北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我想請教您對良鄉大學城怎么看？我是2010年買的鴻順園，95平電梯樓花了110萬，當時被中介忽悠說這里既有地鐵又有大學城，將來能趕上海淀學院路的發展。

但現在都2025年了，過了15年了，這里房價才勉強翻一番，而我家親戚買在海淀的都漲了好幾倍了，買在朝陽的也漲了至少兩倍，連我在豐臺總部基地附近的都漲的比大學城多，所以我經常想不通是為什么。要說大學城的交通和配套一點都不差，人口還更多，為什么會落后？

A：

1、人口還更多，未必吧。我不知道大學城板塊的人口密度，但一般來說很難超過市區成熟板塊。否則如果密度高的話，一是很難吸引到想避開人口稠密區的買房人群，二是如果密度高就說明買房人多，那商品價格是由供需關系決定的，人多的地方未必房價高，但價格走勢一般都不弱。

2、我覺得大學城挺好的。但您的這2010年的價格可能是買在高點的原因，是不是那年五六月份買的??？否則如果是秋冬就不會這價格了，單價在1萬以下才正常。

3、為什么價格走勢不如海淀？或許是因為海淀的產業比較成熟，學生畢業之后在當地工作生活，也吸引到了更多的買房人，從而推高了租金和房價。

而大學城周邊的產業可能略弱于海淀，大學生們畢業了也就離開了，也就沒對房價起到什么拉動作用。

也就是知識和學生多的地方未必就有錢，得是知識跟產業結合，賺到錢了才對經濟真正有幫助。

4、其他的我也不知道說什么，只能說這就是現狀吧。不過大學城周邊的房價也沒您說的這么弱，基本還是能跟上大盤走勢的。海淀之所以這些年漲得多，也有2013年后單獨漲出學區溢價的原因。

朝陽這漲兩倍基本就是大盤走勢，不特殊。而您這套房我感覺是當年買在高點了，否則如果是年底8000買的，那現在2萬多，也差不多是漲兩倍了。當然這是我的猜測，別當真。

僅供參考。

二

Q:

請問，我的情況比較特殊。我家是2000年時西城區的拆遷戶，當時因為我家和我叔叔家是一個戶口本，我奶奶當時也在，所以就用拆遷款買了一套房，回龍觀的大戶型頂層復式，我們兩家各50%產權，一家一層，奶奶住樓下，我家也在樓下。

后來是我奶奶走了，我叔家想賣房分家，但我父母沒同意。因為當時房價已經漲起來了，這種經適房漲的少，我們賣掉的話不值錢，也買不了新房子。

之后我叔也沒說什么，他家當時有錢，所以自己買房搬走了，但把樓上給租了出去。我家雖然住著很別扭，但畢竟是我叔的產權，所以也沒說什么。

但現在是我叔他們做生意賠了，現在又提出賣房，如果我們不答應的話他就要把份額抵押了。所以我叔就兩個條件，要么賣掉房子分錢，要么他單獨抵押，我家住著就更別扭了。然后就是讓我們買下他的份額，我們不知道買下來是否合適？

A：

1、您叔叔應該不能單獨抵押自己的份額吧？因為這兩人共有產權的房子。那無論其中一方想賣還是抵押，都必須經過其他產權人的同意，否則辦不了手續，至少正規機構不行。

但這只是理論上的情況，現實中如果人家想抵押的話也有辦法，找小額貸的公司借款就行。只要利息高，自然有人膽子大。

2、買下您叔叔的份額，我覺得沒什么不合適的。要不然就算您叔叔不抵押和出售，您家也得和樓上租客同在屋檐下啊，別扭不別扭？

另外我估計您叔叔的主要目的就是想讓你們買下，所謂的抵押不過是借口而已。因為就算他能抵押，那也抵不了多少錢，畢竟您家有一半產權+居住呢。而如果您家買下的話，那價格肯定比抵押公司給的多。

所以這就跟您叔叔談價格吧，這對于您家來說有主動權，可以試著多砍砍價。如果能低于市場價買來，那100%的產權就可以用市場價出手賺錢了。

僅供參考。

三

Q:

請問，我糾正您一個錯誤，就是外地人在朝陽區好學校買學區房，并不一定能對口入學，我就是失敗案例。前幾年買的人朝的芍藥居的，比不是學區的多花了100多萬溢價，但是入學時直接被調劑了，錢白花。所以正確的說法是只有學校對口的小區少的時候，外地人買房才有可能不被調劑。

A：

1、您說的有道理，本來非京籍入學也不能100%進入對口校，只是朝陽區的概率高些而已，但沒人能保證，我也從來不敢把話說死。

2、另外您既然是“前幾年”買的人朝，那就是趕上了入學的最高峰期唄，尤其是2021-2023那三年，入學孩子非常多。人朝又是熱門學校，房子賣爆了，京籍的還安排不過來呢，所以才開了好幾個分校。也就是連京籍的房戶合一資格的都不敢保證本校，非京籍的自然就更不敢保證了。

3、不過明年開始應該就好的多了，入學的總人數減少了小一半，那就算人朝受追捧，入學人數也會下降。所以無論京籍或非京的入學概率都會提高，學區溢價則會下降，畢竟商品價格是供需關系決定的。

4、另外學校對口的小區少，也未必能保證。陳經綸帝景就對口一個小區，但小區大啊，所以學位在前幾年也緊張，同樣不敢保證。所以這還是看學位數量和入學人數的關系吧，跟幾個小區關系不大。

僅供參考。

四

Q:

請問，你買的起萬柳的豪宅嗎？上的起鼎石學校嗎？吃的起***的國宴嗎？反正我都消費不起，那北京的繁華和我有毛關系？而且我相信99.9999%的人也都消費不起，那你們激動個啥？可如果一座城市的繁華和所有勞動人民無關，這座城市所謂繁華的意義在哪里？

A：

1、看來您是個懂得獨立思考的人，很獨立。那就應該明白，消費本來就是自己的事兒，跟其他人無關。所以您沒必要問我，我是否消費的起也與您無關，沒義務通知您。

2、另外我不知在您獨立思考的認知中，繁華的定義是什么？看來您認為只有頂級的奢侈消費才算繁華，只要消費不起就意味著自己和繁華無關。

但我不這么認為，任何一座城市都有廟堂與江湖，有奢侈也有簡樸，有權貴也有平民，這才能決定整座城市是否繁華。那我作為城市的一份子，消費屬于自己層次的煙火氣就很好了，不妄想也就不焦慮，過自己的平凡日子就挺好的?；蛘哒f寧做太平犬，不做亂世人，這對于我來說就算享受了繁華的紅利。

3、如果較勁的話，那除了吃喝拉撒之外，所有事都與您無關。包括將士們浴血沙場+科學家芯片攻關+企業生產創匯，和您都沒有直接關系。

但我覺得世間萬物都是有聯系的。因為我上學時學過《辯證法》，其中很重要的觀點就是“普遍聯系”，根本就不存在完全孤立的個體。

每個人都是一個點，可以獨立，但實際上都和周圍的人有接觸，兩點就成為一線。而線多了就會交叉，從而形成了一個關系面，或是家族或是公司，也或許是“傻叉共振”，都行。而城市就是由各種的面組成的整體，這就是“點線面體”的關系，也正是城市的包容所在。

4、您可以對任何事都不激動，麻木本來就是很多動物的本能。比如豬狗，當著它們的面屠殺同類也不會激動，因為它們認為與自己無關。很多人也如此，認為外界的經濟、司法、教育、醫療甚至是制度反腐都和自己無關，沒必要激動，能躺平+吃喝拉撒才最實際。

不過您可能代表不了勞動人民，人家也不會讓您代表的。他們或許因為參與了整座城市的建設而自豪激動，但這是人家的事兒，與您有個毛關系？反正你也沒資格參與。

5、他們之所以激動，其實就是因為您說的“意義”。而人類之所以區別于動物，就是因為能找到“生命的意義”，否則就是行尸走肉。

如果真的感覺不到這座城市的意義，那其實可以換一座，比如地獄就有十八層，提前去體驗一下也沒什么不好的。

您可以先體驗第一層的“拔舌地獄”，小鬼兒們一邊拔舌一邊罵，讓你丫再廢話！然后您會在“枉死地獄”里得到一套房的，畢竟哪里是專門給“不好好活著的人”安排的。

傳說枉死地獄也沒什么恐怖的，沒有刀山火海這些酷刑，這里只有讓人難受。怎么待著都難受，無論干嘛都沒有意義。而且這里的產權年限據說特別長，一般都得幾十億年之后才到期呢。

此時您或許能明白，雖然繁華跟我沒關系，但煉獄卻是有關系的。此時或許也就找到了意義，那就是身在福中不知福，只有失去，才知珍貴。

僅供參考。

關注“章哥說買房”公共號，有房產相關問題可以向我提問。