年級媽媽又在附近換了大一點的房子。現在孩子六年級，請問孩子是按上小學的房產搖號還是按后買的房子搖號？

A：

1、既然已經上學了那就以“學籍”為主了，跟房籍和戶籍都沒什么關系，把房子賣了把戶口遷到外區都行，不影響小升初的直升和派位。

2、不過我沒明白，既然已經都六年級了，也就是今年小升初。而羊坊店五小對口57中40%比例直升，從今年開始執行，那就是5月份應該已經參與過了吧？然后是6月25號填報派位志愿，今天都23號了，怎么還能問這種問題啊？

3、這就后天開始在系統上正常填報吧，跟房子沒關系。

僅供參考。

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