大家都知道現(xiàn)在房地產(chǎn)走勢比較敏感，一方面它涉及對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢的判斷，另一方面房價(jià)的漲跌牽動(dòng)著千家萬戶，所以大家都非常關(guān)注。目前關(guān)于房地產(chǎn)走勢，有幾個(gè)關(guān)鍵問題需要討論，比如當(dāng)前房價(jià)到底是漲是跌，下一步會(huì)如何發(fā)展？正因?yàn)檫@些問題與大家息息相關(guān)，所以今天我要重點(diǎn)研究近期房地產(chǎn)走勢這一課題。

圍繞這個(gè)主題，我主要探討以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：首先是近期房地產(chǎn)市場走勢的特點(diǎn)；其次是造成這種走勢背后的原因；第三是我國房地產(chǎn)市場影響因素發(fā)生了哪些變化；第四是對(duì)未來房地產(chǎn)發(fā)展趨勢的預(yù)判；最后將給出幾點(diǎn)結(jié)論和建議。

一、近期房地產(chǎn)市場走勢的特點(diǎn)

最近房地產(chǎn)有兩個(gè)特點(diǎn)值得注意。

第一個(gè)特點(diǎn)是北京出現(xiàn)了房價(jià)下行的情況，比如學(xué)院路一帶的小區(qū)和萬柳書院這樣的高端小區(qū)，房價(jià)都有所下跌。有資料顯示，去年年底萬柳書院85平米的房子能賣到1020萬，到今年7月份就降到了940萬。要知道萬柳書院是北京的高端住宅區(qū)，總共只有300多套房子。學(xué)院路這樣的優(yōu)質(zhì)地段，房價(jià)也跌到了"5"字頭。這說明北京的房地產(chǎn)市場確實(shí)出現(xiàn)了下行趨勢，這是第一個(gè)特點(diǎn)。

第二個(gè)特點(diǎn)是最近香港房地產(chǎn)相關(guān)股票出現(xiàn)上漲的情況。很多人都在問，是什么原因?qū)е孪愀鄯康禺a(chǎn)股票上漲？目前初步分析認(rèn)為，這可能與住建部在政治局會(huì)議后到廣東、江蘇進(jìn)行住房調(diào)查有關(guān)。有觀點(diǎn)認(rèn)為，國家下一步可能會(huì)加大房產(chǎn)收儲(chǔ)力度，拿出資金來解決房產(chǎn)收儲(chǔ)問題，這對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)是個(gè)利好消息，可能是推動(dòng)股價(jià)上漲的重要因素。

以上是關(guān)于近期房產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的兩個(gè)特點(diǎn)，總體來說國內(nèi)房地產(chǎn)下行的壓力比較大，所以大家就關(guān)心就跟房產(chǎn)有關(guān)的話題。

二、房地產(chǎn)下行的原因到底有哪些？

當(dāng)前房地產(chǎn)下行具有一定的普遍性和趨勢性，雖然個(gè)別地區(qū)下行趨勢可能有所減緩。分析房地產(chǎn)下行因素，我想從宏觀、中觀和微觀三個(gè)層面來說。

首先是宏觀因素。這與房地產(chǎn)周期結(jié)束有很大關(guān)系，房地產(chǎn)整體投入減少，老百姓購房意愿下降，這都是周期性因素。學(xué)術(shù)界普遍認(rèn)為房地產(chǎn)下行源于房地產(chǎn)周期和基建周期結(jié)束，導(dǎo)致國家和民間投入都在減少。

其次是中觀層面的行業(yè)因素。像恒大、碧桂園、萬科等行業(yè)龍頭企業(yè)普遍出現(xiàn)問題，主要有兩個(gè)原因：一是在土地價(jià)格高位時(shí)拿地，現(xiàn)在地價(jià)下跌甚至腰斬；二是前幾年建設(shè)的房子賣不出去，形成虧空。這些都反映出房地產(chǎn)行業(yè)供過于求的狀況。

第三，從微觀角度看，老百姓的剛性購房需求比例不高。很多人雖然有購房資金，但并非剛需，更多是投資需求。一旦房價(jià)下跌，購房意愿就很難被激活。目前只有少數(shù)特殊情況下才會(huì)買房，比如年輕人結(jié)婚需要解決住房問題。像上海黃浦區(qū)臨江的樓盤，因?yàn)榉啃秃偷乩砦恢孟∪保统霈F(xiàn)了搶購現(xiàn)象，這屬于高端剛需。

總體來看，房地產(chǎn)下行與房地產(chǎn)周期結(jié)束、多數(shù)人剛性需求已得到滿足有關(guān)。這里有一組數(shù)據(jù)可以說明：目前我國住房存量約500億立方米，基本能滿足大部分需求。按每年2%的折舊率計(jì)算，加上彈性需求，每年約需12億立方米。而從2021年開始，年建設(shè)量從18億立方米逐步下降到2024年的12億立方米，已能滿足市場需求，但由于存量過大，消化庫存壓力很大，這也是房價(jià)持續(xù)下行的重要原因。

三、國家為穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格做了哪些工作？

正如我剛才提到的，房地產(chǎn)價(jià)格企穩(wěn)和市場形勢恢復(fù)是很多人關(guān)心的大事。因?yàn)橐坏┓康禺a(chǎn)企穩(wěn)，投資力度加大，這對(duì)國家經(jīng)濟(jì)將產(chǎn)生重大利好。要知道，房地產(chǎn)涉及60多個(gè)相關(guān)行業(yè)，占GDP比重在5%-10%以上。以當(dāng)前126萬億的GDP總量計(jì)算，5%就是6.3萬億，10%就是12.6萬億，這個(gè)比例相當(dāng)可觀，所以大家都非常重視這個(gè)問題。

今年年初，住建部部長明確提出要"堅(jiān)決穩(wěn)住房價(jià)，防止房價(jià)下跌"的調(diào)控目標(biāo)。但我們也看到，由于購房需求不足和房地產(chǎn)庫存較大等問題，市場形勢遲遲未能得到有效改善，這成為當(dāng)前的關(guān)鍵難題。最近幾個(gè)月，國家已經(jīng)在推動(dòng)房地產(chǎn)收儲(chǔ)方面投入部分資金，并且下一步可能會(huì)加大投入力度。這也是近期香港房地產(chǎn)相關(guān)股票上漲的重要原因之一。

此外，除了收儲(chǔ)政策外，國家還在積極化解城投債問題，努力解決房地產(chǎn)行業(yè)形成的債務(wù)問題，幫助房企盤活資產(chǎn)、盤活土地。通過"先立后破"的思路和"白名單"等政策，推動(dòng)房地產(chǎn)建設(shè)有序進(jìn)行。這些舉措都體現(xiàn)出國家穩(wěn)定房價(jià)的堅(jiān)定決心。特別是通過發(fā)行專項(xiàng)基金、特別國債和長期國債等方式，為解決房地產(chǎn)問題提供了資金支持，已經(jīng)初見成效。

我們可以得出基本結(jié)論：國家希望穩(wěn)定房價(jià)、建設(shè)優(yōu)質(zhì)住房、通過房地產(chǎn)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的決心和行動(dòng)是堅(jiān)定不移的，而且這些政策措施正在逐步顯現(xiàn)效果。這是當(dāng)前我們看到的基本情況。

四、房地產(chǎn)未來的走勢如何？

對(duì)于這個(gè)問題，目前存在不同看法：樂觀的觀點(diǎn)認(rèn)為房地產(chǎn)即將企穩(wěn)，但從經(jīng)濟(jì)周期和客觀規(guī)律來看，短期內(nèi)要實(shí)現(xiàn)完全企穩(wěn)可能還需要一定時(shí)間。最樂觀的估計(jì)認(rèn)為一兩年內(nèi)會(huì)有明顯改善，而相對(duì)悲觀的看法則認(rèn)為這個(gè)調(diào)整過程可能需要2-3年甚至更長時(shí)間。

無論如何，中國正在經(jīng)歷這樣一個(gè)周期性調(diào)整階段，我們需要為接下來的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型做好準(zhǔn)備。比如隨著高科技產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，屆時(shí)可能會(huì)產(chǎn)生新一輪的房地產(chǎn)需求，這對(duì)房地產(chǎn)市場將產(chǎn)生重大影響。從世界各國的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來看，這也是一個(gè)普遍規(guī)律。

我個(gè)人有兩個(gè)基本判斷：第一，國家推動(dòng)房地產(chǎn)企穩(wěn)的決心非常堅(jiān)定，政策力度和資金支持都很大；第二，房地產(chǎn)市場的企穩(wěn)可能是一個(gè)漸進(jìn)的過程，需要保持耐心，也需要有耐心的資本投入。這是我們對(duì)當(dāng)前形勢的基本分析。

五、結(jié)論和建議

通過對(duì)近期房地產(chǎn)形勢和資本市場表現(xiàn)的分析，我們得出兩個(gè)主要結(jié)論：

第一，主要城市的房地產(chǎn)市場仍然面臨較大下行壓力，需要加大力度防止房價(jià)持續(xù)下跌，這也是國家目前采取各項(xiàng)措施的基本出發(fā)點(diǎn)。

第二，國家即將推出的收儲(chǔ)政策、特別國債和專項(xiàng)資金等措施，短期內(nèi)將對(duì)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生積極影響。這是我們觀察到的基本情況。

基于這些結(jié)論，我們提出兩點(diǎn)建議：

首先，建議老百姓要樹立對(duì)房地產(chǎn)市場的信心，有剛性需求的購房者可以適時(shí)出手，目前國家已經(jīng)出臺(tái)多項(xiàng)優(yōu)惠政策，房價(jià)也處于相對(duì)低位，是較好的購房時(shí)機(jī)。

其次，房地產(chǎn)調(diào)控政策的見效需要一個(gè)過程，各項(xiàng)政策將逐步退出。因此不僅要保持信心，更要確保各項(xiàng)政策持續(xù)落實(shí)，這樣才能最終實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定房價(jià)、穩(wěn)定市場的目標(biāo)。相信經(jīng)過一段時(shí)間的調(diào)整后，房地產(chǎn)市場和經(jīng)濟(jì)都將逐步回歸正軌。