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房地產硬著陸了,救市須大招!20年前香港曾用過

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當前,全國樓市繼續降溫。

很多國際投行,包含國內的一些研究機構,近期紛紛把中國樓市止跌企穩,也就是樓市見底的時間往后推了,有些推遲到 2026 年,有些推遲到 2027 年,有些更悲觀。

總體來看,目前中國樓市非常罕見的大幅降溫,是泡沫破滅之后的大型調整,也可能說是硬著陸了,市場尋底所需時長,明顯超出預期。

房地產硬著陸了

過去四年,從國家到地方,相關部門也做了很多努力,但效果并不是特別好。

這也說明中國的房地產泡沫的破滅,是幾十年一遇的商品化、市場化之后的第一次真正的泡沫破裂。

過去樓市低迷,像2008 年,主要是國際上爆發了次貸危機,金融危機沖擊到中國的經濟和樓市。

而此次房地產泡沫的破滅,主要是內因,我們房地產本身的泡沫比較大了,又遭遇了國內調控政策的不斷升級加碼,類似 “三道紅線” 等等,把房地產泡沫給擠破了。

而在這一過程中,并沒有遭遇到類似 2008 年國際金融危機那種國際形勢巨變對我國的沖擊。

近三年多,政策面在放松限購、限貸、限價,降低購房利率、下調稅率,購房給補貼,支持房企融資,控制土地供應等方面在努力。

總體來看,支持性的政策比較多,但購買力依然沒有起來。

主要是因為,購房者的信心和能力受挫了!

在供給方面,措施是所謂的嚴控增量、優化存量,新增的土地供應、新增的項目開發要嚴格控制,政策是對頭的,但是落地性比較差。

嚴控增量地方有抗性

主要是地方層面有自己的利益訴求,土地財政是地方的 “小金庫”。

地方的很多支出,包含公務員的福利工資、教師的福利工資,地方一些基礎設施維護、運營等都靠著土地財政。

即便是很多城市樓市大幅降溫,土地不好賣了,但地方政府的想法沒變,還是能多賣塊地就多賣塊地。

去年國家出臺相關規定,城市新房住宅的去化周期如果超過 18 個月,要控制地方賣地;去化周期超過 36 個月,地方政府連一塊地都不能賣了。

新政出臺之后,有研究機構就公布了全國很多城市的住宅去化周期,其中相當部分地區超過 18 個月,少數超過 36 個月。

比較搞笑的是,但相關地方政府立馬就站出來“辟謠”了:研究機構的數據有問題、是錯誤的,他們那里的新房去化周期低于 18 個月,或者是還沒超過 36 個月。

他們的態度與目的很明白,誰也不能阻止我賣地!

針對這種情況,國家相關部門估計已經意識到了問題的嚴重性,前不久的國常會上就提出:要對全國房地產已供土地和在建項目進行摸底,進一步優化現有政策。



也就是說,對于各地上報的數據,可信度不是很高了,部委層面需要更加翔實的數據,以合適的方式直接進行摸底調查,以便真實掌握各地新房供應量到底有多大,住宅去化周期到底有多長?

不過,國家相關部門,可能還沒意識到另外一點:要嚴控住宅的增量,但增量里面既包含商品住宅,又包含保障房。



壓減保障房供應很有必要

關于商品房的增量控制,可以出臺政策督導,要求地方政府嚴格落實。

但關于保障房,政策協調要把握好分寸:

在樓市火爆、房價漲得比較快的時候大力建設保障房,有助于緩解中低收入家庭的住房困難;而在樓市低迷,尤其是房地產泡沫破裂之后的當下,加大保障房的建設力度,會對樓市造成負面影響。

因為保障房也是房子,也是供給;供給大了之后,自然會使樓市的供求關系發生變化,進而抑制價格。

咱們分析一下保障房的供給如何影響著整個樓市的走勢。

第一層面,保障房供應量大了之后,會分流部分商品房市場的需求。

而在市場比較低迷的時候,商品房市場里面的需求量已經萎縮得很小了,保障房卻要從商品房市場當中分走一大塊,那自然會使商品房價格繼續下跌。

保障房里面有兩大組成部分,一部分是配售型保障房。

這類房子的定價非常便宜,一般只有周邊商品房價格的一半左右,雖然它以后是封閉性運行,但這么低的價格,肯定會沖擊到周邊的商品房項目。

而且配售型保障房當中,相當一塊是定向供應給各地的公務員、事業單位人員、教師等等人群。

地方公務員們自然愿意大力推進配售型保障房的落地,這對他們是有利的。

保障房里面的另一部分是出租房。

出租房的租金定價,一般是市場價的七折左右。不同地區、不同種類,折價程度有差別。

過去各地的廉租住房,租金極低,只有市場價的一折二折;部分地區的公租房,是市場價的七折左右;近幾年力推的保租房,部分地區為八折左右。

問題是,近幾年,不僅房價大跌,租金也在跌。

分享一張老楊統計的全國 50 個大中城市的住房租金走勢圖:

2011 年到 2018 年,租金都是上漲的;

2018 年四季度到 2021 年三季度,高位盤整震蕩,比如 2021 年三季度每平米租金是 32 塊錢;

但 2022 年以來,隨著全國房價下跌,租金也跟著跌,目前租金價格只有 29 塊錢,相比四年前已經跌了 10% 了。



租金價格是消費品價格,租金價格的下跌是導致 CPI 同比下跌的重要原因,而 CPI 同比下跌又是造成經濟通縮的重要原因。

也就是說,房價持續下跌造成了資產價格的下跌,導致家庭財富持續縮水,而房租價格的下跌拖著物價下跌,進而造成經濟通縮。

近幾年很多大城市大量供應了保障性租賃住房,它們的租金價格比較低,這種房子大量上市之后,自然會沖擊市場化的租賃市場,從而拖著整個市場租金價格往下走。



綜上分析,結論很明確:在樓市很低迷的時期,要減少保障房的供應量,不管是配售型的,還是配租型的。

我舉個例子,以前也曾經分享過。

1997 年香港回歸,當時香港的樓市處于繁榮期的頂峰,第一任特首董建華豪情萬丈地宣布:咱們香港的住房很緊張,很多人很困難,未來每年都要建 8.5 萬套保障房。

結果,后來受到亞洲金融危機的沖擊,1998 年開始,香港的房價持續下跌,到 2003 年,房價累計下跌超過六成。

在當時的背景下,如果還是每年堅持建 8.5 萬套保障房,那香港樓市永遠都見不到底。

事實上,在香港樓市大幅下跌之后沒多久,香港當局就放棄了原定的每年新建 8.5 萬套的計劃。

商品房市場的殘酷表現,倒逼住房保障供應計劃進行重大調整。

這就是所謂的“形勢比人強”,在房地產領域的體現吧。

保障房暫應只保困難群體

除此,還可通過另一個視角來審視保障房這事。

既然房價已經猛跌、租金已經大跌,那么很多原本買不起房、租不起房的中低收入群體、或者積蓄不多年輕人,已經有能力通過市場來解決住房問題了。

尤其是公務員、事業編人員、高校老師、人才類,在這一拯救房地產市場的關鍵時期,就不要厚著臉皮貪點特殊的保障房福利了。

保障房不能全部停下來,我們急需調整的是:一是只針對低收入、居住困難群體,繼續實施保障;二是暫時停建所有保障房,改為收購新房或二手房用作保障房,這有助于商品房去庫存。

期待睿智部門與有識之士,及時調整保障房供應政策,共同推動房地產市場盡早止跌回穩。

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分析政策,研判趨勢,指導交易,《樓市探秘》一書作者,房地產短周期理論創始人
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