現(xiàn)在的樓市真是撲朔迷離。京滬深廣居然敗給了東北。

6月份過去了，上半年也結(jié)束了，馬上就要立秋嘍，是不是感覺這一年什么都沒干就又馬上要過年了，時(shí)間過得真是飛快啊。

好，那咱們這一期分析一下當(dāng)下的房價(jià)變化吧。成交量和房價(jià)是硬幣的兩面，兩者的關(guān)系非常密切。

全國的房價(jià)回撤正在擴(kuò)大。我們先看一下總體的價(jià)格波動(dòng)情況。我關(guān)注了全國50多個(gè)重點(diǎn)城市的房價(jià)環(huán)比漲跌幅度的走勢，重點(diǎn)關(guān)注過去的三季度走勢。

去年8、9月份價(jià)格回撤達(dá)到了最低點(diǎn)，回撤幅度超過了1%。之后在新政的推動(dòng)下，回撤連續(xù)4個(gè)月收窄，到今年1月份收窄到0.28%。今年2月份受春節(jié)因素影響，價(jià)格回撤略有擴(kuò)大。3月份因?yàn)樾￡柎海瑑r(jià)格略有收窄。但4月份以來，房價(jià)連續(xù)3個(gè)月回撤擴(kuò)大。最新的6月份回撤幅度是0.74%，基本上回到了過去兩年的平均水平，目前還處于高于去年9月底新政之前幾個(gè)月的水平。

按照目前的情況，如果沒有繼續(xù)密集的政策出臺(tái)，且經(jīng)濟(jì)面沒有出現(xiàn)改善，那接下來幾個(gè)月的房價(jià)回撤幅度會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大，但估計(jì)很難重現(xiàn)去年8、9月份超過1%那樣大的回撤幅度，當(dāng)時(shí)的樓市處于極端低迷的狀態(tài)。

既然去年12月份的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出要穩(wěn)住樓市，而股市現(xiàn)在來看，穩(wěn)住股市取得了一定的成效，穩(wěn)住樓市的效果感覺還不是太明顯。我個(gè)人估計(jì)不會(huì)坐著等房價(jià)回撤進(jìn)一步擴(kuò)大到超過1%的水平。

所有的城市都呈現(xiàn)一片綠油油。再觀察一下6月份全國一二線城市的房價(jià)回撤幅度情況。今年6月份環(huán)比5月，全國主要城市房價(jià)全部回撤。不過統(tǒng)計(jì)局公布的全國70個(gè)大中城市的數(shù)據(jù)中，每個(gè)月都有部分城市是上漲的，少數(shù)新房上漲主要是結(jié)構(gòu)性因素。

比如說上海，過去幾年新房價(jià)格指數(shù)月月上漲，漲瘋了，都已經(jīng)麻了。這話不能說啊，因?yàn)榻y(tǒng)計(jì)大家都懂的。如果統(tǒng)計(jì)局的價(jià)格數(shù)據(jù)連二手房都漲了，我估計(jì)有一定的水分。當(dāng)前任何一個(gè)城市的微觀層面都難以找到房價(jià)上漲的證據(jù)。

我給大家講的房價(jià)，在構(gòu)建指數(shù)的過程中，以二手房為主，兼顧新房的價(jià)格。比如說你看到的圖片，反映出整體市場的價(jià)格表現(xiàn)都比較偏弱。所有的城市都在回撤，回撤比較大，接近1%和超過1%的城市主要有武漢、南京、南昌、廣州、合肥、鄭州等。房價(jià)回撤幅度相對小一點(diǎn)，低于0.3%的主要有3個(gè)城市，成都、太原、南寧。

整體上來看，圖的左半段回撤要大于右半段。左半段主要是一線城市、東部的二線城市、中部的一些大城市。如果看過去的兩三年，一線城市、東部的核心二線城市的房價(jià)回撤幅度要小于其他的二線城市。但就短期而言，由于6月份比5月份很多高能級(jí)城市的回落回撤幅度比較大，大于中部、西部和東北地區(qū)一些弱線城市的回撤幅度，就帶動(dòng)了整體價(jià)格往下走的偏大的幅度。最驚奇的是，杭州居然弱于沈陽。

我們可以通過兩個(gè)城市的交易量再做一個(gè)對比分析。杭州和沈陽這兩個(gè)城市，在上述6月份的房價(jià)回撤幅度圖中，杭州的房價(jià)回撤明顯超過沈陽。那背后的原因可以用交易量來解釋，看一下兩個(gè)城市的二手房合同簽約量。

杭州的二手房能回到去年9月新政之前。去年9月新政之后，10、11月份的杭州二手房交易量反彈比較明顯，但是12月份就開始回落了。今年小陽春從2月份開始反彈，3月份的交易量比較高，隨后4月份大幅度回撤，5、6月份繼續(xù)回撤。就6月份的簽約量來看，已經(jīng)低于去年8月份。

目前，杭州的二手房簽約量已經(jīng)回到去年9月底新政之前的水平，新政的效果宣布釋放完畢。同時(shí)，疊加上今年4月份的貿(mào)易戰(zhàn)，作為貿(mào)易大省的浙江的省會(huì)，杭州的經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)受到的沖擊還是比較明顯的，這制約了杭州樓市的購房能力與信心。

沈陽的二手房強(qiáng)于去年的四季度。我們再來看一下沈陽的表現(xiàn)。沈陽二手房的簽約走勢和杭州大不相同。去年9月底新政之后，沈陽的二手房簽約量有小幅度反彈，但幅度遠(yuǎn)小于杭州。11月份就開始回落了，這說明去年9月底的新政對東北的大城市沈陽這個(gè)弱勢板塊的樓市刺激效應(yīng)比較小，遠(yuǎn)不及杭州。

今年的2、3月份，沈陽的小陽春還可以，尤其是3月份交易量沖到過去一年的最高值。雖然4月份比3月份相對降溫了，但回落幅度遠(yuǎn)小于杭州。而且5月份比4月份還要高，6月份跟4月份基本上持平。關(guān)鍵是最近三個(gè)月的交易量要高于去年8月份之后的交易量。

這其實(shí)透露一個(gè)信號(hào)，東部的核心城市的交易量受政策的影響比較明顯，同時(shí)對貿(mào)易戰(zhàn)這種外部沖擊反應(yīng)會(huì)比較敏捷。而像東北、沈陽這類地區(qū)，經(jīng)濟(jì)波動(dòng)比較小，對全國樓市政策的放松反應(yīng)也比較遲鈍，其樓市是小波動(dòng)、穩(wěn)步推進(jìn)的。

杭州與沈陽的房價(jià)運(yùn)行軌跡，這是過去10年兩個(gè)城市的房價(jià)指數(shù)運(yùn)行路線圖。首先，看它的長期走勢，杭州的價(jià)格指數(shù)高于沈陽，漲幅也大于沈陽，杭州的房子資產(chǎn)價(jià)值明顯高于沈陽。

其次，杭州房價(jià)走勢領(lǐng)先于沈陽，2016年上漲周期先漲。去年9月底新政后，杭州房價(jià)曾連續(xù)幾個(gè)月出現(xiàn)止跌微漲，但是4月以來的降溫導(dǎo)致房價(jià)重新回撤。而去年9月底新政后，沈陽的房價(jià)繼續(xù)回撤，這也就意味著未來1到2年，只有沈陽的房價(jià)相對止跌了，見底了，之后一段時(shí)間沈陽的房價(jià)才會(huì)見底。

通過本次的分析，希望各位老鐵們能夠通過這兩個(gè)城市的對比，了解不同區(qū)域的樓市走勢的差異及背后的邏輯。這兩個(gè)城市，我僅僅是給大家舉一個(gè)例子，你們要展開分析。注意啊，一定要把握好不同城市的上車機(jī)會(huì)。大家不要著急，也不要慌，細(xì)心觀察，耐心等待。總之，房價(jià)是不會(huì)往上漲的，只有穩(wěn)或者回撤幅度更大。