最近這段時間，關于深圳光明區的消息有點多。

　　先是底價出讓了深圳今年第三塊宅地，緊接著又官宣誕生了年內第三個“日光盤”，還有地鐵13號線一期工程北段開始試運行了，預計年內通車。

　　表面熙熙攘攘的光明樓市，實際狀況到底如何？

　　01

　　步入2025年，光明區房地產市場表現確實令人矚目。

　　數據顯示，上半年，光明區二手住宅網簽599套，環比增長21.7％，同比增長117.8％，成為深圳唯一一個二手房成交量同比、環比雙雙上漲的區域。

　　主要原因有兩個：

　　1、閘門打開，限售松綁激活存量

　　去年深圳929新政全面取消限售，瞬間打開了光明區二手房市場的“水龍頭”。業主拿到房產證后即可交易，很多此前被卡住的房源一下子涌出來，二手房源多了，買家的選擇也多了。

　　2、以價換量，務實業主撬動交易

　　房子是能賣了，但買家現在精得很，不便宜不買。很多光明業主知道現在的行情抬不起價，著急賣的只能接受降價現實。

　　像光明標桿樓盤龍光玖龍臺，高峰期曾賣到8-9萬/㎡，今年4月份迅速成交了一套88平3房，單價跌破5萬，一夜回到解放前。

　　4房戶型相對堅挺些，前段時間成交的兩套房源，101平和121平，成交價在5.59-6.3萬/㎡。

　　其他次新小區，如星河天地、勤誠達正大城花園、金融街華發·融御花園、金地峰境瑞府二期等，自去年新政出臺以來，這些小區的掛牌量和成交量都上來了，成交價卻沒有抬頭跡象，反而降價壓力不小，單價整體在3萬多到4萬多左右。

　　02

　　新房方面，今年光明區的推盤節奏放緩，上半年累計分發了8張預售證，其中住宅6張，實際只有4個項目，共936套住宅。

　　從成交量來看，光明上半年賣出了2883套新房住宅，包含預售和現售，占全市總量的13.2％。

　　下半年光明區在推盤方面會積極些，計劃還有10批次項目入市。

　　光明市場目前的主要問題是——

　　同一個片區內，多個在售新房扎堆，差不多的產品、差不多的價格，同質化嚴重，還要面對保障房市場的分流。所以，前不久深圳本土房企在光明拿地也比較保守。

　　現在光明區位置好點的新房，均價賣4-5萬一平，和周邊二手房差不多；地段差的，均價基本在3萬左右。

　　像位于玉塘街道的新盤星輝·蘭玉庭，上個月底加推2棟186套房源，建面約85平-113平住宅，折后均價3.06萬/㎡，更是喊出“零首付”的營銷口號。

　　前兩年在深圳，零首付項目屬于“見光死”，一出來就被緊急叫停；如今，各種騷操作不斷，越難賣的房子，往往騷操作越多。

　　03

　　從未來發展的角度，光明樓市是有一定預期的，但這份預期，可能跟很多購房者想象中的不一樣。

　　比如，顏寧說對光明科學城充滿信心，“深圳的未來是光明的”，站在科學研究人員的角度，這沒啥問題。但從資產的角度，價格最終是由供需關系決定的。一個供應量大、保障房多的剛需片區，很難發展成為改善片區。

　　比如13號線開通，對開發商來說是蜜糖，又多了賣房的宣傳點；對城區的上班族來說，會縮短通勤時間。但指望一條地鐵線把房價拉起來并不現實。打鐵還需自身硬，自身產業發展強大才是硬道理。

　　在當下的深圳樓市，不管是剛需還是改善，新房和二手房，選擇都蠻多的。

　　房子作為大部分家庭人生中最大的一筆財務性支出——

　　如果只考慮純居住需求，往往僅限于居住而失去了增值屬性。

　　以投資思維去做選籌，更容易買到有潛力且流通性好的房子。

　　特別是現在買剛需房，你未來的競爭對手不僅僅是商品房，還有大量價格更便宜的保障性住房。

　　剛需買家如何才能在龐大的競爭市場中殺出重圍？

　　核心就是確保房產要有一定的稀缺性。

　　在地段和配套各方面，遠超市場上的其他競品房源。

　　所以，如果剛需過于追求大面積，要求單價、總價夠低，那么結果就會偏離核心板塊，往外圍板塊擴散。這樣的房子因為同質化嚴重，未來溢價能力很弱。

　　另外，鄰居素養也很重要。

　　房子本身再好，如果樓上夜夜笙歌、隔壁爭吵不休，再美的家園也會變成煎熬之地。看房時多留心觀察小區環境、樓道狀況，甚至有機會和鄰居聊幾句，絕非小事，關乎未來生活的安寧。