廣州樓市，可能已經回到2015年了。

造成這個結果，廣州管理層恐怕難辭其咎。

從2021年高位到現在，廣州房價已經大跌了約三到六成，核心城區普遍跌三四成，近郊的黃埔、番禺，包括天河東部，跌幅大多在四五成，遠郊如增城等，有些跌幅已經在五成以上了。

以上數據來自知名自媒體《說財鯨》，如果這個數據準確的話，那就是說經歷了四年洗禮，廣州房價已經回到了十年前。

為什么廣州樓市會這么冷，這是全面取消限購的原因嗎？廣州房價還會不會接著跌？

近期廣州土拍市場遇冷，10宗住宅用地推出，6宗底價成交，4宗流拍。

最諷刺的是，流拍的地塊還都位于天河、海珠、黃埔這些熱門地段。

不要小看這個現象，開發商不敢拿地，春江水暖鴨先知，背后核心因素直指市場低迷。

有觀點認為，此前默許開發商“偷面積”泛濫，已經釀成苦果。

早先守規矩的開發商，眼睜睜看著新規盤贏得不公平的競爭優勢。

而表面穩定的新房價格，實際上是由超高使用率的新房項目支撐起來的。

如今這個紅利據說要沒了，因此誰都要觀望一下子。

2023年11月，為了刺激新房銷售，廣州通過了《容積率計算辦法》調整，從某種程度上看合法化了部分“偷面積”的設計，如陽臺占比提升、飄窗擴容等。

《南方都市報》直接評價——今后，廣州開發商或許不再需要想方設法，在住宅上“偷面積”了。

隨后，開發商們就像打了雞血，得房率瞬間飆到100%以上。

到了去年，南方面粉廠地塊更是首開先河，實用率直接干到了130%。

甚至還有招商蛇口在南沙橫瀝的項目，號稱使用率140%，敢跟160平米的大平層掰手腕。

可以說，廣州樓市這兩年的偷面積現象，非常瘋狂，手段堪稱五花八門。

什么內凹式飄窗改操作臺，交付后一錘子砸掉變臥室；陽臺花池合并報建，封窗就是一間房；什么設備平臺搖身一變成書房，還有40米以上的高空花池等等，基本上只要想得到的，都能改。

于是，在這種喪心病狂的操作下，二手房市場率先崩盤。

動輒140%得房率的新房，對那些得房率只有七八成的二手房，簡直是降維打擊。

大量的超規新房，靠著高使用率、低單價吸引買家，結果就是，二手房因為實際使用率低，價格一路下滑，到了今年五六月，廣州二手住宅的成交價，同環比均是雙雙下跌。

那么，新房銷售得到刺激了嗎？也沒有。

買房人都覺得今天買了第三代、第四代，明天萬一又來個“第五代”，豈不是虧了？于是很多人都在等，都想買到最新款，都不敢下手。

面對這一地雞毛，廣州終于坐不住了，限制偷面積的風聲也來了。

這一波嚴查偷面積的政策風聲，來得非常突然，和之前對比完全是另外一副面孔。

有些項目因為“偷”得太過分，直接被認定違建。

增城碧桂園中心小區，把公區外廊封成房間，結果收樓四年了，二手房還是沒法交易。

而從上個月開始，有關新規呼之欲出的消息就滿天飛，據說這次的政策主要涉及幾個重點，比如禁止飄窗內凹，結構柱全部計容，40米以上樓層不許改花池等等。

執行新標準后，住房使用率將回歸到100%以內。

這波操作的邏輯其實很清楚。

一方面，野蠻生長的偷面積，已經嚴重擾亂市場秩序，讓守規矩的開發商吃虧，讓二手房主欲哭無淚。

另一方面，房地產今年已經明確被歸入“大宗消費”的范疇。既然是消費品，就要有基本的質量標準和公平的競爭環境，不能讓偷面積成為惡性競爭的工具。

說白了，廣州這次收緊，應該是意識到依靠批文讓房子迭代是錯誤的。

橫向對比，低迷的廣州樓市，甚至已經不如杭州、成都等強二線，再不剎車，整個市場搞不好就要失控了。

但是，廣州樓市，可能還會繼續下跌。

最近有個小插曲，也挺讓人無語的，6月廣州發了一份調整規劃公告，將位于琶洲南的地塊從原來的商業、文化、體育用地，調整為居住兼商業用地。

而三年前批復設立琶洲經濟開發區時，曾明確要求嚴禁商業房地產開發。

這一出，相當于直接背刺知名豪宅，琶洲南TOD的業主。

所以說，如今的廣州樓市，無論是土地規劃，還是容積率和配套承諾，似乎都能夠“靈活”調整，缺乏剛性約束。連所謂的核心地段稀缺資產，都可以無底線超發。

這種不確定性，正是如今廣州樓市的底色，暴露了其在城市規劃和開發模式上存在的一系列問題。

所以，廣州樓市何時能止跌？

松哥認為，廣州需要做的是減少供地量，嚴格執行新規范，讓市場回歸理性。

同時采取措施激活二手房市場，來一些買房送戶口等更重磅的增量政策吧，或許一切還有轉機。