（原標題：香港樓市迎來轉折點，內地市場亟待政策破局）

摩根士丹利在6月19日發布的《香港地產—住宅歷經7年后迎來轉折》報告中預測：香港房地產正處于一個上升周期的開端，這個周期可能持續4-5年。

在大摩預測中，2025年下半年香港房價將增長2%，全年呈現“V”型走勢，支撐這一判斷的基本面因素堅實而多元。

2025年香港資本市場生機勃勃。上半年恒生指數累計上漲超20%，位居全球主要市場前列；同期IPO集資額按財政司司長陳茂波的說法是1070億港元，重登全球新股集資額榜首?；馃岬母酃?，吸引了內地企業排隊上港交所，市場戲稱港交所敲鑼的錘子都不夠用了，而股市的財富效應正向樓市蔓延。

政策松綁釋放巨大能量。2024年2月香港全面撤銷樓市“辣招”，內地買家與本地居民享同等稅費待遇，誠意十足。一套千萬港元房產，內地買家稅費從300多萬驟降至數十萬。2024年3月至2025年5月，全港6萬宗私樓成交中，每四個買家就有一位內地背景人士。香港3.5%-4%的租金收益率遠超內地一線城市1%-2%的水平，投資價值凸顯。

人口政策成為需求新引擎。截至2025年5月，“搶人才”計劃已批出21萬份申請，獲批者平均年齡僅35歲。按每10名人才中1人購房估算，將轉化為至少2700套住房需求。

繼大摩之后，高盛和瑞銀也唱多香港樓市。從2021年9月高峰期至今已下跌近30%的香港樓市，終于迎來觸底反彈的曙光。

當香港顯露春意，內地樓市仍處寒冬。6月全國百城房價數據令人憂心：37個城市新房價格環比下跌，較上月增加2個；二手住宅環比下跌0.75%，已連續38個月下跌。

市場分化加劇。二手房成交量預計2025年同比上升8%-10%，占總體成交量比重超50%；新房成交量則同比下降超10%。二手房主導地位削弱新房定價權，形成“以舊壓新”的價格傳導鏈。

即使是在深圳，市場也不容樂觀。在7月5日，我接觸的多位中介反映，今年1至5月的交易數據平穩，但6月的數據，以肉眼可見的速度量價齊跌，在看在談的買家紛紛推后決定，顯示買家對前景突然看淡，去年926以來的政策紅利已經消耗殆盡。

7月3日，萬科公告再向大股東深鐵借款62.49億人民幣償債，今年以來深鐵累計向萬科輸血超211億人民幣。樓市低迷，對房企化債也極為不利，如萬科都倒下，對市場的沖擊將極為嚴重。

有意思的是，7月5日《中國房地產報》在題為“拼就是穩住樓市最好的解法”中指出：當下穩住樓市正處在非進不可的關鍵時刻，無論是市場止跌回穩、城市更新，還是好房子建設，都在步入改革發展的深水區，每向前一步都不容易。但是，前行路上，問題和挑戰從來不會少，拼就是最好的解法。因此，一方面，穩住樓市目前要匯聚發展合力，宏觀微觀政策要持續用力、更加給力。一方面，各地要激發敢拼、愛拼的精神，力爭上游成為全國穩住樓市大班級中的“優等生”。

上文沒對骨感的市場有所表述，不過從要求各地用力給力敢拼愛拼，也可看出市場的嚴重性。以我看來，這文章作用有限，還需要最高層級給予有力度的增量政策才能提振市場的信心。

雖然6月樓市數據慘淡，但股市地產板塊反而堅挺，市場顯然在賭加碼政策出臺。

從香港樓市經驗可看出，其樓市復蘇得益于“政策松綁+人才導入+資本聯動”的組合拳。內地或可借鑒，特別是在政策力度方面。龍頭城市不穩住而回升，其他城市不可能止跌。

任何政策的出臺，要力求有效果，而不只是出臺了事。以這幾年的政策效果來看，一步到位比擠牙膏式效果明顯更好，目前內地樓市，欠缺的就是干脆利落令人眼前一亮的樓市政策。

來源：香港經濟導報

作者：林少喜 助理總編輯