北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

章哥您好，我目前的狀況是，考慮想買房子，在北京自住（非京戶）。目前單身，總預算在200-270左右，個人希望在220-245為最佳，首付可100左右，剩余貸款（公積金+商貸）。

也看了一部分了，目前想定在石景山永樂西小區（談過一個91年無電梯的兩居室，裝修差，因為雙方相差幾萬塊錢沒談攏，我想240，對方說最低245/243）。因為我在田村附近居住時間長，感覺更熟悉這邊的環境，所以基本上鎖定的就是這附近，石景山魯谷也算是這附近不遠。

我目前考慮的是：

1、現在這個時間算合適嗎？是可以直接考慮定下來，還是在等等有無更合適的政策。雖然是自住，但也希望能夠選個更合適的時間和價格，因為想買房只是因為覺得自己一個人住，不想在租房上花費太多，所以一直住的合租的，但是合租的總是會遇到讓人不舒服的人或事。

2、您覺得按照這個預算永樂西小區如何？我明白預算不高也沒有太好的選擇，但其他區域因為沒住過不太熟悉，所以也沒關注，不知道會不會有些不客觀。另外考慮了房山長陽，在這個預算內相比永樂西，就是能買到新一點的有電梯的房子，但是就是通勤遠，所以也略有糾結。

3、現在買了之后大概率也會再置換/出售，再結合這一點，想聽聽您的建議。非常感謝。

A：

1、時間，我認為是北京樓市的底部了。這可以用租售比（租金收益率）和同期銀行存款利息比較一下，以北京朝石豐250萬的房子來說，平均租金在5000左右，租售比500，租金收益率2.4%，扣除物業費取暖費之后也2%以上。而現在銀行存款利息1.5%，最高也就2%。那這房價還能怎么跌？

再跌的話業主除非是著急用錢，否則為什么要賣？或者說如果再跌，那手里有200來萬的是存銀行還是買套房？而且銀行利率還在下行通道，5年期和3年期的都出現倒掛了，以至于部分銀行索性取消了5年期。

所以我認為北京房價沒什么下跌空間了，除非是房租持續下跌。但房租又和平均工資強相關，如果房租下跌就意味著工資也要降，那這就是更加嚴重的通縮了。反正現在的政策還是在救市吧，前幾次都成功了，這次等著看吧。

2、愿意等等也行，反正老房（非學區房）從來也不會領漲，也就是即便有了行情也傳導順位靠后。所以晚點兒買也不吃虧，等確定了行情再出手。

3、這不是我認為如何的問題，房子是用來住的，還是看自己的感受吧。永樂就是典型的老小區，沒什么特殊的，沒必要糾結主觀客觀。

4、長陽挺好的，這就是市區老破小和郊區遠大新的選擇問題了，怎么都是取舍，看自己的主要需求吧。如果是追求個保值穩妥+性價比高，那肯定是市區老破小。追求居住體驗那自然是近郊了，都各有優劣。

長陽的在保值上也沒什么不好，到目前為止也基本跟隨大盤不吃虧，但畢竟是郊區，所以傳導順位多數時期都在市區后邊。另外郊區的性價比（租金收益率）大多都略低于市區，這也是正常現象，沒辦法。

常規建議是如果很糾結，那就去長陽短租一套房，住上一段時間再做選擇。因為偶爾一次看房的通勤感受并不真實，長期往返才是真實感受呢，確定自己能接受再買。

5、總之我沒什么明確建議，只能是簡單列出這些情況，都各有優劣，具體選擇看自己。

僅供參考。

二

Q:

提問，目前租住在海淀區保利西山林語，這兩天考慮買這里，二期中高樓層單價到5萬能下手嗎，會不會套牢？

A：

1、西山林語降到5萬，這里兩居室的租金坪效應該是70塊錢左右，5萬的話租售比就是700，那就怎么都不算貴了唄，都跟老破小的差不多了。

或者說相當于學區溢價基本上跌沒了，剩下的都是居住價值。租售比已經接近于北京平均值，對于這種地段兒來說性價比算不錯的。

2、套牢談不上，朝陽區熱門地段的租售比也不過是650，這里700，也就是即便把西山林語搬到朝陽區的好地段兒，理論上也到不了10%的下跌幅度。

而且這畢竟是海淀，多少都應該有些學籍價值的。再者這里的地段兒不算強，所以租金坪效低一些也是正常。簡單一句話就是如果真的跌到5萬，那在海淀次新房里就屬于泡沫最低的了，趕上老破小的數值了，沒必要再糾結什么套牢。

3、總之房子是用來住的，如果跌到5萬就肯定是性價比高，在海淀次新房里算很高的。

僅供參考。

三

Q:

請問，家庭在四環（航天橋附近）以內有兩套房，孩子即將大學畢業，想投資300萬左右的不限購的房子（不想占用孩子購房資格）。不考慮自住，純投資，將來孩子結婚可以賣掉換成大的。請問選哪里比較好？亦莊有推薦樓盤嗎？或者其他地區？

A：

1、300萬不自住純投資，常規建議就是先看朝陽四環外，東部朝青四惠為主，商品房小戶型一居室。沒合適的再看五環外，也是同等標準。這種房租金相對高，價格走勢的最好成績能不落后。

如果是能長期持有，比如十年八年的，那也可以看老房，租金能更高些，價格走勢也是最好成績不落后。劣勢就是流動性弱，不如房齡新的流動性強，出手時在橫盤期慢慢兒賣才合適。

租金最高的看酒仙橋大山子，全北京租金收益率最高。就是房子破，破的不能再破了。優勢是可以賭個改造甚至原值重建，趕上了就贏，趕不上也不算吃虧。

2、既然問亦莊樓盤，是不是想買新房啊？那就看好地段兒+計算好租售比=評估溢價，低了才合適。再有就是既然不自住的出租，那考慮好裝修的損耗是否劃算，一般出租三年這裝修就差不多了。

3、再多說一句，北京投資性強的房子都不便宜，一般600萬左右起步的才算改善房，這種房的客群對價格相對不敏感，所以才好抬高價格。

而總價低的就是剛需上車盤了，買房人基本都是投資客和剛需，對價格敏感，價格也就不太好抬高。

再者租金和升值在總價不太高的情況下是相悖的，升值好的租金低，而租金收益高的通常因為升值不太強，最好成績就是不落后大盤。

僅供參考。

四

Q:

請問，我們是非京籍打算買房落戶，手頭加上公積金大概有300w，另保定縣城有套房貸款已還清。小孩9月份上幼兒園，預算400w左右，看了昌平南龍域板塊的次新，昌平南您也知道二手一直在降，那邊房子租金不低，自住交通也方便。想再看看其他區域比如通州，有推薦的嗎？

另外第2個疑問，我們如果僅為了落戶是低預算買個100w左右的租出去租金還可以的，還是高預算400w入手一個可以兼顧孩子上學+自住的房子。

補充下：第2個疑問主要是看到別人為了落戶幾十萬買個很遠的占坑房，這種以后不好出手吧？

A：

1、我不是中介，沒房源，推薦房子還是找他們吧。

2、房子是用來住的，如果能兼顧上學就更合適唄，肯定比花100萬買個什么都不能兼顧的落戶房要強。

租金還可以的房子很多，但100萬總價的太少見了。主要是怎么叫“租金還可以”啊，標準是多少？

或者這么說吧，如果說100萬的房子租金收益率不低，那就大概率是數據摻水的，沒計算空置期。如果沒摻水，那這種房大概率有硬傷，價格走勢必定明顯落后。反正就是甘蔗不能兩頭甜，看自己注重什么吧。

3、還有昌平南400萬的房子“租金不低”，這我也有點兒懷疑，能高到哪兒去啊？如果真的高于北京平均值，那也看好了是否有硬傷吧，一般能做到平均就不錯了。

4、商品價格是由供需關系決定的。如果認可這規律，那幾十萬很遠的占坑兒房肯定不好出手啊，而且還沒人出高價，否則價格早漲上去了。這跟“100萬租金還可以”的房一樣，必定其中有隱情，還是考察清楚吧。

僅供參考。

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