作者 | 傅斯特

未來十年的廣州城市新名片，會是哪里？

從20年前的天河北，到10多年前的廣州塔與珠江新城，往往在每一個十年的節點上，總有一座關鍵的城市地標出現，給廣州的城市形象帶來顛覆性的改變。

而如今正呼之欲出的，就是對標世界級的城市會客廳——廣州城市新中軸。

在不久的將來，這條全長18公里的城市中軸線，將連接廣州塔、珠江新城、海珠湖等關鍵地標，成為廣州邁向中心型世界城市的關鍵一筆。

多方信息顯示，打通廣州塔與海珠湖的新中軸海珠段工程，目前已經全面開工。作為廣州城市更新的重點工程，這條城市綠軸的貫通，意義非同一般。

在廣州正在全力備戰十五運之際，圍繞城市新中軸的城市更新“大招”，將帶給我們怎樣的期待？

歷史已無數次證明，城市的競爭，本質是空間的競爭。

19世紀中葉的紐約，已發展成為國際航運中心、美國的工業中心和金融中心，彼時的紐約人胸懷世界，希望自己的城市能與倫敦、巴黎媲美。在社會各界的呼吁之下，一座位于曼哈頓島中心位置、當時全球最大的城區中央公園應運而生。

中央公園的建成，成了紐約邁向國際化大都市的關鍵一步。

事實上，世界上著名的大都會，它們的崛起都與一座有獨特空間美學的地標密不可分：倫敦的海德公園、巴黎的香榭麗舍、東京的六本木新城……

這其實與近年來國內城市規劃中“中央綠軸”的概念不謀而合，在城市中央打造一座兼具文化、生態和商業功能的綜合體，既是充滿活力的公共棲息地，也對城市形象的提升意義非凡。

而瞄準“中心型世界城市”的廣州，來也在《廣州面向2049的城市發展戰略規劃》中提出的“打造三條城市中軸”的遠景目標：

廣州三條城市中軸示意圖

圖源：廣州發布

以老中軸彰顯歷史底蘊與商都繁榮，以新中軸強化世界城市核心服務功能與魅力名片，以活力創新軸釋放高質量發展新動能……

從表述上可以看出，老中軸主打人文文化，而活力創新軸主要面向新興產業。而新中軸，是主打城市核心功能，成為代表廣州走向世界舞臺的名片。

從地圖上看，新中軸幾乎覆蓋了廣州最寸土寸金、最具有城市魅力的地段：

北起廣州東站、中信廣場，途經體育中心、珠江新城，跨越珠江上的海心沙，最終抵達南岸的廣州塔。擁有如此密集且有辨識度的城市地標，放眼國內相當罕有。

但作為一座面向未來、胸懷世界的城市，當前的廣州新中軸理應有更多的想象空間。

目光從廣州塔向南眺望，幾公里之外的海珠湖——是全球最大的城央濕地，也是廣州這座超大型城市的“綠肺”所在。

海珠湖公園

圖源：廣州海珠發布

想象一下：從花城廣場跨越珠江向南漫步，欣賞著沿途的城市風光，最后映入眼簾的，是海珠湖邊一片開闊的生態濕地，那該是一幅多么美妙的光景？

而目前正在建設中的新中軸海珠段，就是向南修建一條城市走廊，鏈接珠江新城、廣州塔、海珠湖三大城市地標，把廣州的城市中軸線打造成一座綠意盎然、極具嶺南特色的超大型公園，集金融、科技、商務于一體的世界級城市會客廳。

毫無疑問，這是廣州史無前例的城市空間大擴容。這場城市更新的試驗，在助推廣州實現城市能級躍升的同時，也將帶來海量的財富機遇。

作為新中軸延長線的主體、廣州的核心三區之一，海珠的城市發展長期以來面臨著兩大難題：

第一，珠江的物理區隔，讓來自珠江新城的財富效應在廣州塔戛然而止，很難繼續向南外溢；

第二，城建規劃進度不統一，導致城市面貌的落差極大。

很難想象，一個擁有世界級地標廣州塔、坐擁琶洲CBD這一人工智能應用示范區、互聯網總部大樓林立之處的核心行政區，在城市心臟位置還有相當密集的城中村區域，以及數量龐大的家庭作坊式中低端產業。

更不用說，長期以來困擾海珠居民的電雞圍城、交通擁堵的問題，這些都影響人們對于城市形象的整體觀感。

某種意義上，新中軸的南延既是廣州城市形象的躍升，也是海珠打通內部空間堵點、實現城市面貌更新的一場硬仗。

根據規劃，新中軸將在海珠區向南延長6公里，覆蓋了21.44平方公里的片區，涉及34個項目，包括6個城中村、8個舊城和20個舊廠。

這是什么概念？珠江新城的建成面積約為6.19平方公里，新中軸在海珠覆蓋的區域，相當于再造了3.5個珠江新城。這是海珠多年未有的城市更新大手筆。

而比起更新的面積，更讓人關注的，是新中軸建設對于海珠沿途區域的功能性升級。以新中軸向南的第一站赤崗片區作為觀察：

這里曾是新中國后廣州重要的老工業區，也是廣州塔、珠影廣場等文化地標的所在，承載著幾代廣州人的精神記憶。此外，赤崗還是廣州數字經濟的發源地之一，國民APP微信的總部就長期扎根于這里的T.I.T創意園內。

然而對于本地居民來說，年事已高的舊廠房宿舍、擁擠的公共空間、服務設施的老化，卻是實實在在的生活難題。

位于征收范圍內的原煙廠宿舍大院

圖源：廣州日報

在最新規劃中，新中軸將從赤崗貫穿而過，通過拆除沿途的部分廠房、宿舍和學校建筑，開辟出一條寬度數百米的綠地走廊，形成近望海珠湖遠眺珠江，城水相接的城市格局。

除了打通海珠湖的綠色資源外，海珠對于新中軸的謀劃還不止于此。

在近期出臺的三滘、東風啟動區的控制性詳細規劃，新中軸海珠片區的城市更新將實現三大設計理念：

打造“藍綠共享的活力公共空間”；

建設“多元功能復合的宜居社區”；

塑造“豐富立體的形態風貌”。

從規劃方案上看，增加綠地空間、使之與海珠湖自然景觀相協調是改造的重點，但同樣也包含了沿線地區公共服務設施、商業配套的升級。

換言之，新中軸海珠段要打造的是一個文化旅游、休閑游憩、商業零售功能于一體的城市綜合體，這不止是生活品質的提升，也關乎未來幾十年財富的天花板。

從更長遠的角度，一個富有花園氣息和嶺南特色的城市走廊，更加符合海珠區打造數字經濟與人工智能示范區的發展需求。在總部園區、消費綜合體和旅游文化地標三大紅利的推動下，也許整個海珠區都將在新中軸建成后，迎來一輪全新的價值重估。

對于這一次新中軸南拓，廣州的重視度極高，開局便鉚足了勁，以追求高規格、高水準的態度全力以赴。

就在最近，廣州新中軸海珠片區整體策劃及綜合設計競賽資格預審名單公布，3組入圍團隊分別是：華南理工設計院、清華大學設計院、中建上海設計院。

三個入圍設計團隊，都是國內設計界的頂流，曾負責過一線城市的地標型建設，含金量不言而喻。這也讓人對建成后的新中軸海珠段，期待值拉滿。

而自今年以來，新中軸片區的土地征收、拆遷工作已明顯進入了提速階段：

去年9月，新中軸海珠片區首個啟動地塊三滘村華南鞋城正式開工，并在年底開啟首批安置房建設；今年3月，三滘、東風啟動區的詳細規劃藍圖通過，多個城中村公布補償標準；4月，新中軸多個地段征收工作啟動，赤崗片區多個舊廠房、園區同時開拆。

目前，海珠區在全市率先成立了城市更新指揮部，采用倒排工期的模式趕進度。按照年初高質量發展大會設定的目標，海珠區打算在全運會前建成新中軸綠軸示范段，用顏值來驚艷世人。

更重要的是，這一輪城市更新在土地征收補償上的底層邏輯不同以往。據了解，海珠區新中軸的廣州首批試點“依法征收，凈地出讓”模式進行城中村改造的區域。簡單來說，這種模式將減少市場主體對前期工作的干擾，充分落實城市發展戰略與規劃意圖。

政府主導統籌城市更新改造，明確征收補償標準，意味著居民能越過中間商、從中獲取更多的實惠。最近赤崗片區的征收公告顯示，此次征收將以貨幣補償、產權調換及房票3種形式進行補償安置，其中貨幣安置最高可達6萬元/平方米，是當地二手房均價的兩倍左右。

但補償標準公開透明，也意味著過去模糊的議價空間將成為歷史。

關于城市更新，有些人根據過往拆遷的經驗，認為只要拖下去，就能等來更高的貨幣補償，更好的安置條件。

但這一輪海珠新中軸改造，重點是增加綠地面積、補齊公共服務短板，基本不涉及商品房項目。依靠大拆大建實現“一夜暴富”的時代早已過去，但城市面貌更新帶來的生活品質提升，卻是實實在在的紅利。

如果從更為宏觀的尺度觀察，當前房地產市場正在經歷一個深刻的調整期。房子的投資屬性正在消退，回歸于原本的居住價值。所以，現在的拆遷反而是“越早越好”，再等下去，也許就會錯過這輪城市更新的最后窗口期。

對于新中軸改造，海珠不僅有決心，更有真金白銀兜底。目前，新中軸海珠片區成功獲批國家首批城中村專項借款，今年提出力爭申報上級政策資金和城中村專項借款超300億元。作為廣州城市更新四大重點片區之一，海珠新中軸無疑將得到廣州市最頂級的資金、政策支持，彈藥拉滿。

在城市更新進入存量提質階段后，海珠區圍繞新中軸繪就了一張宏大藍圖，這樣的機遇窗口可謂千載難得。

每一個身處其中的人，一定要把握好自己的選擇：錯過了，也許就要等下一個20年。

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