北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門(mén)道，我不做所謂的“專(zhuān)家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

請(qǐng)問(wèn)，我是想把望京的一套老破大換成北七家的翡翠公園，單價(jià)差不多都是7萬(wàn)多，面積和總價(jià)也差不多，但換來(lái)的是疊拼別墅，而且是下疊，帶精裝修，值不值？

A：

1、從居住角度來(lái)講肯定是值了。相當(dāng)于用一輛古董老爺車(chē)換了臺(tái)最新款的新能源，那駕乘體驗(yàn)就翻了N多倍唄，怎么都是值。

房子也一樣，如果不看地段兒和產(chǎn)品性質(zhì)，只說(shuō)居住體驗(yàn)?zāi)菑?qiáng)多了，單車(chē)換了輛摩托。而且還是精裝，保護(hù)的好的話(huà)那就更占便宜了。

2、從投資性角度來(lái)說(shuō)普通。因?yàn)榉慨a(chǎn)的價(jià)值由地段兒決定，至少是決定70%以上。那以望京的地段兒換到翡翠公園，地段兒價(jià)值就差了很多唄。

比較地段兒價(jià)值可以用最破的同等老破小，比如望京現(xiàn)在花家地的老小區(qū)5萬(wàn)多吧，5.5萬(wàn)。而北七家差不多的老小區(qū)2萬(wàn)多3萬(wàn)左右，說(shuō)明兩個(gè)板塊的價(jià)值差了一半左右。

另外是產(chǎn)品，別墅類(lèi)的到目標(biāo)為止，在北京的價(jià)格走勢(shì)都不太強(qiáng)，最好成績(jī)是跟上板塊大盤(pán)，不好的話(huà)那就是略有落后了，趨勢(shì)很難改變。

3、所以這就多考慮自住吧，房子本來(lái)就是用來(lái)住的，其他的都是副產(chǎn)品。疊拼之類(lèi)的不算投資性強(qiáng)的，就是自住為主。

僅供參考。

二

Q:

請(qǐng)問(wèn)，海淀區(qū)的學(xué)生中有多少是老北京人家庭的后代？

A：

1、不知道，反正我家孩子上小學(xué)時(shí)全班38個(gè)孩子，按老師的說(shuō)法是能聽(tīng)懂北京話(huà)的就7/8個(gè)，能明顯聽(tīng)出北京口音的就3/4個(gè)。我家孩子屬于能聽(tīng)懂但不會(huì)說(shuō)的，因?yàn)殡m然家里人說(shuō)北京話(huà)，但周邊的基本都是普通話(huà)，孩子受到的影響更大。

2、另外按人口算個(gè)賬吧，海淀在第一次人口普查的時(shí)候是常住人口20萬(wàn)，全國(guó)人口整整6億。現(xiàn)在全國(guó)人口是14億，是當(dāng)年的2.33倍。如果這個(gè)增幅為標(biāo)準(zhǔn)，那海淀本地人才不到50萬(wàn)。而海淀現(xiàn)在300多萬(wàn)呢，其中80%以上都是后來(lái)的唄。

再有就是1980年時(shí)海淀人口80多萬(wàn)，同時(shí)期全國(guó)人口接近10億，14億就是1.4倍，海淀按理說(shuō)人口不應(yīng)超過(guò)120萬(wàn)。但現(xiàn)在320萬(wàn)，那就說(shuō)明有200萬(wàn)都是改開(kāi)之后才來(lái)的，三分之二。

3、以萬(wàn)柳板塊來(lái)說(shuō)吧，剛解放的時(shí)候倆村子全加起來(lái)估計(jì)也到不了2000人。到奧運(yùn)前后六郎莊做拆遷規(guī)劃的時(shí)候我看過(guò)數(shù)字，戶(hù)籍人口4000多人，那假定萬(wàn)泉莊也差不多的話(huà)，合計(jì)不過(guò)是1萬(wàn)本地人。

但現(xiàn)在多少人啊？按占地4.8平方公里算，每公里人口密度2萬(wàn)人，那都得有10萬(wàn)常住人口，本地人肯定超不過(guò)15%。

4、以上都是我估算的，對(duì)不對(duì)的自己判斷吧，歡迎指出我的錯(cuò)誤，反正我也不改。

僅供參考。

三

Q:

網(wǎng)友問(wèn)這到底是承重墻，還是壓住陽(yáng)臺(tái)的配重墻？到底能不能拆？因?yàn)樗乙灿泻驼掌粯拥膲Γ恢毕氩鸬珱](méi)敢動(dòng)手呢。

A：

1、這是二次結(jié)構(gòu)的構(gòu)造柱，既不承重也不配重，拆了對(duì)房子安全沒(méi)有任何影響。

2、這種構(gòu)造柱在新房中很普遍，主要就是作為門(mén)窗結(jié)構(gòu)而建造的，作用是安裝門(mén)窗，或者說(shuō)是拉住門(mén)窗的框架，要不然不好固定。圖中這個(gè)應(yīng)該是推拉門(mén)的，門(mén)都沒(méi)了還留著半堵墻干什么，拆了也就拆了。

3、判斷是不是承重墻主要看戶(hù)型圖，黑色實(shí)心的就是承重墻，空心的或其他顏色就都不是。如果沒(méi)戶(hù)型圖就看這棟樓是什么結(jié)構(gòu)的，新房基本都是框剪結(jié)構(gòu)，屋里的承重墻很少。老房磚混的那就只要是原來(lái)的墻就都算承重墻，最好哪個(gè)都別拆。包括陽(yáng)臺(tái)配重墻，確實(shí)是壓住陽(yáng)臺(tái)的。

另外也看看墻的厚度，承重墻肯定厚實(shí)，200mm以上。不是承重的就都是薄墻了，開(kāi)發(fā)商都能省錢(qián)著呢。

4、真要是開(kāi)拆了才起疑，那就看是什么建材和鋼筋密度，實(shí)心混凝土的厚墻基本都承重，像這種稀稀拉拉的細(xì)鋼筋+空心磚的就都不是，隨便拆。

僅供參考。

四

Q:

請(qǐng)問(wèn)，2021年買(mǎi)的海淀知春路學(xué)區(qū)房老破小，高價(jià)接盤(pán)的已經(jīng)跌了不少，而且經(jīng)過(guò)測(cè)算還是有150萬(wàn)的溢價(jià)比例，是不是應(yīng)該置換成沒(méi)有溢價(jià)的？我可以買(mǎi)600多萬(wàn)的，還希望在海淀。

A：

1、如果確定用不上學(xué)位，那住著這套房就性?xún)r(jià)比不高了唄。150萬(wàn)溢價(jià)，那這套房應(yīng)該在4/500萬(wàn)吧，得到300來(lái)萬(wàn)的居住體驗(yàn)，那150萬(wàn)閑置，我覺(jué)得不劃算。而且就算是出租，溢價(jià)部分也是收不到租金的，因?yàn)樽饪鸵灿貌簧蠈W(xué)位。

2、但是否置換得看自己的想法了。房子是用來(lái)住的，如果住的舒服就留著唄，不套現(xiàn)也就無(wú)所謂賠賺了，早晚漲回來(lái)。即便是過(guò)了高峰期之后，溢價(jià)部分有可能受影響，那大概率也會(huì)在下一個(gè)人口高峰漲回來(lái)，當(dāng)然前提是真的還能出現(xiàn)人口高峰。

3、海淀的普宅是都有溢價(jià)的，因?yàn)槎紟W(xué)位，那就算最普通的學(xué)區(qū)也有學(xué)籍價(jià)值。這可以看旁邊學(xué)院路學(xué)區(qū)，溢價(jià)相對(duì)低的多，從房子差價(jià)上就能看出來(lái)。具體的溢價(jià)比例在看房時(shí)再計(jì)算吧，盡量選擇比例低的，不僅居住的性?xún)r(jià)比高，過(guò)了高峰期的保值風(fēng)險(xiǎn)也小。

僅供參考。

五

Q:

請(qǐng)問(wèn)，以您的經(jīng)驗(yàn)，500萬(wàn)之內(nèi)是否能在海淀買(mǎi)到?jīng)]有學(xué)區(qū)溢價(jià)的房子，三居室或大兩居能改的，最好在北四環(huán)之內(nèi)，因?yàn)楣ぷ骱蜕蠈W(xué)都在西直門(mén)。要求是明廚明衛(wèi)，南北通透客廳朝南，雙衛(wèi)，小區(qū)環(huán)境好，停車(chē)位充足，保值方面以不落后北京大盤(pán)為標(biāo)準(zhǔn)。

A：

1、找房不是以誰(shuí)的經(jīng)驗(yàn)的問(wèn)題，而是市場(chǎng)上有沒(méi)有這種房的問(wèn)題，有的話(huà)用不著經(jīng)驗(yàn)，沒(méi)有的話(huà)什么經(jīng)驗(yàn)也買(mǎi)不到。

2、以我的經(jīng)驗(yàn)來(lái)說(shuō)，來(lái)到四環(huán)內(nèi)是不可能有這種房的。首先海淀所有的普宅都有溢價(jià)，只是比例高低的問(wèn)題。

另外您這要求只能是商品房才能滿(mǎn)足，雙衛(wèi)+明衛(wèi)的三居室+南北通透，那肯定在100平以上了。500萬(wàn)以?xún)?nèi)的總價(jià)，那單價(jià)就是4萬(wàn)多，那甭說(shuō)海淀了，全北京四環(huán)內(nèi)都不好找，到回龍觀(guān)天通苑還差不多。

3、總之您這要求偏高了，高的還不少呢。而且又疊加保值要求，這就是悖論了，如果保值好，那怎么可能這個(gè)價(jià)格？如果有這價(jià)格的房子，那又肯定是保值不太好的唄。可在人家手里那么多年了都保值不好，到您手里怎么就能逆轉(zhuǎn)呢？

所以還是找中介問(wèn)問(wèn)吧，看他們是否能找到這種房源。另外我建議是別提這么高的要求，不僅找不到，而且還有可能被忽悠呢。

僅供參考。

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