之前在知識星球里有星友提問，問題里提及這樣一句話：

如果存量房和新房的貸款利率降到2%，和房租收入差不多時，房價就應該企穩了吧。

他想的是，如果貸款買房的話，只要利率再降一降，降到每月月供跟房租收入平齊，這個時候買房出租就能實現現金流平衡。當現金流平衡的時候，市場的心態可能就能穩下來，房價也就有企穩的希望。

我想說，這個想法聽起來似乎有道理，但實際上漏洞頗多，并不現實。

首先貸款利率現在降起來是很難的，空間越來越有限，銀行的抵觸心理越來越強。現在主流銀行的存貸息差都已經低于所謂的風險紅線了，再往下舉步維艱，只能是繼續降存款利率。可活期存款利率已經僅有萬分之五了，再往下就真的要變負數了。我想大家可能沒想過活期存款變負數的概念，那意味著沒人會把錢再放活期里。一個漏水的桶，誰會用來裝水呢？

最后能做的就是降定存利率，反正老百姓存款多得是，銀行里的錢也多得是，不存正好。降到底，也不過就是一個多點的空間。一個多點，其實也不會有什么顛覆性影響。定存利率這兩年已經降了一個多點，存款還不是越來越多，房價還不是越來越低，對吧？

所以，降息這件事對穩樓市降房價的作用已經越來越小。連上層救市現在都以財政政策為主，基本不指望貨幣政策了。

其次，月供有下降的趨勢，但房租也在下降，還真不好說誰降得更快。今年房租下降、房子空置的新聞越來越多，連一線城市的房子都不好租了，其他城市更是提都別提。信息很多，有興趣可以自行百度，我就不貼在這里了。

根據中指數據，50城住宅平均租金已經連續跌了近兩年之久，而且2025年比2024年跌得更多了。在剛過去的6月，50城住宅平均租金為35.0元/平方米/月，環比下跌0.27%，同比下跌3.71%。

我需要提醒一下，6月已經進入傳統租賃的旺季——一般5-7月被視為畢業生集中進入社會租房的時期。但今年破新高的1200萬畢業生并沒有挽救租房市場，5月和6月的租金都在下跌。大學生去哪了？就業的人有多少？天知道。

而且，市場上還有跟二手房競爭的重要力量，那就是保租房。可別小看保租房，現在這塊的存量已經很大，在一些城市里對租房市場來說舉足輕重。保租房解決了二手房最重要的弊端，就是穩定性。國家不會像二手房房東一樣，動不動就讓你搬家走人。這一點是很多人特別看重的。

總之，指望利率下跌讓二手房月供追平租金，這件事本身就很難很難。

最后，即使真追平了又如何呢？難道我買房不需要投入一筆首付嗎？月供跟租金打平，其實我并沒有任何收入，反倒是作為房東要付出不少時間精力。合著我純粹是為國家為租戶做貢獻嗎？

所以，這樣的想法只是看似美好，并不現實。房價能不能企穩，還是要看大家的工作崗位夠不夠多，收入穩定不穩定。經濟好轉了，預期才能改善；預期上來了，市場才能興旺。

從星球提問和公眾號留言可以看出，在2020-2022年買房的人很多都被掛在山頂上，這里邊有很多人都面臨著首付已經跌光或者還貸壓力太大的困境。不少人問我該怎么做，其實我不說他們也知道割肉賣房是最佳選擇，只是沒有人甘心割肉，都想找一些救命稻草抓。非常抱歉，實話往往是傷人的，靠自欺欺人不能解決問題，大家始終要活在現實里。

很多人覺得割肉賣房是一種選擇，還有其他路可以走。但其實并沒有，真正通向出口的路只有一條，其他都是彎路、死路。

無論承認不承認、有意或無意，買房都是帶有濃厚投資性質的行為；既然是投資，有句話大家都聽過，“XX有風險，投資需謹慎”。投資不光會賺錢，還是有可能賠錢的。在錯誤的時間買了錯誤的投資標的，卻不想付出代價，這是不可能的。要是真有這種好事，還輪得到你買？（《普通人，不排隊，有好事》）

不少人會感到很冤枉，說自己當時買房不是為了投資，純粹是剛需。可是真正剛需的話今天就不該抱怨了。如果買房是自住，那就住著好了，你管它市價變化干嗎？如果是想換房，那更沒道理了，因為房價下跌的環境是有利于換房的，房子的差價部分只會比以前更低。如果說貸款太高或者收入下降導致壓力太，那這個鍋不是樓市的，是你自己的。

試想一下，假設這兩年房價是繼續攀高的，前幾年買房的人都會怎么想？有漲就有跌，房價不可能永遠漲，難道這不是大家都應該明白的事嗎？既然漲價的時候你不會把錢分出來，那么降價的時候你也不該怪罪任何人，這就是市場經濟里自負盈虧的基本道德準則。

所以，面對房價下跌的情況，沒必要譴責，放棄無用的幻想，每個人都應該思考的是未來會怎樣，現在又該怎么做。如果你相信房價近期會止跌，甚至大幅上漲的蠢話，那你就繼續撐下去；如果你相信房價還要再跌兩年甚至更長，那你就割肉套現離場。你相信什么，你就做什么，就是這么簡單。

我相信越來越多的人都已經能看清楚，二手房房價的下跌短期沒有逆轉的可能。那么，割肉賣房就是唯一的出路，沒有其他經濟上更優的辦法。割肉是很疼，但今天不割，明天會更疼。去年聽我呼吁成功賣房的星友應該深有感觸才對，如果拖到今年，要多損失十多萬。

之前很多人抱著割肉不成就出租的想法，通俗地說，與其賠錢賣房，還不如先租出去，用房租抵一部分月供，繼續熬日子，熬到房價回升的那一天。但，這樣的打算隨著房租不斷下滑，現在看來也是越來越難以為繼。

最疼的辦法，有時是最好的辦法。在賭場輸了怎么辦？唯一正確的答案，不是籌錢翻本，而是認輸走人，從此不玩。

兩害相權取其輕，難啊。

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