來源｜天府觀察使（中訪網旗下品牌）

成都一間僅有3.33平方米套內面積的迷你商鋪，最近成為了眾人矚目的焦點。它以1元起拍，歷經139輪激烈出價，最終以11.05萬元的價格落槌成交，這一戲劇性的過程，不僅反映了投資者對高回報率商業資產的追逐，也引發了人們對這類小型商業地產投資風險與機遇的思考。

01

迷你商鋪受熱捧，139輪出價成焦點

此次拍賣的商鋪位于成都高新區益州大道中段555號的星宸國際，建成于2014年。盡管建筑面積僅9.33平方米，套內面積更是迷你，只有3.33平方米，但它卻憑借“全業態商圈/僅契稅3%/年回報率超9%”的宣傳亮點，吸引了眾多投資者的目光。從建筑格局來看，該商鋪是大通鋪中的一個小方格，目前包括它在內的大部分區域都出租給了一家籌備上市的游戲公司。由商管公司統一管理運營和支付租金，租期為2025年2月1日至2026年7月31日，當前月租金990元，年租金11880元，每月支付一次。

在7月1日的競拍過程中，投資者們表現出了極高的熱情。起初，出價較為平穩，但到了下午，投資者明顯發力，大多按照500元/次的幅度持續加價。14點20分，出價突破10萬元。經過累計127次延時后，競買號“T5731”在14點22分23秒以11.05萬元的出價成功競得該商鋪。

02

高回報率背后的成本與風險

雖然看似以較低的價格拍下了商鋪，但“T5731”的實際成本遠不止11.05萬元。拍賣信息顯示，買家需另付軟件服務費（成交價的0.5% - 1%），另付傭金（成交價的5%），還需要繳納契稅（3%）。若服務費按1%計算，買家的實際成本將超過12萬元。即便如此，按照當前租金計算，這筆投資的年化回報率仍超過9%，遠高于成都成熟商圈4% - 6%的回報率，也高于非核心區域7% - 8%的水平。

不過，這樣的高回報率并非毫無風險。首先，租約僅剩下一年多的時間，到期后游戲公司是否會續租存在不確定性。雖然中介信誓旦旦地表示“游戲公司肯定會一直租”，但并未提供任何續租協議或財務證明。一旦游戲公司不再續租，新租戶的租金水平和租賃穩定性都難以保證，這將直接影響投資回報率。其次，商鋪所在的高新區作為成都科技企業聚集區，租金受產業影響較大。游戲公司若上市后擴張或縮減規模，都可能改變租賃需求。此外，成都2023年出臺政策禁止商業用房違規分割銷售，該商鋪的產權性質是否符合分割銷售規定，拍賣頁面也未明確說明，這也為后續交易和持有帶來了潛在的政策風險。

03

小型商鋪投資的市場趨勢

近年來，類似的迷你商鋪在多地都出現過高價成交的案例。例如杭州曾有0.8平方米的商鋪拍出12萬元。這類小型商鋪之所以受到投資者青睞，主要是因為其投資門檻低，對于資金有限的投資者來說具有一定吸引力。同時，在當前市場環境下，投資者對“低門檻、高流動、可見回報”資產的偏好也使得小型商鋪成為關注焦點。只要租賃關系清晰、現金流穩定，即使是“格子鋪”也能引發投資者的競逐。

然而，小型商鋪投資也存在諸多制約因素。除了租約穩定性和政策風險外，市場流動性也是一個重要問題。與大型商業地產相比，小型商鋪在二手市場上的交易活躍度相對較低，一旦投資者需要變現，可能面臨較大困難。而且，實際回報率往往因隱藏成本而低于宣傳數值，投資者在決策時需要充分考慮各種潛在成本和風險。