黃浦區(qū)青島路66弄金色家園小區(qū)部分業(yè)主通過“新民幫儂忙”微信公眾號向新民晚報“夏令熱線”反映，小區(qū)物業(yè)公司的服務(wù)合同竟已過期18年，而小區(qū)公共收益更是一筆“糊涂賬”。截至發(fā)稿，針對業(yè)主們的核心關(guān)切，多方已有所回應(yīng)，新一屆業(yè)委會已啟動相關(guān)審計流程。

小區(qū)物業(yè)

超期服役

金色家園為高層公寓住宅區(qū)，由3幢樓共9個門號組成，共計441戶居民及商用裙房，于2004年12月交付使用。目前由上海申廈物業(yè)有限公司管理。

金色家園小區(qū)

業(yè)主曹先生（化名）介紹，該物業(yè)公司的服務(wù)合同期限為2005年10月1日至2007年9月30日，此后再未簽訂新合同，至今竟然已過期18年。為此，業(yè)主們提出質(zhì)疑：

物業(yè)公司為何遲遲不續(xù)合同？在一些業(yè)主不知情的情況下，何以能持續(xù)服務(wù)？

物業(yè)服務(wù)合同早在2007年就已到期

對于這一看似夸張的問題，屬地福海居委會工作人員張先生稱，物業(yè)公司超期服務(wù)的情況在上海部分小區(qū)并非孤例，也非“根本矛盾”。

新民晚報夏令熱線記者查詢相關(guān)法規(guī)發(fā)現(xiàn)，根據(jù)《民法典》《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》及司法解釋——

■ 若小區(qū)業(yè)主大會未作出續(xù)聘或另聘決定，物業(yè)繼續(xù)服務(wù)的，原合同效力延續(xù)，服務(wù)期限轉(zhuǎn)為不定期；

■ 物業(yè)公司按原合同提供服務(wù)且業(yè)主未明確拒絕的，視為事實物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系成立；

■ 新物業(yè)公司接管前，原物業(yè)須維持服務(wù)。

而從法院判例來看，業(yè)主以“合同到期”為由拒繳物業(yè)費的訴求，通常會被駁回。

那么，小區(qū)物業(yè)為何長達18年沒有簽約新版物業(yè)合同？上海申廈物業(yè)有限公司負責(zé)人周先生解釋，公司收取的物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)為2.10元/平方米，20多年未調(diào)整。由于運營成本和人工費用逐年上漲，公司曾考慮提高物業(yè)費，但遭到業(yè)主強烈反對，當(dāng)時的業(yè)委會也希望維持現(xiàn)狀，漲價一事不了了之。而物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)通常隨合同擬定約定，漲價事宜擱置后，續(xù)簽合同的工作也未能推進，導(dǎo)致合同長期未更新。

公共收益

引發(fā)質(zhì)疑

隨著物業(yè)服務(wù)合同“過期問題”的曝光，小區(qū)部分業(yè)主對公共收益這一“錢袋子”產(chǎn)生了疑問。

有業(yè)主向新民晚報夏令熱線記者展示了通過“上海物業(yè)”小程序查詢到的小區(qū)公共收益詳情。查詢結(jié)果顯示——

■ 2022年第三季度：停車費收入0元，廣告費收入2100元

■ 2022年第四季度：停車費收入0元，廣告費收入2100元

■ 2023年第一季度：停車費收入0元，廣告費收入2100元

■ 2023年第二季度：停車費收入0元，廣告費收入84884.80元

■ 2023年第三季度：停車費收入2100元，廣告費收入0元

■ 2023年第四季度：停車費收入2100元，廣告費收入0元

上述公共收益收支公示表中，還有其他多個項目，收入均為0。

金色家園2022年第三季度公共收益

有一次公共收益金額漲到了84884.80元

另一位業(yè)主汪先生（化名）提到，前一陣小區(qū)里貼出了2025年第一季度的公共收益收支公示表，表上的“收入”也是2100元，沒有業(yè)委會蓋章。

公示的小區(qū)公共收益表只有物業(yè)蓋章

新民晚報夏令熱線記者梳理發(fā)現(xiàn)，從2022年第三季度至2025年第一季度的11個季度中，一筆2100元的固定金額出現(xiàn)10次，分別計入“停車費收入”（6次）和“廣告費收入”（4次），且兩者不同時出現(xiàn)。當(dāng)停車費有“收入”時，廣告費收入必為0，反之亦然。

有業(yè)主講，小區(qū)臨時停車位（地面加地下）最多約60個，臨時停車收費標(biāo)準(zhǔn)為1小時內(nèi)免費，4小時5元，24小時20元封頂。按每個車位每月400元計算，一年停車費約28.8萬元，一個季度約7.2萬元。此外，9個門號18部電梯的廣告收益，參照2024年至2026年廣告合同，每個季度約1.2萬元。業(yè)主們認為，公示的公共收益遠低于實際應(yīng)有數(shù)額。

業(yè)主測算，小區(qū)臨時停車最多可停60輛左右，實時數(shù)據(jù)則是波動的

收益分配

口頭約定

新民晚報夏令熱線記者約請上海申廈物業(yè)公司負責(zé)人周先生來到報社。據(jù)其介紹，金色家園的公共收益，主要含停車費收入、廣告費收入，其中停車費是大頭。周先生強調(diào)，業(yè)主對停車費的理解有較大偏差。其中，停車費收入遠遠沒有業(yè)主預(yù)期的那么多。小區(qū)兩層地下停車庫有333個產(chǎn)權(quán)車位，其中大部分已由業(yè)主買斷，另有70個產(chǎn)權(quán)車位歸開發(fā)商所有，這些車位產(chǎn)生的費用均不納入小區(qū)公共收益。

小區(qū)地面停車

業(yè)主或訪客的臨時停車，主要停泊在地面（有十幾個），地庫內(nèi)則是見縫插針。這些“流動”“臨時”的停車位，即便占用坡道，遠沒有業(yè)主所說的60個那么多，可能也就大約20個。部分開發(fā)商持有的產(chǎn)權(quán)車位用作租賃車位，停車費由物業(yè)代收后上繳開發(fā)商，并不納入小區(qū)公共收益。

B1至B2層坡道停車

當(dāng)新民晚報夏令熱線記者再三詢問，金色家園每個季度臨時停車費收益在未分配前的基數(shù)時，周先生始終未明確答復(fù)，僅回復(fù)“請關(guān)注審計報告”。

對于收益分配比例，周先生提出，物業(yè)公司與老業(yè)委會有“口頭約定”，停車費和廣告費大部分歸物業(yè)公司，以彌補物業(yè)費未漲、人力成本飆升導(dǎo)致的經(jīng)營虧損，同時留出部分劃入小區(qū)公共收益賬戶。

小區(qū)的公共收益賬戶不會是0。

新業(yè)委會

提交審計

隨著物業(yè)公司“過期”18年、公共收益“糊涂賬”質(zhì)疑的曝出，一些問題指向早年的業(yè)委會。新民晚報夏令熱線記者了解到，金色家園小區(qū)共產(chǎn)生過三屆業(yè)委會，新一屆（第三屆）業(yè)委會于2024年11月選舉產(chǎn)生，目前新舊業(yè)委會主任均回避相關(guān)問題。

居委會工作人員張先生認為，部分業(yè)主對物業(yè)公司的否定，并不能代表全體業(yè)主意見；即便業(yè)委會成員間也存在分歧。

支持物業(yè)公司的業(yè)主也有很多。

7月10日，有兩位居民來到新民晚報社值班室稱，“現(xiàn)在的物業(yè)公司并沒有什么不好”，并指出“反對現(xiàn)物業(yè)的一批業(yè)主帶節(jié)奏，撕裂小區(qū)，制造混亂”，呼吁小區(qū)管理透明、維修工程等項目公正無私。

據(jù)新一屆業(yè)委會工作報告，后續(xù)將推進完善《業(yè)主管理規(guī)約》、清查公共資產(chǎn)、選聘（續(xù)聘）物業(yè)公司等工作。目前，相關(guān)工作在推進中。申廈物業(yè)公司已正式向業(yè)委會發(fā)送了“申請金色家園物業(yè)續(xù)簽函”：

由于歷史原因，物業(yè)服務(wù)合同期滿后沒再續(xù)簽……承諾2年內(nèi)物業(yè)管理費2.1元每平方，同時會積極努力提高服務(wù)質(zhì)量。

據(jù)了解，業(yè)委會已委托第三方審計機構(gòu)，對上一屆業(yè)委會的財務(wù)狀況進行全面審計，重點核查物業(yè)費用收支、公共收益結(jié)存、維修資金使用等業(yè)主最關(guān)心的問題。居委會也在持續(xù)協(xié)調(diào)業(yè)委會和物業(yè)，溝通相關(guān)情況。

小區(qū)業(yè)主們期待，審計結(jié)果能盡快出爐，他們心頭的疑惑也能早日得到解答。對此，“新民幫儂忙”將繼續(xù)關(guān)注。