因為一塊15.383畝的土地，海口市美蘭區政府、海口市自然資源和規劃局（以下簡稱：海口市資規局）被海南定安宏華膠合板有限公司（下稱：宏華公司）起訴索賠1億余元。

宏華公司負責人陳俊宏6月25日告訴澎湃新聞（www.thepaper.cn），將政府訴至法院索賠屬無奈之舉，公司全款買的土地22年沒拿到。

原瓊山市撤市劃區并入海口市后，宏華公司于2003年支付144.114萬元通過海口市原國土海洋資源局（后變更為：海口市自然資源和規劃局）掛牌競得該地塊，因政府未完成征地補償、土地變性等手續，導致《國有土地使用權出讓合同》無法簽訂，土地至今未交付。

2024年4月，海口美蘭區政府通知宏華公司，解除《土地出讓協議》并退還144.114萬元土地價款及相應利息。宏華公司隨后將美蘭區政府和海口市資規局起訴至法院，要求除退還土地價款及利息外，要求兩被告單位賠償資金占用損失1109余萬元、可得利益損失9300余萬元，合計1億余元。

海口美蘭區法院今年5月判決《土地出讓協議》無效，判令美蘭區政府退款144萬余元并支付利息，但駁回企業其他訴請。

7月2日，澎湃新聞就宏華公司反映的問題聯系美蘭區委宣傳部。宣傳部工作人員協調聯系該區征地辦后表示，因為此事比較復雜，除了涉及美蘭區外，還涉及海口市政府、市資規局。一審法院也作出了判決，企業不服已提出上訴，他們正在準備應訴材料，待二審開庭后再接受采訪。

未征收土地掛牌交易給企業

陳俊宏說，父母1988年就到海南謀生。經過多年打拼后，他們創辦了宏華公司。

“當時家里有一定的積蓄，父親打算轉型涉足地產行業。”陳俊宏說，宏華公司被招商引資到原瓊山市參與原瓊山市新市區投資開發建設。

受原瓊山市委、市政府委托，原瓊山市江東新市區開發建設管理委員會于2002年11月18日與宏華公司簽訂《土地出讓協議書》。本文圖片均為 澎湃新聞記者 謝寅宗 圖

2002年11月18日，原瓊山市江東新市區開發建設管理委員會受原瓊山市委、市政府的委托，與宏華公司簽訂《土地出讓協議書》，將一宗實際使用面積為15.383畝的土地使用權出讓給宏華公司，土地價款144.114萬元。

簽訂協議前，原瓊山市發展計劃局對“林業花園”項目進行批復，同意宏華公司興建“林業花園”。該批復文件內容還記載，項目總建筑面積20000平方米，項目計劃投資2005萬元，建設資金為自籌解決。

同年9月9日，原海南省國土環境資源廳對瓊山市政府關于相關農用地轉用及土地征用手續進行復函，同意原瓊山市政府征用包括“林業花園”地塊在內的土地。

海南省國土環境資源廳函告海口市政府，同意林業花園項目地塊掛牌出讓

這年11月8日，原瓊山市建設局對“林業花園”項目住宅用地的規劃作出初步意見，稱該項目各項規劃控制性指標符合瓊山新市區控制性規劃要求。為項目頒發了《建設項目選址意見書》和《建設用地規劃許可證》。

2002年11月19日，原瓊山市《市政府常務會議紀要》明確，“林業花園”項目凈用地出讓價為11.901萬元/畝。

按國務院批復，原瓊山市2002年11月撤市設區并入海口市。同時，林業花園所在地塊劃歸海口市美蘭區管轄。2003年3月，當地政府發布土地出讓公告，決定掛牌出讓包括“林業花園”項目用地在內11宗地塊。同年5月22日，宏華公司以144.114萬元競得該地塊。

2003年5月22日，相關政府機構向宏華公司出具《掛牌交易成交通知書》。

然而，該地塊并沒有完成征地及土地使用性質變更。2008年3月3日，原美蘭區江東開發辦公室向海口市國土局出具《關于林業花園項目征地手續未能完善的情況說明》稱，當時因群眾嫌土地補償款過低，拒絕配合政府的征地完善工作。

澎湃新聞注意到，按1995年1月1日施行的《城市房地產管理法》相關規定，城市規劃區內的集體所有的土地，經依法征用轉為國有土地后，國有土地的使用權方可有償轉讓。

2008年3月3日，美蘭區江東開發辦公室出具情況說明稱，2003年掛牌交易的林業花園項目用地還未完成土地征收工作

區里的置換土地方案上報時，市里早已開會定調

自2011年起，陳俊宏向海口市有關部門申請辦理不動產權證登記證的補證，但問題一拖再拖。

2019年，陳俊宏得知美蘭區已成立土地征收辦，遂向海口市資規局提交《關于補交地價款，解決宏華公司‘林業花園’項目土地歷史遺留問題的申請》。申請中，宏華公司表示，自愿按現行基準地價補交地價款，以徹底解決該歷史遺留問題。

海口市資規局于2020年5月6日致函美蘭區政府稱，由于征地手續未完善，至今宏華公司尚未領到《國有土地使用證》，也沒有實際占有及使用。

海口市資規局出具的處理意見稱，本著尊重歷史的原則，請美蘭區妥善解決宏華公司歷史遺留問題。彼時，“林業花園”地塊已作為電白村安置地。

2020年5月6日，海口市資規局核查后認為，宏華公司通過拍賣取得林業花園項目地塊的國有土地使用權，讓美蘭區政府妥善解決

2020年5月20日上午，海口江東新區管理局召開專題會議，研究處理包括“林業花園”項目在內的多個歷史遺留問題。此次會議對該問題形成的會議紀要意見為，“中規院和海口市資規局先核對電白安置地東南角14.07畝地塊的規劃，周邊規劃水系以少占地為主暢通即可，再由美蘭區政府上報海口市政府協調解決”。

2020年6月18日，美蘭區政府就“林業花園有關征地遺留問題”向海口市政府請示，其中稱“我區建議將林業花園項目15.37畝土地置換到電白安置地東南角14.07畝地塊，我區已與宏華公司對接，該司同意按現行商業用地出讓價格置換該地塊以解決項目歷史遺留問題”。

事實上，美蘭區政府向海口市政府發出請示5天前，海口市政府常務會議上，“林業花園”擬置換地塊就已被研究審議控制性詳細規劃等事宜。

海口市政府6月19日收到美蘭區的請示后，秘書六科提出“建議請市資規局、江東（新區）管理局提出意見”。

江東新區管理局和海口市資規局在回復市政府的批轉材料時，均未提出明確意見，但資規局建議，“通過收回土地使用權，退還出讓金的方式予以解決”。

涉事土地賣給國企后，價格飆升22倍

在置換土地無法完成后，已被規劃為電白村安置地的“林業花園”項目地塊被海口市資規局于2020年9月25日打包在內掛牌出讓。

土地出讓公告顯示，該宗地總面積62411.57平方米（約93.62畝），土地用途為城鎮住宅用地和零售商業用地混合用地，起拍價為24522.13萬元。

土地置換失敗后，包含林業花園項目地塊在內的土地被掛牌交易

出讓公告載明，該宗地主要用于開發建設海口市江東新區電白安置房項目。項目建成后，土地競得人須根據美蘭區政府要求向指定對象按指定價格進行銷售。

同年10月29日，海口市資規局發布該宗地的掛拍出讓成交公示材料。土地的受讓單位為海口市美蘭區招商建設投資有限公司，成交價格為起拍價。

工商資料顯示，美蘭區招商建設投資有限公司成立于2007年5月，現注冊資本2億元，是國有全資公司，現公司股東分別是持股90%的美蘭區財政局和占股10%的海南省財政廳。

澎湃新聞計算發現，按最終土地的成交價計算，每畝地的均價為261.93萬元。與宏華公司2003年買地時相比，17年后每畝土地的價格飆升了22倍。

至于涉事土地是否涉及一地兩賣的問題，權威人士告訴澎湃新聞，不簽訂《國有土地使用權出讓合同》，其實就意味著土地未完成交易，地塊從法律上來說，不屬于競得者。所以，海口市資規局2020年再次對包括“林業花園”在內的地塊進行掛牌出讓，是在完成征地手續后進行的，不涉及對“林業花園”地塊的一地二賣。但是，對于未完成征收程序的土地，法律禁止進行掛牌交易。

原林業花園項目地塊已建成安置房。

單方面解除協議后的億元索賠

2024年4月20日，美蘭區政府發《通知》知會宏華公司稱，經海口市政府研究決定，由美蘭區負責依法依規解決宏華公司與瓊山江東新市區開發建設管理委員會簽訂的《土地出讓協議書》，并退還宏華公司繳納的144.114萬元土地價款及相應利息。

在與政府部門溝通無望的情況下，2024年5月23日，宏華公司將海口市資規局、美蘭區政府起訴到美蘭區法院。

宏華公司要求法院判令解除土地出讓合同——《瓊山新市區土地出讓協議書》，兩被告返還原告土地出讓金和手續費144萬余元，并判令兩被告支付資金占用損失1109萬余元、向原告賠償可得利益損失9300萬余元。

對于9300萬余元的可得利益損失，宏華公司在起訴狀中闡明，是以起訴時江東新區地塊市場價格（2022年-2024年）按1.2容積率折算的均價10315元/平方米，與合同價土地出讓金的差額計算可得利益損失。

對于宏華公司的訴請，海口市資規局答辯稱，該局與本案所稱的“合同”無關，不是合同的相對方，不應將其列為被告；原告宏華公司未簽訂《國有土地使用權出讓合同》，尚未取得案涉土地使用權，對案涉土地不存在可得利益。

被告美蘭區政府的答辯狀顯示，《瓊山新市區土地出讓協議書》因違反法律強制性規定本屬無效合同，無效合同自始沒有法律效力；原告與海口市國土海洋資源局并未簽訂《國有土地使用權出讓合同》，并未取得該土地的使用權且實際占有使用案涉土地，故不存在相應可得利益損失等。

美蘭區法院在對此案進行審理后，于2025年5月28日作出一審判決。法院認為，原瓊山市江東新市區開發建設管理委員會與宏華公司，在案涉土地未進行掛拍之前便簽訂《土地出讓協議》，對土地交易的實質性內容進行約定，加之掛拍完成時案涉土地性質仍未轉為國有建設用地，故雙方簽訂的《土地出讓協議》不符合當時的法律規定，應屬無效合同。宏華公司主張案涉協議有效并訴請解除，沒有事實及法律依據，該院不予支持。

關于宏華公司訴請賠償各項損失的問題，法院認為，可得利益是基于合同有效履行后所期望獲得的利益，可得利益損失賠償是基于違約行為產生的一種救濟方式，因案涉協議自始無效，宏華公司無法要求對方履行相應義務，因此關于可得利益損失9300萬余元的訴請缺乏依據。

最終，美蘭區法院判決美蘭區政府返還宏華公司土地出讓金、手續費合計1446941元，并以此為基數，按照銀行貸款利率支付相應資金占用損失；駁回宏華公司其他訴訟請求，57萬余元案件受理費，由宏華公司承擔約54萬元。

陳俊宏表示，因為對一審判決不服，他們已向海口市中院提出上訴。

7月2日，澎湃新聞就宏華公司反映的問題聯系美蘭區委宣傳部。宣傳部工作人員協調聯系該區征地辦后表示，因為此事比較復雜，除了涉及美蘭區外，還涉及海口市政府、市資規局。一審法院也作出了判決，企業不服已提出上訴，他們正在準備應訴材料，待二審開庭后再接受采訪。