最近社交媒體上有一張對比圖片很火，兩套同面積同戶型的套二房子，2018年初夏的成交價格是230萬，2025年6月跌至67萬。

7年跌掉70%，有網(wǎng)友評論說：房價跌成這樣，應(yīng)該叫殘值吧？

在會計術(shù)語里，殘值就是賣廢品的價格，通常低于原值的5%。你家里的沙發(fā)、柜子乃至冰箱、彩電，不想要了，拉板車來收走的那個人，出的價錢就叫殘值。

不過才十幾年的房子，就有人不想要了嗎？

這就要從安子片區(qū)的特點說起了，圖中的房子位于西海岸的海爾山海灣小區(qū)，有地鐵有海景，雖說與傳統(tǒng)意義上的青島市區(qū)隔著海峽，但是不管坐地鐵還是開車走海底隧道，十幾、二十分鐘就能到棧橋。

而且小區(qū)所在的安子片區(qū)商業(yè)配套也很成熟，生活足稱便利。

還是品牌開發(fā)商，海爾的物業(yè)管理不算很好，但是肯定在基本水準線之上。

這么多優(yōu)點，是誰不想要了呢？

有時候是優(yōu)點，有時候就是缺點。安子片區(qū)本來定位是市區(qū)剛需的外溢，沒想到其優(yōu)點同時也被外地炒房客看中了，兩大波需求迎頭相撞，就把房價抬起來了。房價一高，產(chǎn)權(quán)年限短、教育配套差、戶型老舊這些缺點就顯眼了。

花兩百多萬在主城之外買一套又老又小的兩居，教育和產(chǎn)權(quán)還不足，剛需不能干。

炒房客，當然也不能叫炒房客，其實就是內(nèi)陸地區(qū)工薪階層的夢想外溢，這些年的青島海景房銷售，域外購買力占比很大。這些購買力中，有錢的買嶗山，沒錢的買乳山，中間的就買兩翼：東邊藍谷西邊黃島。

有海景還要交通便利，方便坐火車趕飛機嘛，當然是安子最好。

但是這些人最不扛跌，又不是剛需又不是富豪，止損的念頭最為強烈。遇到下行，就容易形成踐踏出逃的景象。

為啥山海灣跌得這么狠，一是體量大，二是旅居者多。

跌到什么時候是個頭呢？

我覺得現(xiàn)在就差不多到底了，因為此長彼消，房價足夠高的時候全是缺點，房價足夠低的時候，可愛勁就出來了。

東望市區(qū)南臨金沙灘，有地鐵有隧道，品牌開發(fā)商的房子，6、7千的價格它不香嗎？

商人最知道香不香吧，前些日子去看又貴又老戶型又差的尚嘉中心，發(fā)現(xiàn)新開了許多酒店，那些賣不掉的房子紛紛變成了酒店。

足夠多的游客，就是安子房價的攔阻索。

來看一看，上周青島樓市發(fā)生了哪些事兒。

1

大局、大局，啥是大局？

青島星某灣5號園項目的建設(shè)一直拖拖拉拉，城陽區(qū)住建局回復(fù)業(yè)主說，項目未能全面復(fù)工的原因是開發(fā)商與總包單位之間存在經(jīng)濟糾紛問題沒有解決，目前該局正在督促星某灣集團加緊協(xié)調(diào)化解雙方糾紛問題，從保交房大局出發(fā)，化解爭議趕緊把房子蓋起來。

說起大局，處于谷底才是眼下的樓市最大局，是歷史唯物主義所言的經(jīng)濟基礎(chǔ)，其他的大局都是局部的、衍生的，是被經(jīng)濟基礎(chǔ)決定的上層建筑。

忽略上述“決定”的決定性而圖局部茍全、向隅獨笑，就是空中樓閣，無異于緣木求魚。

說這些奇怪的名詞沒有指責誰的意思，只是想表達一個樸素而又硬朗的觀點：

慎買期房，無論開發(fā)商曾經(jīng)多么牛！

2

房產(chǎn)證辦出煉獄感！

拿著購房合同去第一次仲裁，判斷合同是否有效，然后第二次仲裁判斷合同是否履行了，最后還要打一次官司，依照結(jié)果才能辦理房產(chǎn)證。

不是開玩笑，這西海岸唐島灣某小區(qū)54、58號樓的業(yè)主們辦理房產(chǎn)證的程序。

還有更慘的，同樓業(yè)主尹先生于2008年以總價84萬元購買了一套134平方米的房子，2016年遷戶口的時候發(fā)現(xiàn)，房子于2015年被法院查封，原因是開發(fā)商與他人糾紛。

心大的尹先生一直沒有拿到購房合同，現(xiàn)在無法證明在法院查封之前就已合法擁有該房屋，因此多次訴訟均以失敗告終。

房產(chǎn)證辦出煉獄感，也是沒誰了。

樓市蒸蒸日上的黃金二十年，不知道埋了多少雷，如今下行的時候怕是要踩爆不少。

3

星雨某府為啥這么亂？

2023年夏天，城陽區(qū)星雨某府小區(qū)召開業(yè)主大會進行成立業(yè)委會等事項，最終因為實際投票數(shù)等問題引發(fā)諸多爭議。

本以為承擔監(jiān)督指導(dǎo)義務(wù)的有司能夠厘清亂象，沒想到，制造更多亂象的卻偏偏是有司：城陽區(qū)高新便民服務(wù)中心先是認定小區(qū)業(yè)委會成立中存在違規(guī)問題，隨后卻同意給業(yè)委會做備案，最后又給小區(qū)業(yè)主發(fā)了告知書提示違規(guī)問題和風險隱患。

神奇吧，親手將違規(guī)行為合法化，然后提醒業(yè)主們有風險。

可憐幾千戶業(yè)主都懵圈了，這唱的是哪一出啊？

某官媒對此的評價是：行政部門的錯誤不應(yīng)由業(yè)主和物業(yè)企業(yè)承擔后果。

4

樓穿孔咋辦？

近日自述為西海岸博觀某海五期業(yè)主的網(wǎng)友在社交媒體發(fā)文稱，新房客廳地面出現(xiàn)一處直徑約10厘米的窟窿。網(wǎng)友說，承建方雖然認領(lǐng)了責任，但是溝通似乎并不順暢。

這里不了解詳情，無意介入爭議，只是聊聊“樓穿孔”該咋辦。

先要確定是否損壞了建筑結(jié)構(gòu)，如果危及了建筑物的整體結(jié)構(gòu)安全，那就沒什么好說的，買受人有權(quán)要求解除合同并賠償損失。

如果沒有危及建筑物的整體結(jié)構(gòu)安全，那就是賠償和修復(fù)。賠償包括修復(fù)費用和其他損失，比如導(dǎo)致房屋無法正常使用或產(chǎn)生其他損失（如租金損失、裝修損壞等）。

5

地拿早了！

7月8日，嶗山王家村二期地塊被四家房企追逐197輪，最終以9.9億元總價被君一控股拿下，折合樓面地價26500元/m2，溢價率17.78%。

為啥叫二期？因為西南側(cè)就是去年6月出價364輪、以單價39516元/m2拿下青島地王的一期地塊，現(xiàn)在的項目叫柏悅府。

簡單算一下，二期比一期打了67折。

不知道柏悅府背后的石油大亨有沒有后悔去年的瘋狂。

6

銷售在前面跑，產(chǎn)品在后面追！

東李是前幾年青島樓市最出銷售鬼才的地方，原因是競爭激烈，最多同時在售樓盤達到十余個！不說踐踏出貨吧，也是各種博出位的手段層出不窮，比如賣點就是隨時隨地降價的森林公園，比如拿“營銷總監(jiān)喜得千金”當降價理由的中海雲(yún)境，只有你想不到，沒有他們拿不出的營銷點子。

但就是這樣一個各種“神方案”熠熠生輝的地方，也沒有人能遮住天某灣的銷售之光。

先是在2023年的秋季率先把價格殺破兩萬，誰料冬季就發(fā)聲明鄙視價格戰(zhàn)，說是會降低交付品質(zhì)。然后又拍著胸脯，將原計劃于2025年12月30日交付的日期提前到2025年7月30日。

東李降價泥潭里的同行們都驚呆了，有人裝蒜有人不裝，咋還有人裝白蓮花呢？

蓮花好裝果難結(jié)，當初許下的諾言，這個月就要到期了。

近日有業(yè)主參加項目交付開放日，發(fā)現(xiàn)自己買的新房，7個房間有5個房間漏雨嚴重。業(yè)主稱，與開發(fā)商交涉也沒有滿意的結(jié)果。

銷售當然要在前面跑，但別把產(chǎn)品甩下太遠，不然交付就會遇到麻煩。

7

安子房價接力殺！

西海岸安子板塊的西海瑞苑項目將一手房價格降到了八千出頭，而周邊稍微像樣一點的二手房，價格都在9千以上，這讓二手房還咋賣呢？

這已經(jīng)是短短三個月內(nèi)安子房價第三殺了，四月份的時候，金秋悅府和尚嘉中心就從一萬七八降到了一萬二三，后者甚至還把中介傭金提高到4%。

除了價格低于板塊內(nèi)二手房，西海瑞苑降價更大的殺傷在于信心，因為安子片區(qū)是邦達地產(chǎn)的大本營，除了瑞苑這幾期，還有景苑、琪苑等一堆項目，可以說是坐地戶的老大。

這是不過了嗎？

編輯：周道