房地產市場正從過去的盲目擴張，轉變為健康可秩序發展。

6月20日，財政部公布了我國5月份的土地出讓收入，同比下降了14.6%至1941億元，今年5月份全國賣地不足2000億元，這是2015年5月以來的最低水平。

賣地收入下滑，其中最受影響的當然是地方，過去全國許多地方都一定程度上依賴土地出讓金，現在隨著土地出讓金大減，地方的壓力也在增加。

今年前五個月，全國財政總收入達到11.2萬億元，由于土地出讓金收入下滑，這個數字盡管很高，但仍然造成了一定程度上的赤字。

刺激增長，當然需要花錢。在前五個月總收入達到11.2萬億元的同時，總支出也躍升至14.5萬億元，這也導致預算赤字達到了3.3萬億元。

看起來這不是一個好的信號，但對房地產而言，這顯然是一件大好事，從無序發展盲目擴張，到健康可持續發展，房地產這回總算是穩了。

凡事無絕對，土地出讓金回到十年前，對宏觀經濟短期內造成了一定的拖累效應，但如果任由房地產無序發展，未來的損害也一定會更大。

高盛經濟師王立升在上述數據發布后的報告中寫道：“我們維持對今年土地出讓金收入可能進一步下降至5至10%的預測，并繼續認為房地產建設和投資領域尚未觸底。”

高盛能夠做出這樣的預測，并不意外。

其中的關鍵仍然在于，我國房地產市場總體來看不是稀缺，而是供給過剩。

如果以一二線城市單獨來看，房地產當然還是稀缺的資源，但全國的一二線城市全部加在一起，顯然也無法代表全國基本盤。

因此，在除開一二線城市之后，其他城市的房地產市場，早已經面臨飽和，甚至不乏一些樓盤成為“鬼城”。

早在幾年前，社科院專家就認為，我國當下的城市規劃足以容納34億人居住，而我國目前人口也不過14億人，從這個角度出發，全國房地產市場的飽和，已經到了一個非常夸張的地步。

這也能夠解釋土地出讓金大幅下滑。不是沒有土地可賣，而是就市場的角度來看，拿來土地繼續蓋樓，已經失去了價值。

今年前五個月，全國土地出讓金總收入為11281億元，同比下降11.9%，較2024年同期（12810億元）直接減少1529億元。

而2024年全年，我國土地出讓收入為48699億元，同比2023年下降16%（2023年為57996億元），減少了9297億元。

如果按照高盛的預測，今年土地出讓收入還會在2024年的基礎之上下降5至10個百分點，那么今年我國土地出讓收入，可能為保持在4萬億元左右。

和峰值2021年相比的話，短短四年時間，賣地收入已經下滑一半以上。那一年不僅僅是房價的巔峰，也是我國賣地收入的巔峰，一年時間創造了8.7萬億元的賣地收入，堪稱神話。

但如今，再也回不去了。

從歷史數據對比來看，我們很容易發現房價和土地出讓金直接的關系，房價越高，總體的來說賣地收入也越好，反過來房價越低，賣地收入似乎也會減少。

看起來這很合乎邏輯，但實際上也暴露了國內地產開發商的短視，只知道跟風市場，卻從未考慮過市場的長期發展。

造成今天的局面，對房地產市場而言，反而是一件好事。

對房地產市場來說，現在賣地收入下滑，有利于市場健康發展，并消化過剩產能，但壓力加大的，無疑就是地方。

2020年時，土地出讓金占地方財政的比例高達30%，到了今年，已經縮減至21.5%，縮減的錢能夠從哪里彌補呢？

除了常規性鼓勵消費之外，只能夠通過節流來完成。

更大的問題還不僅僅是地方的開支收入，相比之下，債務才是一個巨無霸。

地方城投平臺土地抵押資產價值縮水，疊加土地收入減少，部分高負債地區償債指標可能還會惡化。

地方沒錢，唯一的辦法就是增加收入，但在短期之內，這仍然是一個大問題，于是乎房地產稅也就順應時代出現了。

今年前五個月，全國房產稅收已經來到了2000億元，同比增長11%，其增速也居各種稅種前列，盡管目前全國范圍內還沒有完全鋪開，但該稅種的普及，大概率也只是時間問題。

從增長來看，房地產行業過去一直都是支柱型產業，地方依賴賣地提供收入，大量的農民工進城也催動了住房需求，宏觀上還能夠帶動GDP增長，一切都在朝著好的方向前進。

但我們蓋樓的速度，顯然要遠遠大于人們對住房的需求。

隨著一棟棟高樓拔地而起，房地產迎來過剩時代，也幾乎是注定的；一個過剩的時代，開發商拿地意愿減弱，賣地收入下滑，這些也都在情理之中。

真正重要的其實還是路徑依賴。

一個過去的支柱型產業，現在進入到了下行期，短期內我們還無法徹底擺脫地產帶來的拖累影響，這也是很正常的事情。

而長期來看，我們能否重新找到一個新的增長點，從而擺脫房地產帶來的負面效應，才是最重要的。

什么是新的增長點，制造業轉型、新能源可再生能源，這些看起來都是增長點，但歸根結底，支撐這些要素發展下去的，最終還是消費。

消費就是需求，只有有了需求，才會有生產，才會有供給。

因此，要想滿足這一切的前提條件，說到底還是14億人口的消費能力；今天我們仍然是世界上數一數二的人口大國，消費的潛力是十分巨大的，只要我們創造了消費的環境和氛圍，那么我們距離轉型成功，其實也就只有一步之遙。

而這一步之遙，目前我們已經成功邁出去了半步。

房地產的未來，就是一二線繼續發展，三四五線去庫存的模式，短期內的陣痛，也是為了長期更好的發展，就這一點來說，房地產未來仍然可期。

end.