7月7日，戴德梁行發布《2025年二季度北京寫字樓零售市場報告》。報告顯示，二季度北京寫字樓市場租金降幅持續收窄，零售市場在政策支持下迎來新項目集中入市與存量改造提速，外資機構對中國內地公募REITs市場的布局亦顯著加速。

寫字樓市場：租金調整筑底，續租與TMT行業為成交主力

存量維持1,368萬平方米，租金降幅收窄

二季度北京寫字樓市場沒有新增供應入市，甲級寫字樓總存量維持在1,368萬平方米，全市和五大核心商圈市場季度凈吸納量分別為39,677平方米和-3,984平方米。“本季度租賃活躍度受需求端收縮影響顯著，”戴德梁行北區項目及企業服務部主管鄧姍姍指出，“企業擴張意愿減弱及退租和縮租現象導致本季度租賃活躍度欠佳。”

縱觀上半年，全市寫字樓市場半年度凈吸納量達19.4萬平方米，同比增長2.5%，空置率較2024年底下降1.4個百分點至16.9%；五大核心商圈半年度凈吸納量11.1萬平方米，同比增長9.0%，空置率降至10.9%。租金方面，自2023年下半年開始，歷經7個季度調整后，全市租金環比下降2.3%至每月每平方米人民幣221.94元，五大核心商圈租金環比下降2.6%至每月每平方米人民幣257.58元，降幅呈收窄態勢。

全市甲級寫字樓租金&空置率 來源：戴德梁行研究部

續租持續活躍，TMT行業成交占比超五成

業主為了留住現有租戶，為續租提供更多的激勵條款。本季度，續租面積占季度租賃總成交面積的29.2%。在新租和搬遷類型中，TMT行業憑借AI和通訊類企業的大面積新租，成交占比達55%；律所板塊的強勁表現令專業服務行業成交占比較上季度提升3個百分點達13.1%，升至第二位；金融行業則以10.9%位居第三。受消費提振政策推動，本季度零售業租賃需求占比8.5%，位列第四。

租金水平或將在年底趨于穩定

下半年，北京甲級寫字樓市場預計仍無新增供應入市，市場的持續去化或將推動空置率繼續下調。2026-2028年，市場將繼續迎來約180萬平方米的未來供應，其中中央商務區和望京-酒仙橋區域新增供應占比高達70%，未來，此兩個區域相較其他區域將面臨更高的空置率和更嚴峻的去化壓力。戴德梁行首席政策分析專家、北區研究部主管魏東表示，目前業主方對租金的讓度空間已接近極限，市場處于筑底橫盤階段，預計2025年底租金或將趨于穩定。在產業方面，根據今年北京政府工作報告中的產業發展指引，20個未來產業（如人形機器人、商業航天、生物制造等）將驅動北京寫字樓市場需求提升。

零售市場：政策驅動商業煥新，文商旅體融合成新趨勢

新項目入市與存量改造雙輪驅動

二季度，北京零售市場新增的三個項目為市場帶來20萬平方米的優質零售空間，全市購物中心總存量升至1,686萬平方米。存量改造持續推進，中海大吉巷、雙井京東Mall等項目開業，北京華堂·新辰匯、北京雙安商場、北京友誼商店等項目完成分區域升級，西單商場改建及朝外片區更新二期獲批，北京商務局發布的改造資金支持政策，進一步推動北京零售市場的升級煥新。

下半年50萬平方米供應入市，特色街區重塑消費場景

下半年北京將新增五個優質零售項目，為市場帶來超過50萬平方米的優質零售空間，遠郊新建項目及傳統商圈更新項目為供應主力。戴德梁行北區商業部主管孟祎表示，北京持續推進特色商業街區的打造，奧園City街、大屯里商業街及隆福寺商業街區等特色街區將融合文、商、旅、體等多元元素重塑消費場景，為北京的零售市場注入新活力。

今年，北京發布多項政策助力零售市場提質升級。根據《北京市擴大時尚消費專項行動方案》，未來商圈升級改造、首店品牌引入及對國潮和老字號品牌的支持等都將成為激發市場消費潛力的主要手段。

資本市場：外資加速布局中國內地公募REITs市場，大宗交易市場回暖

外資加速布局中國內地公募REITs市場

一季度外資機構對中國內地公募REITs市場參與度顯著提升，顯示出對中國資產的長期信心。4月16日晚間，華夏基金上報了首只由外資發起的消費類REIT——華夏凱德商業資產REIT，總規模約為28億元人民幣，首批納入的底層資產為廣州凱德廣場·云尚和長沙凱德廣場·雨花亭。本季度，全球最大的物流地產公司安博（Prologis）在中國注冊的外商獨資私募機構——安博（北京）私募基金管理有限公司，完成私募股權、創業投資基金管理人的登記，并申報了華夏安博倉儲物流REIT，戴德梁行北京估價及顧問服務部主管、資產證券化業務負責人楊枝對此表示，外資項目的落地將增強市場對公募REITs的信心，吸引更多優質資產入市。

此外，戴德梁行中國資本市場部副董事總經理、北京資本市場部主管楊蕾對2025年二季度北京大宗交易市場情況進行了簡要概述，她表示，二季度市場少許回暖，機構投資人對大型商業購物中心、租賃住房以及數據中心展現出濃厚的投資興趣。與此同時，自用買家的收購行為保持活躍。

產業園區：供需矛盾與運營轉型并存

上半年北京產業園市場處于“供應階段性上行與需求結構性變遷”疊加期。以生物醫藥為代表的產業載體迎來集中交付高峰，尤其在昌平及大興等區域形成聚集趨勢，導致短期內區域供需矛盾加劇，細分市場租金持續承壓下調。運營層面，各大運營主體逐步轉向“服務+生態”的競爭格局，通過構建園區級生態、產業聯盟協作機制、數據平臺賦能等方式構筑差異化壁壘，形成從“資產比拼”轉向“生態爭奪”的新態勢。

戴德梁行北區產業地產部主管路煜表示，短期來看，存量企業擴租放緩疊加新增需求不足導致空置率或維持高位，運營方采取“以價換量”策略，租金普遍缺乏上漲動力，但長期來看，北京市高精尖產業、未來產業的發展以及產業創新與科技創新雙重發力，將釋放潛在租賃需求。

數據中心咨詢需求爆發

上半年北京房地產項目管理咨詢市場呈現結構性增長態勢，數據中心相關業務需求成為核心增長點。在前期工程盡職調查階段，客戶需求集中于土地合規性審查、電力負荷評估、綠色建筑標準認證等；在項目管理環節則聚焦施工進度管控、成本優化及后期運維方案設計等全周期管理。戴德梁行北區項目管理服務部主管趙夢指出，政策對新基建的持續加碼及企業數字化轉型提速是數據中心行業需求爆發的主要推手，這一趨勢不僅重塑區域項目管理咨詢市場格局，更推動行業向專業化、精細化方向升級。

城市更新：內容策劃與運營前置驅動存量提質

戴德梁行北區策略發展顧問部主管徐天指出，在城市發展進入“從增量建設到存量提質”的深水區階段，戴德梁行越來越意識到內容策劃與運營前置的重要性。二季度團隊在朝陽、順義、豐臺等重點區域，圍繞城市更新、文商旅融合與科技創新平臺落地，持續推進多項片區策劃與產業導入項目。徐天強調，“唯有將市場邏輯、城市溫度與發展效率有機結合，才能真正實現面向未來的高質量發展。”