智通財經APP獲悉，7月21日，克而瑞地產研究稱，6月份，二手房市場顯現更多回穩信號：核心城市漲價小區占比回升至48%，各類小區漲價小區占比均有所增加，剛需類成為本月漲價主力；掛牌價持續回落，議價空間再創新低，供求雙方預期進一步趨同。年中市場交易雖出現一定波動，但從二手房價指標走勢來看，仍延續了近半年以來的指標韌性，并且從高頻交易小區數量、溢價空間等指標來看，二手房市場仍在穩市場進程中持續發揮重要作用。

01漲價小區數量如期回升高頻交易小區數量稍有回落

為探析二手房成交價格的動向，研究中心以北京、上海等11個典型城市的二手房小區為樣本，為避免單套異常成交影響較大，每個月樣本小區的選取標準，均為近2個月交易量不小于5套。

從統計結果來看，6月有48.3%的小區成交價格環比上漲，較上月增加了3.4個百分點，高頻交易小區數量回落至4412個，但仍處于2025年以來均線水平以上。2025年以來，漲價小區占比已經“一月漲一月跌”連續波動了半年，行業筑底期信號已十分明確。據月中國新辦發布會透露數據，2025年全國商品房交易量較2024年有所改善，尤其是二手房上半年交易量仍保持同比增長。

就近半年發展趨勢來看，價格走勢震蕩筑底、成交量同比實現止跌回升，說明二手房市場正在向著止跌回穩的方向繼續邁進。短期而言，受年中新房市場流速加快影響，6月份重點城市高頻交易小區數量稍有回落，但從CRIC監測二手房交易數據來看，整體交易量仍和5月份保持持平，說明年中少數優質項目正在獲得更多二手房成交，二手房小區之間的交易表現也在進一步分化。

與買方出價意愿波動不同，賣方掛牌價仍在持續下調。2025年6月，有71.6%的小區掛牌價格下跌，較上月增加了5.7個百分點。雖然買方出價意愿持續波動，但2025年以來賣方降價意愿始終在逐月增加。這一方面表明，目前賣方的掛牌價格距離實際成交仍有一定空間，買賣雙方對于價格的認知仍存在一定差異；另一方面也表明，當前的二手房交易規模雖然同比上漲，但是交易流速仍不足以滿足二手房東的平均資金周轉需求，言及賣方信心全面趨穩仍為時尚早，下半年主管部委在穩市場政策方面還需持續發力。

02南京、蘇州漲價小區占比大幅回升杭州未能連續5個月過半小區漲價

從城市表現來看，南京、蘇州升至首位，有56%的小區房價環比上漲。這兩個城市5月份基數都不高，房價上漲小區占比均不足五成，而南京4月更是只有40%的小區漲價。進一步聯系交易規模來看，6月份南京二手房成交量同環比降幅仍超過二成，高頻交易小區數量也下降了23%，本月的更多小區漲價，還是在縮量的大前提下實現的，并且漲價的項目，也更多的是前期價格跌幅較大的中低價格小區,集中于橋北、板橋、江寧東山等典型剛需大盤集中的板塊。

此外深圳、上海、西安、北京、重慶等城市本月也有過半小區房價環比上漲，其中深圳、上海房價上漲的小區占比分別較上月增加了7個和8個百分點。

杭州在連續4個月過半小區漲價之后，6月“僅有 ”47%的高頻交易小區漲價，未能實現漲價小區占比的“連續5個月過半”，就結構性趨勢來看，主要是由于改善和高端類小區房價回調所致，6月份杭州剛需類小區仍有50%房價環比上漲。武漢房價上漲小區占比進一步回落至35%，連續兩個月回落，二手房需求側信心有待進一步鞏固。

就同比數據來看，房價上漲小區較2024年6月平均表現相似，若不是杭州本月恰好處于調整期，房價上漲小區占比將明顯好于2024年同期。整體來看，2025年以來行業企穩勢頭優于2024年，從小區價格動向來看，買方購房預期正在持續改善。

03掛牌價持續回落平均議價空間延續低位

2025年6月，典型城市二手房平均議價空間為15.1%，環比下降0.3個百分點，連續3個月創下指標新低。與上月預期一致，二手房買賣雙方對于房價的心理預期在進一步趨同。6月房地產銷售指標雖然出現一定波動，但從議價空間指標來看，整體止跌回穩的大趨勢仍在延續。

從近期中央部委的工作任務布局來看，下半年將進一步加強城市工作，通過不斷提升城市的承載能力和宜居性，推進農業轉移人口市民化、加強縣域城鎮化建設、高質量開展城市更新、迭代建造高品質住宅，以此強化穩定需求側支持，藉此進一步加快閑置、存量用地和存量待售商品房的處置進度，加快改善各地庫存壓力。與現階段大力推進的融資支持、稅費減免、購房補貼等政策工具形成合力，助力穩市場進程加快推進。隨著供求預期的持續改善，預計下半年二手房平均議價空間將延續近年低位。

分城市表現來看，蘇州、南京、西安等7個城市本月平均議價空間低于15%，其中蘇州、南京、西安、武漢更是連續8個月低于10%，掛牌價中的“水分”相對較小，另一方面也說明這些城市小區內的優質房源成為了交易主力，尤其是在改善、高端房源板塊，供求雙方對于價格判斷進一步趨同。

04各類小區漲價占比均環比增多高端小區平均議價空間已降至11%

從小區類型來看，各類小區的漲價占比均有所回升。6月有49%的剛需類小區房價環比上漲，較上月增加了5個百分點，也是各類小區中漲價占比最高的。相較而言，改善和高端類小區的回升則不如剛需類小區，面對新房市場大力發展“好房子”、以及年中房企加大營銷力度的影響，在產品需求迭代之下，面對新房市場的沖擊，改善和高端類小區房價的回升正在面臨著更多的壓力。聯系成交數據來看，6月份重點城市二手房交易量同比持平，較上半年平均12%的同比增速明顯下降，增長動能有所放緩。

議價空間方面，各類小區6月低位下行。橫向比較來看，高檔小區仍是各類小區中議價空間最低的，已經降至11%。改善類小區平均議價空間12%，排在第二。剛需類小區平均議價空間18%，仍在相對較高的位置。雖然各類小區均有更多的樣本出現房價回升，但是議價空間仍在回落，說明當前供求雙方對于價格認知愈加一致，且供給側對于掛牌價格的調整也更為積極。

綜上，6月份二手房價格指標再度回升，持續推進市場企穩進程：

1、成交價上漲小區增加，掛牌價仍在加速下行。48.3%的二手房小區成交價環比上漲，較5月增加3.4個百分點。高頻交易小區數量雖回落至4412個，但仍高于2025年均線水平。漲價小區占比連續半年呈現“一月漲一月跌”的波動格局，表明行業進入筑底期。盡管成交價上漲小區增多，但71.6%的小區掛牌價環比下跌（較5月增5.7個百分點），反映賣方降價意愿持續強化，當前二手房交易周期仍不及賣方預期。

2、城市二手房價走向分化，剛需板塊領漲。南京領漲：56%的小區成交價環比上漲，主要因橋北、江寧東山等剛需板塊前期超跌修復，但成交量同比仍降逾20%，屬縮量漲價。杭州改善端回調：47%的小區漲價（此前連續4個月超50%），高端房源價格回落拖累整體表現，但剛需小區仍有50%上漲。

3、議價空間持續收窄，供需預期趨同。6月典型城市二手房議價空間降至15.1%，環比收窄0.3個百分點，連續3個月刷新低位，買賣雙方價格認知趨近。高端小區平均議價空間僅11%，顯著低于剛需和改善，印證高總價房源價格調整更充分。

4、產品類型分化：剛需韌性vs高端承壓。49%剛需小區漲價，環比增加5個百分點，回升幅度居首；改善及高端小區漲價占比回升幅度弱于剛需，主因新房市場“好房子”供應增加及房企年中促銷分流客源。

正如上月所預期，本月二手房價格指標持續區好，表現為價格波動收窄、議價空間持續壓縮及剛需端率先修復。但復蘇動能仍不均衡：城市間分化顯著，南京、蘇州以剛需修復主導，杭州高端回調；產品結構上，剛需韌性凸顯，高端受新房競爭壓制。

聯系近期中央部委發聲來看，預計下半年主管部門加快推進城市工作為抓手，推進新型城鎮化，加快農村轉移人口市民化，將在客觀上增加城市住房需求總量，而二手房則是大多數中低收入家庭置業的“第一站”；加快城市更新，將持續提升存量住宅小區的宜居性和價值支撐；而“以舊換新”以及建設“好房子”的推進，也在進一步加強二手房東的出手意愿。得益于全方位的政策支持，預計下半年二手房市場價格有望在波動中穩步前行，并憑借其龐大的供求規模和一二手交易聯動效應，助力房地產在2025年下半年加快止跌回穩。