當前，全國樓市繼續降溫。很多國際投行以及國內的一些研究機構，近期紛紛把中國樓市止跌企穩，也就是樓市見底的時間往后推了，有些推遲到2026年，有些推遲到2027年，甚至還有些更悲觀。

應對目前中國樓市非常罕見的大幅降溫，這是泡沫破滅之后的一個大型的調整。過去4年，我們的相關部門從國家到地方也做了很多努力，但效果并不是特別好。這說明中國的房地產泡沫的破滅是幾十年一遇的，是商品化市場化之后的第一次真正的泡沫破裂。

過去也有樓市低迷，像08年，那主要是國際上爆發了次貸危機、金融危機沖擊到中國的經濟和樓市。而這次房地產泡沫的破滅，主要是內因，就是我們房地產本身的泡沫比較大了，又遭遇了國內調控政策的不斷升級、加碼，類似三道紅線等等，把這個房地產泡沫給擠破了。而在這一過程中，并沒有遭遇到類似08年國際金融危機那種國際形勢劇變對我國的沖擊。

近三年多，政策面一直在放松限購、限貸、限價，降低購房利率，下調稅率，購房給補貼，支持房企融資、控制土地供應等等方面努力?？傮w來看，支持需求側的政策比較多，但購買力依然沒有起來，因為買房子的信心和能力受挫了。

在供給側方面有措施，就是所謂的嚴控增量，優化存量，就是新增的土地供應、新增的項目開發要嚴格控制。這個政策是對的，但是落地性比較差，主要是落地到地方政府，地方政府有自己的利益訴求，也就是土地財政是地方的小金庫。

地方的很多支出，包含公務員的福利工資呀，教師的福利工資，地方的一些基本的維護運營啦，都靠著土地財政。所以即便是很多城市樓市大幅降溫了，土地不好賣了，但地方政府的初心沒變，這個初心就是能多賣塊地就賣一塊地。

去年國家出臺相關的規定，一個城市新房住宅的區劃周期如果超過18個月，就要控制地方賣地，區劃周期超過36個月，地方政府連一塊地都不能賣了。比較搞笑的是，這個新政出臺之后，有研究機構就公布了全國很多城市的住宅的區劃周期，其中相當部分超過18個月，少數超過36個月。

但相關地方政府立馬就站出來辟謠了，他們說研究機構的數據有問題，是錯誤的。我們這里的新房區劃周期低于18個月，或者是還沒超過36個月。他們的潛臺詞是：你們不能阻止我賣地。

針對這個情況，國家相關部門估計已經意識到了問題的嚴重性。所以說在前不久的國常會上，首次提出要對全國的已經出讓的住宅用地和在建的專業項目進行摸底調查。潛臺詞是：你們各地地方政府報給我的數據，我已經不相信了，我要親自去調查摸底你們的新房供應量到底有多大，區劃周期到底有多長。

但是國家相關部門可能還沒有意識到另外一點，就是要嚴控住宅的增量，但這個增量里面既包含商品住宅，又包含保障房。關于商品房的增量控制，可以出政策，督導，要求地方政府嚴格落實。但是關于保障房這一塊，在樓市火爆，房價漲得比較快的時候，大力建設保障房，有助于緩解中低收入家庭的住房困難。

但在樓市低迷，尤其是房地產泡沫破滅3、4年之后的當下，加大保障房的建設力度，它會對樓市造成負面影響。因為保障房它也是房子，它也是供給。供給大了之后，自然會使樓市的供求關系發生變化，供給大了之后自然會抑制價格。雖然你是保障房，那咱們就剖析一下保障房的供給如何影響著整個樓市的走勢。

第一個層面，保障房供應量大之后，它會分流部分的商品市場的需求。而在這個市場比較低迷的時候，商品房市場里面的需求量已經萎縮得很小了，而保障房卻要從商品房市場當中拿走一大塊，那自然會使商品房價格下跌。保障房里面有2塊，一塊是配售型保障房，房子的定價非常便宜，一般只有周邊商品房價格的一半左右。

雖然它以后是封閉性運行，但這么低的價格肯定會沖擊到周邊的商品房項目呀，而且配售性保障房當中相當一塊是定向供應給各地的公務員、事業單位、教師等等人群。所以地方政府、公務員們就愿意大力地推進配售型保障房的落地，這對他們是有利的。

保障房的另外一塊就是出租房。出租房的租金定價一般是市場價的8折左右，問題是近幾年房價大跌，租金也在跌。跟各位看張圖吧，這是我們統計的全國50個大中城市的住房的租金走勢。2011年一直到2018年，租金都是上漲的。2018年的四季度到2021年的三季度，高位盤整震蕩。

比如2021年的三季度，每平米租金是32塊錢。但2022年以來，隨著全國房價下跌，租金也跟著跌，目前租金價格只有29塊錢，相比4年前已經跌了10%了。租金價格是消費品價格，租金價格的下跌是導致CPAI同比下跌的重要原因，而CPAI同比下跌又是造成經濟通縮的一個重要原因。所以說房價持續下跌，造成了資產價格的下跌，導致家庭財富持續縮水，而房租價格的下跌，拖著物價下跌，進而造成經濟通縮。

近幾年，很多大城市大量地供應了保障性租賃住房，它們的租金價格比較低。這種房子大量上市之后，自然會沖擊市場化的租賃市場，從而拖著整個市場租金價格往下走。

老楊的分析很靠譜，結論很明確，就是在樓市很低迷的時候，要減少保障房的供應量。不管你是配售型的還是配租型的，我還是舉個例子，以前曾經分享過，就是97年香港回歸時，當時香港的樓市處于樓市繁榮期的頂峰，第一任特首董建華豪情萬丈地宣布，咱們香港的住房很緊張，很多人很困難，所以未來我每年都要建8.5萬套保障房。

受亞洲金融危機的沖擊，98年開始，香港的房價持續下跌。到了03年，房價累計下跌超過60%。當時那個背景之下，你要是還是每年堅持建8.5萬套保障房，那香港樓市永遠都見不到底。所以在香港樓市大幅下跌之后沒多久，香港當局就慢慢放棄了原定的每年新建8.5萬套的計劃，這就是市場殘酷的表現，倒逼你的住房保障供應計劃進行重大調整。

所以針對咱們大陸目前這個情況，我建議相關管理部門要好好地、認真地研究一下保障房的供應量跟樓市走勢的密切關系，及時調整保障房的供應量。