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作者：余飛

01

杭州樓市喜憂參半

作為今年上半年樓市的頂流杭州，從走勢來看，依舊樂觀不起來。

表面上看，杭州的二手房成交量上半年創(chuàng)下4年來新高。

杭州當(dāng)?shù)孛襟w錢江晚報旗下的“錢報杭州房產(chǎn)”披露：

2025上半年，杭州二手房成交了48926套，創(chuàng)下四年來新高，并且超過了2018上半年、2019年上半年、2020上半年。

來源：錢報杭州房產(chǎn)

但：

第一，新房成交量繼續(xù)創(chuàng)新低。

今年上半年杭州新房成交量29974套，繼續(xù)創(chuàng)歷史新低，相較于去年上半年下降了13%。

第二，從單月二手房成交走勢來看，驕縱的行情已經(jīng)不再。

先復(fù)盤一下從去年四季度至今杭州樓市的成交情況，其實走勢和前兩天所寫的深圳如出一轍。

去年5月份，杭州全面解除限購，創(chuàng)造了短暫效應(yīng)，將二手房的成交量8000+多維持了三個月。

但 8月份堅守不住，二手房成交量跌破7000套至6688套。

去年九月末一線城市全面救市，一線城市行情上揚，杭州隨之跟進(jìn)。

從數(shù)據(jù)來看，去年9月杭州十區(qū)二手房網(wǎng)簽6033套，10月份則干拔至9120套，11月份更是沖破了萬套。

今年春節(jié)過后，3月份 杭州二手房市場火力全開，“小陽春”變“大陽春”， 十區(qū)共成交二手房12413套，僅次于2017年4月的12666套，創(chuàng)下近8年來新高。

3月二手房還實現(xiàn)量價齊升。杭州貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示， 3月杭州十區(qū)住宅成交均價為30210元/㎡，環(huán)比2月提升4.0%，同比去年3月提升3.4%。

而3月末，杭州的土地市場更是熱火朝天，一周內(nèi)誕生了兩個地王，樓面價不斷創(chuàng)新高，先后超越廣州、深圳。

3月25日， 經(jīng)過72輪兇猛角逐，最終由濱江拿地，成交總價52億元，樓面價77409元/㎡，溢價率69.86% ，不僅登頂杭州最貴地價寶座，在全國 僅次于上海、北京、深圳。

3月28日，來自廈門的國企建發(fā)，經(jīng)過102輪競價鏖戰(zhàn)，最終 以34.35億元的價格摘得，成交樓面價88029元/平方米，溢價率115.39%。

成為杭州新單價地王。而且，一舉超越了深圳最高地價。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：公開報道

按照這種行情和熱度預(yù)演，4月份的杭州市場，本該熱火朝天才是。

但勢頭戛然而止。4月份二手房網(wǎng)簽量9421套，5月份7716套，6月份7335套。

02

關(guān)稅戰(zhàn)是誘因，泡沫才是根本

恰如我在分析深圳樓市時所說，如果接下來沒有強有力的大招兜底，前高后低大概率便是今年典型熱點城市的行情走勢。

從數(shù)據(jù)來看，4月份已經(jīng)成了典型熱點城市的共同拐點。

深圳的二手房成交量走勢是這樣的：

來源：樂有家

6月份，深圳二手房網(wǎng)簽量4502套，環(huán)比下跌3.9%，同比增長7.9%。成交規(guī)模繼5月份跌破5000套榮枯線后，進(jìn)一步遠(yuǎn)離榮枯線。

廣州的二手房網(wǎng)簽量走勢是這樣的：

來源：廣州PLUS

成都的成交量走勢是這樣的：

3月份二手房成交25355套，4月份之后一路向下，5月與6月成交量跌破了兩萬套。

來源：克而瑞四川

轉(zhuǎn)折的直接導(dǎo)火索，是4月初爆發(fā)的關(guān)稅大戰(zhàn)，讓經(jīng)濟、就業(yè)預(yù)期再次不確定，讓市場信心再次喪失。

信心喪失下，年初的好勢頭，再次變得撲朔迷離。

我反復(fù)強調(diào)、解釋過一個事情，北上廣深乃至杭州這類城市，本質(zhì)是不缺購買力的，能夠影響這些城市房地產(chǎn)行情的因素，信心和預(yù)期占主要。

這就是為何深圳供需矛盾一直在，但過去三年深圳房價不斷下跌，從8萬跌破7萬再跌破6萬的原因。

也是京滬富豪扎堆的頂端城市，過去幾年跟隨大趨勢下跌的原因。

北上廣深杭這類城市，不缺購買力， 決定他們的因素是信心與預(yù)期。

而信心與預(yù)期的決定因素，則是全國的宏觀大環(huán)境，也就是經(jīng)濟恢復(fù)和就業(yè)恢復(fù)情況。

中國老百姓的就業(yè)、收入和經(jīng)濟預(yù)期是否在2025年能有邊際性改善，這是決定一線城市能否徹底筑底回暖的關(guān)鍵。

這也是我不斷強調(diào)的， 收入是就業(yè)的函數(shù)，就業(yè)是經(jīng)濟的函數(shù)。只有這些改變，預(yù)期才能改變，只有預(yù)期改變，大家才有能力有意愿入場。

盡管5月12日，中美在瑞士日內(nèi)瓦談判中達(dá)成協(xié)議：雙方都把關(guān)稅恢復(fù)到4月2日之前。其中4月2日宣布的關(guān)稅中，10%保留，另外24%暫緩90天。

不過關(guān)稅大戰(zhàn)只是暫時停歇，后面還需要經(jīng)歷多輪談判，在最終的協(xié)議簽訂之前，變數(shù)仍比較大。

按照特朗普的秉性，絕對不會順暢。信心也會在這巨大的不確定性面前，再次喪失。

關(guān)稅大戰(zhàn)只是誘因，根本邏輯則是：房價已經(jīng)遠(yuǎn)超各城市自身的購買力。

經(jīng)歷了上一輪猛漲，即便產(chǎn)業(yè)強悍如、供需短缺如深圳，其本身的收入、經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)也支撐不了其泡沫巨大的房價。

雖然從2021年開始，房地產(chǎn)進(jìn)入了全面盤整周期，很多城市的房價跌幅還不小。

但伴隨發(fā)生的還有民眾的收入與就業(yè)不如預(yù)期，讓相當(dāng)一部分買不起房的人，更加買不起房。

所以，本號說過，這一輪全國房價普跌的根本邏輯在于，大多數(shù)城市的房價，都遠(yuǎn)超城市本身的購買力和支撐力，也就是我常說的“德不配位”。

所以，即便是深圳、蘇州、寧波、無錫、東莞、佛山這樣的制造業(yè)、產(chǎn)業(yè)強市，房價也難止跌。

深圳的房價過去三年相繼跌破8萬、7萬，去年三季度跌破6萬，之后收復(fù)，如今又面臨著跌破6萬的關(guān)口。

寧波5月份二手房成交價已經(jīng)跌破2.3萬元，為2.24萬元/平方米。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：貝殼找房

東莞2月份 二手房 均價約 15126元/㎡ ，相較于高點跌幅超三分之一。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：東莞市住建局

其中還有7個鎮(zhèn)的均價，跌破了萬元。

杭州的房價今年也再次跌破3萬元，貝殼找房追蹤的6月份成交價是2.71萬元/平方米。

03

杭州樓市，調(diào)整仍將繼續(xù)

經(jīng)濟的興盛之下的房地產(chǎn)興盛，才有意義。反過來，房地產(chǎn)興盛帶動經(jīng)濟興盛，則是虛假繁榮。

換句話說，只有經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)、就業(yè)、出口復(fù)蘇了，樓市才會復(fù)蘇。

而這個問題，在如今的全球大環(huán)境下，尤其是特朗普這個確定的“最大不確定性”存在，想要回答，很難。

這種背景下，杭州等熱點城市的調(diào)整，今年仍會繼續(xù)。

過去兩三年，杭州在托底樓市上其實是疲于奔命。

杭州樓市最高點在2016年，當(dāng)年賣出了2327萬平方米的商品房，之后一路下調(diào)，2021年再迎小高潮，賣出了2236萬平方米。

然而2022年急轉(zhuǎn)直下，只有1394萬平方米，相較于2021年減少了37.7%。2023略有增長。

2024年降至1038萬平方米，創(chuàng)十年來新低。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：杭州市統(tǒng)計局

去年四季度之后這波行情的確很火熱，但更多的是政策調(diào)動下，更多的人在降價解套，而不是忙著漲價。

這一點，第二部分列出的國家統(tǒng)計局披露的杭州房價數(shù)據(jù)，以及杭州本地媒體錢江晚報的報道，都在佐證。

杭州這座城市這幾年調(diào)整的邏輯，有兩個方面：

第一，和一線城市類似，杭州也不缺購買力，之所以調(diào)整，是大環(huán)境之下的信心和預(yù)期缺失。

第二，杭州高企的房價遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了這座城市本身的購買力。

杭州房價泡沫太大。這座城市被坊間稱之為炒房第一城，因為加杠桿太厲害。

從2016年到2021年，杭州開啟了瘋狂上漲模式，不僅將亞運會的紅利提前透支，而且嚴(yán)重透支。

2020年杭州房價最高峰時，作為近郊的未來科技城成交價七八萬一平，學(xué)區(qū)房最火的時候，大名鼎鼎的文鼎苑成交單價高達(dá)12.7萬元，更別說奧體濱江這一塊了，杭州房價的天花板，房價統(tǒng)統(tǒng)炒到10萬+。

從各城市的居民杠桿率來看，杭州是炒房最瘋狂的城市，早就取代深圳，成為了炒房第一城。

目前，導(dǎo)致杭州樓市調(diào)整的兩個因素，一個都沒變。

同時，杭州的房價與杠桿率仍在高位。

同時，杭州的二手房掛牌量也創(chuàng)下新高。

鏈家網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，目前杭州二手房掛牌量16.36萬套，相較于去年增長了1%。

再疊加如今的關(guān)稅大戰(zhàn)帶來的利空。

所以，無論從哪個角度來看，都看不出杭州樓市有重燃的可能性。

調(diào)整仍會是這座城市今年的底色，只不過分化特點更明顯而已。

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