2025年7月4日，由北京中指信息技術(shù)研究院主辦，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)、中國物業(yè)服務(wù)指數(shù)系統(tǒng)承辦的“中國房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)系列報(bào)告會(huì)2025上半年市場總結(jié)及下半年趨勢預(yù)判”在杭州召開。

一、杭州土地和市場：表現(xiàn)優(yōu)異，市場穩(wěn)中向好

1.土地市場出讓金領(lǐng)跑全國

2025 年上半年，杭州涉宅用地以 1160 億元的土地出讓金位居全國首位，溢價(jià)率高達(dá) 35.5%。這一數(shù)據(jù)較 2024 年同期實(shí)現(xiàn)了 96.2% 的增長，平均溢價(jià)率提升 27.3 個(gè)百分點(diǎn)，反映出市場對杭州土地價(jià)值的高度認(rèn)可。

在全國宅地出讓金 TOP10 城市中，杭州 2025 年上半年以 1160 億元的出讓金領(lǐng)先于北京、上海等城市，溢價(jià)率更是遠(yuǎn)超其他城市，顯示出杭州土地市場的強(qiáng)勁活力。這一成績的取得，與杭州城市發(fā)展能級提升、產(chǎn)業(yè)支撐強(qiáng)勁、人口持續(xù)流入等因素密不可分。

2.新房市場：量價(jià)穩(wěn)中有升，品質(zhì)需求凸顯

2025 年上半年，杭州商品住宅成交金額達(dá) 982 億元，位居全國第六位，新房價(jià)格指數(shù)累計(jì)漲幅 2.04%，位居全國第三。這一數(shù)據(jù)表明，杭州新房市場在經(jīng)歷前期調(diào)整后，正逐步實(shí)現(xiàn) "止跌回穩(wěn)"，市場信心穩(wěn)步恢復(fù)。

對比歷年數(shù)據(jù)，2023 年杭州商品住宅成交金額為 3693 億元，2024 年為 2294 億元，2025 年上半年雖未及全年，但已呈現(xiàn)明顯回升態(tài)勢。成交價(jià)格方面，2025 年上半年杭州新房成交均價(jià)為 31777 元 /㎡，保持穩(wěn)定增長，反映出市場對品質(zhì)住宅的接受度不斷提高。

從全國排名來看，杭州新房市場表現(xiàn)穩(wěn)健，始終位于全國前列，這與杭州作為新一線城市的吸引力、居民較強(qiáng)的消費(fèi)能力以及房企持續(xù)加大在杭投入密切相關(guān)。值得注意的是，杭州新房市場已從單純的剛需主導(dǎo)轉(zhuǎn)向剛需、改善并重，尤其是改善型需求增長明顯，推動(dòng)了市場結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。

3.二手房市場：存量主導(dǎo)下的價(jià)值回歸

2024 年，杭州正式邁入存量主導(dǎo)市場，2025 年 1-5 月二手房成交套數(shù)增速達(dá) 23.3%，位居全國第四。這一變化標(biāo)志著杭州房地產(chǎn)市場已從增量時(shí)代轉(zhuǎn)向存量時(shí)代，市場結(jié)構(gòu)發(fā)生重大調(diào)整。

從一二手房成交比例來看，2025 年 1-5 月杭州二手 / 一手房成交套數(shù)比達(dá) 2.1，表明二手房市場已占據(jù)主導(dǎo)地位。二手房套均總價(jià)與新房套均總價(jià)的比例從 2023 年的 79% 提升至 2025 年的 87%，反映出二手房市場的價(jià)值正在逐步回歸。

二、房企動(dòng)態(tài)：杭州成為業(yè)績增長引擎，加倉意愿強(qiáng)烈

杭州已成為重點(diǎn)房企業(yè)績貢獻(xiàn)的前五城市，2025 年上半年房企在杭加倉意愿尤為強(qiáng)烈。從 2024 年和 2025 年重點(diǎn)房企拿地?cái)?shù)據(jù)來看，保利、中海、綠城、建發(fā)等頭部房企均將杭州列為重點(diǎn)布局城市。

以 2025 年 1-6 月數(shù)據(jù)為例，保利發(fā)展在杭拿地金額達(dá) 414 億元，其中杭州占比 21%；中海地產(chǎn)拿地 393 億元，杭州占比 21%；綠城中國拿地 385 億元，杭州占比 47%；建發(fā)房產(chǎn)拿地 341 億元，杭州占比 28%；濱江集團(tuán)拿地 313 億元，杭州占比高達(dá) 98%。這些數(shù)據(jù)充分顯示了房企對杭州市場的高度重視。

從杭系房企的全國表現(xiàn)來看，綠城中國、濱江集團(tuán)等企業(yè)銷售額穩(wěn)居全國前列。2025 年 1-6 月，綠城中國以 1221 億元銷售額位居全國第二，濱江集團(tuán)以 527.5 億元位居全國第十。杭系房企的強(qiáng)勁表現(xiàn)，不僅帶動(dòng)了杭州樓市的發(fā)展，也提升了杭州房地產(chǎn)市場的整體品質(zhì)。

三、產(chǎn)品實(shí)力：新房市場重產(chǎn)品創(chuàng)新，二手房改善型產(chǎn)品受青睞

1.新房市場"好房子" 建設(shè)引領(lǐng)品質(zhì)升級

2025 年，杭州出臺(tái)《杭州市進(jìn)一步開展住宅品質(zhì)提升工作的實(shí)施意見》及配套設(shè)計(jì)導(dǎo)則，從優(yōu)化規(guī)劃布局、完善配套設(shè)施、加強(qiáng)環(huán)境協(xié)調(diào)等九個(gè)方面提出了 "好房子" 建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，為住宅品質(zhì)提升指明了方向。

"好房子" 建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)涵蓋了從規(guī)劃設(shè)計(jì)到運(yùn)維管理的全流程，包括小區(qū)交通流線設(shè)計(jì)、配套設(shè)施建設(shè)、建筑品質(zhì)提升、綠色節(jié)能要求等多個(gè)方面。例如，住宅層高不應(yīng)小于 3 米，160㎡以上戶型層高不應(yīng)小于 3.15 米；高層住宅應(yīng)設(shè)置 4 米以上架空層；住宅建筑應(yīng)按照二星級及以上綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)等。

2025 年上半年 5 個(gè)紅盤虹吸了全市 60% 的客戶報(bào)名搖號(hào)。從銷售金額來看，2025 年上半年杭州住宅銷售金額 TOP10 項(xiàng)目市占率達(dá) 36%，較 2023 年的 18% 和 2024 年的 22% 顯著提升，表明市場熱度向優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目集中。

杭州高端住宅呈現(xiàn)出 "卷大門"、"廳的進(jìn)化論"、"入戶大堂酒店化" 等微創(chuàng)新趨勢。例如，綠城?云詠明月項(xiàng)目門頭長達(dá) 70 米，建發(fā)中糧?朗云項(xiàng)目采用 "宋風(fēng)重檐頂"，濱江?錦上萬象府采用高檔石材打造莊重入口，這些設(shè)計(jì)提升了項(xiàng)目的品質(zhì)感和辨識(shí)度。

從居民居住滿意度來看，杭州連續(xù)多年位居全國首位，綠城、濱江、建發(fā)等企業(yè)成為居民滿意度較高的品牌。居民對住宅的關(guān)注點(diǎn)已從單純的價(jià)格轉(zhuǎn)向品牌、品質(zhì)、服務(wù)等多個(gè)維度，"穩(wěn)健安全"、"品質(zhì)交付"、"好服務(wù)" 成為居民置業(yè)的主要考量因素。

2.二手房產(chǎn)品：品質(zhì)樓盤成交占市場主導(dǎo)

從二手房成交熱點(diǎn)小區(qū)來看，2025 年 1-5 月杭八區(qū)二手房成交套數(shù) TOP20 小區(qū)中，綠城翡翠城、楊柳郡、桂冠東方等品質(zhì)樓盤位居前列，套均面積和套均總價(jià)均較高，說明改善型需求在二手房市場中占據(jù)主導(dǎo)地位。這也與新房市場的趨勢形成呼應(yīng)，表明杭州居民對居住品質(zhì)的要求不斷提高。

四、政策調(diào)控：精準(zhǔn)施策，助力市場平穩(wěn)健康發(fā)展

杭州樓市政策調(diào)控呈現(xiàn)出 "頻率低、顆粒度細(xì)、后評估" 的鮮明特點(diǎn)。2024 年以來，杭州陸續(xù)出臺(tái)了一系列政策措施，包括 2024 年 3 月 14 日全面放開二手房限購，5 月 9 日全面取消限購，10 月 9 日取消限價(jià)等，這些政策的出臺(tái)精準(zhǔn)對接了市場需求，有效提振了市場信心。

從政策效果來看，每次政策出臺(tái)后均出現(xiàn)了市場翹尾現(xiàn)象，二手房成交面積顯著提升。例如，2024 年 3 月二手房成交面積達(dá) 76.53 萬㎡，5 月達(dá) 74.71 萬㎡，10 月達(dá) 87.77 萬㎡，均為階段性高點(diǎn)。這表明杭州的政策調(diào)控精準(zhǔn)有效，能夠根據(jù)市場變化及時(shí)調(diào)整，助力市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

在土地政策方面，杭州靈活調(diào)整供地模式，采用 "多批次小規(guī)模" 供地，結(jié)合房企補(bǔ)倉節(jié)點(diǎn)推地，加大核心區(qū)土地供應(yīng)。同時(shí)，優(yōu)化容積率計(jì)算規(guī)則，部分封閉陽臺(tái)算一半面積，地上停車位不計(jì)容，風(fēng)雨連廊不計(jì)容，這些措施有效激發(fā)了房企的拿地積極性，保障了土地市場的穩(wěn)定。

當(dāng)前，杭州房地產(chǎn)市場面臨供需關(guān)系重構(gòu)的關(guān)鍵時(shí)期，有效供應(yīng)不足成為制約新房市場需求釋放的重要因素。從庫存數(shù)據(jù)來看，截至 2025 年 6 月，杭州核心四區(qū)顯性庫存去化周期僅為 1.0-3.2 個(gè)月，供應(yīng)嚴(yán)重不足，而遠(yuǎn)郊兩區(qū)去化周期高達(dá) 24.6-32.6 個(gè)月，庫存壓力較大。

這種供需結(jié)構(gòu)的分化導(dǎo)致大量項(xiàng)目被動(dòng)進(jìn)入現(xiàn)房銷售階段，尤其是核心區(qū)域，現(xiàn)房銷售成為常態(tài)。同時(shí)，隱性庫存問題也不容忽視，截至 2025 年 1 月，杭州核心四區(qū)隱性庫存去化周期為 5.0-8.4 個(gè)月，近郊四區(qū)為 10.9-19.1 個(gè)月，遠(yuǎn)郊兩區(qū)為 20.7-35.1 個(gè)月，反映出市場供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性矛盾依然突出。

五、結(jié)語：主動(dòng)進(jìn)化，穿越周期

杭州樓市的發(fā)展歷程表明，在居住需求向品質(zhì)生活躍遷的大背景下，唯有主動(dòng)進(jìn)化，方能穿越周期，勇立潮頭。從土地市場的縮量提質(zhì)到新房市場的品質(zhì)升級，從二手房市場的存量主導(dǎo)到政策調(diào)控的精準(zhǔn)施策，杭州樓市正在經(jīng)歷一場深刻的結(jié)構(gòu)性變革。

未來，隨著 "好房子" 建設(shè)的深入推進(jìn)和第四代住宅的逐步落地，杭州房地產(chǎn)市場將迎來更加多元化的發(fā)展格局。房企需要持續(xù)聚焦核心板塊，提升產(chǎn)品品質(zhì)，優(yōu)化服務(wù)體驗(yàn)，以適應(yīng)客戶需求的變化。同時(shí)，政府部門也將繼續(xù)完善政策體系，引導(dǎo)市場健康發(fā)展，推動(dòng)杭州房地產(chǎn)市場邁向高質(zhì)量發(fā)展新階段。

杭州的實(shí)踐為全國房地產(chǎn)市場提供了有益借鑒，當(dāng)市場從增量時(shí)代轉(zhuǎn)向存量時(shí)代，唯有以品質(zhì)為核心，以客戶需求為導(dǎo)向，才能在激烈的市場競爭中脫穎而出，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。