土拍是樓市的前瞻反應。

透過土拍市場的行情，可以預見接下來至少一年住宅產(chǎn)品的供應趨勢。

今年上半年，全國各地的土地成交呈現(xiàn)量降價升的情況，土地供應延續(xù)“控量提質(zhì)”的基調(diào)，高能級城市與低能級城市之間分化加劇，頭部房企與普通房企之間的差距拉大，土地市場正在加速走向集中化。

與此同時，各地的拿地規(guī)則也在持續(xù)優(yōu)化，仍有能力拿地的房企，迎來了屬于他們的“好時代”。

各能級城市土拍分化加劇

TOP20城市成為成交絕對主力

今年的土地供應秉持“控量提質(zhì)”的原則，少供地，供好地。宅地供應建面和成交金額同比均出現(xiàn)下降，但是不同城市之間冷熱不均。

一二線城市土地成交量價齊升，而三四線城市則量降價升，不同城市之間的差距繼續(xù)拉大。

1、一二線城市土拍回溫，呈現(xiàn)量價齊升態(tài)勢

據(jù)wind數(shù)據(jù)，上半年全國宅地成交建面17769萬平方米，較2024年同比減少5.2%。

與此同時，土地的成交價格則逆勢上升。上半年的全國宅地出讓共收金7906億元，同比上升13.7%。成交建面減少，而成交總價上升，說明土地的成交單價是上行的。數(shù)據(jù)顯示，上半年的全國宅地的成交樓面價均值為4449元，同比大漲22.2%。

土地成交均價上漲，主要有兩個原因，一是高能級城市的土地成交占比提升；二是高價地的成交量增加。

各城市間分化加劇，高能級的一二線城市無論土地成交量，還是土地成交均價都穩(wěn)步上升。

而一二線城市的土地成交價整體呈現(xiàn)上升趨勢。

樓面價方面，正如大家所感知，上半年地王頻出，各地的樓面價記錄不斷被刷新。了解AI智能工牌pro，讀懂客戶，加速轉(zhuǎn)化

比如杭州，上半年杭州憑借1161億元的成交金額，位列全國第一，接近去年全年的水平。杭州土地市場的熱度可謂領(lǐng)跑全國，上半年有將近20個板塊的地價都創(chuàng)下新高，核心區(qū)域的樓面價更是突破了8.8萬元。

上海靜安大寧、楊浦內(nèi)環(huán)、浦東中環(huán)等板塊也都有新地王出現(xiàn)；北京打破了“兩集中”以來宅地最高單價記錄，海淀樹村地塊成交樓面價突破10萬元/㎡。此外，廣州、成都、武漢、重慶等地也都有新的板塊地王誕生……

統(tǒng)計顯示，上半年核心一二線城市共計賣出了24宗樓面價超過5萬元/㎡宅地。

相比之下，三四線城市則要冷清許多，無論成交建面，還是成交金額都還在進一步縮水。

值得注意的是，在“控量提質(zhì)”的大背景下，三四線城市供地也是盡可能的拿出壓箱底好貨，盡管成交量還在下探，但平均樓面價卻止跌回升。

第二，成交高度集中化，top20城市成交占比約7成

尋找確定性，在房企投資行為中已被放到第一位。近年來，房企優(yōu)化收縮投資戰(zhàn)略，不約而同的聚焦到少數(shù)高能級城市，不斷推高投資的集中度。

中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，宅地成交top3城市，也即杭州、北京、上海三者的宅地出讓金額合計達到2805億元，占到全國300城土地成交金額的約33%。

賣地幾乎成了高能級城市的“專屬權(quán)利”，基本面一般的三四線城市已經(jīng)很難參與其中。土地成交金額前20家城市，已經(jīng)占到全國300城總成交金額的68%。

足見土地成交集中度之高。

土地出讓現(xiàn)“高階”玩法

多地推行土地捆綁出讓模式

今年2月份，北京“三間房D區(qū)1205-0007和南區(qū)1202-0006、0007地塊”打包出讓地塊。

該地塊構(gòu)成較為復雜，不僅有好房子宅地，也有普通住宅用地，還有商辦用地。地塊最終被保利金茂聯(lián)合體以10%溢價拿下。

事實上，不同板塊，不同性質(zhì)地塊打包出讓，并非首次出現(xiàn)。早在2024年，北京便已開始試水。

2024年6月份，“酒仙橋地塊+前葦溝地塊+中關(guān)村朝陽園北區(qū)F3地塊”打包出讓，被中建智地拿地。同年11月“小紅門+酒仙橋+十八里店”組合地塊成交，拿地的是中海新城。

有了“大哥”打樣，其他省市也紛紛跟進。

去年底，成都首次推出打包出售的組合用地。4幅連襟地位于青羊區(qū)外金沙板塊，其中一幅是住宅兼商業(yè)用地，其余3幅是純宅地。

4幅地塊土地面積總計約158畝，容積率均為1.8，地塊最終由建發(fā)摘下，成交總價合計約34億元。

上海今年第三批次集中供地，也掛出了兩宗組合地塊。

其中，閔行區(qū)紫竹科學園區(qū)的組合地塊，由兩幅宅地和一幅餐飲旅館用地組成，總出讓面積21.72萬㎡（地上19.55萬㎡、地下2.17萬㎡），綜合容積率1.02，其中宅地的容積率僅1.01。出讓條件規(guī)定必須自持全部約5萬㎡左右的商業(yè)配套，并引入國際知名五星級酒店。

地塊由象嶼地產(chǎn)以總價66.79億、樓面價3.02萬/㎡、溢價率18.97%競得。

另一宗組合用地位于青浦西芩單位，共包含8幅子地塊，其中4幅為住宅和辦公混合地塊（容積率為2.0-2.2）、3幅為商辦地塊、1幅為商業(yè)地塊，總出讓面積16.77萬㎡（地上14.19萬㎡、地下2.58萬㎡），總規(guī)劃建面29.2萬㎡。地塊由城投公司長三角投資以底價競得。

此外，河南今年2月份也出臺文件，明確提出 “實施宗地組合供應”，允許在城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)將鄰近的產(chǎn)業(yè)、住宅、商業(yè)地塊打包為一個項目，分別出具規(guī)劃條件后整體出讓。

從目前來看，土地捆綁出讓模式并沒有固定套路，可以是質(zhì)地不同的宅地組合，也可以是住宅+商辦/酒店；可以是同板塊相鄰地塊打包出讓，也可以是跨板塊地塊捆綁出讓。了解AI智能工牌pro，批量生產(chǎn)銷冠

無論哪種形式，對房企而言都意味著準入門檻抬高。

一方面，捆綁出讓地塊體量大，資金門檻也隨之提高，對于房企的資金實力提出了更高要求。

另一方面，捆綁出讓地塊可能位置有好有壞，業(yè)態(tài)也更為復雜，非常考驗房企的綜合開發(fā)及運營能力。

今年以來，這一土地出讓模式在多地展開，有進一步普及的趨勢。顯然，這一模式有利于土地綜合利用，促進產(chǎn)城融合以及區(qū)域均衡發(fā)展。

不過，絕大部分中小房企注定無緣參與。這將助推優(yōu)質(zhì)土地資源進一步向頭部房企（尤其國央企）集中，加速行業(yè)馬太效應的形成。

各地優(yōu)化土地出讓規(guī)則

對拿地房企越來越友好了

樓市持續(xù)低迷，土地市場風向逆轉(zhuǎn)。

如今的土地市場，早就不是賣方市場，而是買方市場。地方政府賣地不得不拿出更多的誠意，才能吸引到足夠的買家。今年以來，各地無論是供地質(zhì)量，還是供地規(guī)則都在持續(xù)優(yōu)化。

1、響應好房子建設，各地主推低容積率優(yōu)質(zhì)地塊

今年是好房子的落地年，土地供地自然要為好房子建設“鋪路”。

5月份開始實施的《住宅項目規(guī)范》，明確規(guī)定住宅容積率≤3.1、高度≤80米。目的就是終結(jié)高層建筑“鴿子籠”模式，提升居住舒適度，推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

從上半年的土地供應來看，各地都在主動調(diào)低容積率。克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，截至今年3月初，全國容積率2.0以下在售地塊的占比已經(jīng)達到44%，創(chuàng)下近四年來新高。

以深圳為例，深圳素來以高容積率而出名，過去很多高端改善項目的容積率直奔4.0，剛需剛改項目更是動輒容積率5.0以上。今年以來，深圳出讓的地塊容積率可以說是斷崖式降低，其中最低的一宗為2.5容積率。

其他城市就更低了。比如上海，年初平均供地容積率從1.87下降至1.78，北京也從1.53下降至1.45，均為近年來最低水平。

優(yōu)越的地理位置、優(yōu)質(zhì)的配套和資源，疊加極低容積率低，催生了高熱度、高成交價。

比如武漢武昌區(qū)推出的一宗容積率 1.3的地塊，由于條件優(yōu)質(zhì)，吸引了14家國央企及民企參與，最終以27920元/㎡樓面價成交，溢價率達到54.36%，成為近年來參與房企最多、樓面價最高、溢價率最高的地塊。

杭州今年上半年供應的宅地中，低密地塊占比過半，共計31宗。而且這些低密地塊有不少位于主城區(qū)，甚至是熱門板塊的核心地段。比如建發(fā)拿下的蔣村宅地容積率僅 1.1，成交樓面價高達88029元/㎡，成為杭州新晉的單價地王。

優(yōu)質(zhì)宅地的放量供應，無疑刺激了房企的拿地動力。當然，也推動“好房子”建設駛?cè)肟燔嚨馈?/p>

2、精準供地，各地紛紛優(yōu)化出讓條件

今年以來，多地出臺了政策措施，優(yōu)化土地出讓規(guī)則。

比如，精準供地。

鄭州今年土地供應實行“點菜制”：自然資源和規(guī)劃局邀請了十余家房企參與全市全年的供地計劃編制，根據(jù)開發(fā)企業(yè)反饋意見做出調(diào)整。

這樣的供地模式，在鄭州史上尚屬第一次。目的就是讓推出的地塊更滿足買方的需求，實現(xiàn)精準供地。

北京今年首次對宅地供應實行彈性指標，根據(jù)市場去化靈活增減供地量，并且優(yōu)先保障軌道站點周邊用地。

又如， 試點“交地即交證”。

深圳前海近期出讓的一宗宅地便采用"交地即交證"的模式，交付土地的同時核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證及不動產(chǎn)權(quán)證書，簡化項目審批流程，縮短項目開發(fā)周期。

再如，放寬地塊出讓條件，降低房企壓力。

如，成都、蘇州等地提出，對配建公共服務設施的項目給予容積率獎勵，如配建社區(qū)管理用房、托育設施等可不計入容積率指標；無錫、西安等地支持土地出讓金分期支付，緩解房企資金壓力。

一系列的政策舉措，降低了房企的拿地門檻，也調(diào)動房企的拿地積極性。